放眼土地 如何轻松翻倍

导言:随着湾区房地产市场的高涨,于是许多人开始把目光投向土地市场,每平方呎土地价格相对房产价格低,但增值空间大,如果找对投资地点,甚至可以得到20倍到30倍的回报。这种回报是投资房产望尘莫及的,但等待时间也较长,适合作为长期的投资项目,不过留意的事项却迥然不同。

土地通常会随时间推移而升值,而且土地的成本更实惠,每平方呎可能只有2、3块钱。土地的维护成本也更低,土地税和维护费用非常少。

土地投资并不是没有风险,没有留心评估,也许就会让您的投资打水漂,甚至买错标的。相比房产投资,在众多投资者头脑里并不太清楚,所以我们将给读者们介绍一些案例,和防范的方法。

买地兴建梦想家园 一瞬间破灭

在纽约的David Wade夫妇在Victor靠近Rochester买了1英亩土地,这块土地最吸引人的特点是位于一个小山上可以俯瞰高尔夫球场。这个地点可以说是非常完美。David先生思量著,要在这里建造4,7000平方英尺的梦想家园。

然而当真正开始建房子时,他惊诧的发现,这座小山虽然已有百年,而事实证明,山脊的部分是人工搭建出来的,只是用推土机推平了。Davide先生花费了$4万掘地,只为了寻找稳固的土地,却是白费一场。这对夫妇失望怒火把卖家告上了法庭,而卖家的律师为了躲避支付挖掘费用,声称David先生在购买前知道土地状况。

由上面的案例,可以发现购买土地之前需要注意一些看不见的信息,到哪里才能找到这些信息呢?让我们为您一一介绍。总体来说,决定购买土地时,有3方面需要注意的部分:1.这块土地用地功能(地目)确认。2.土地质量和条件或周边设施。3.土地产权问题。

一、土地功能的限制

根据这块地所在的位置,县政府或者市政府可能对您相中的那块地规定了用地类型,这些规定被称为分区法规(Zoning Code)。用地类型包括:独栋住宅、多家居的住宅、商业用地、农业用地等等。如果您买到一块规定只能作为农业用地的土地,并希望建造住宅,就比较麻烦。买方可以到市政府的城市规划部门了解这部分资讯。

除了分区法规,购地者还应该了解邻里协约(Covenants)还有地役权(easements)之类的规定。邻里协约主要包括规定建筑物要用怎么样的材料、房屋最小的尺寸等等,这样的信息可以问土地开发商,或者邻里委员会。地役权是说邻居有可能有权利因为方便借道,而要使用您的土地。以上几种情况,也可以考虑询问邻居。这些规定有可能会给您建造新房带来麻烦。

二、地质和条件或周边设施

关于土地本身的状况也是相当重要,不仅影响日后使用或租售,对自住的购地者的尤为重要。因为如果土地受到了污染,将可能对住户带来健康方面的损害,这样的损失不能用金钱来衡量。

有的土地是非常独立,而且未经任何开发的地,对其评估是非常重要的,建议做一个土壤测试(Soil test),就能发现这块地是否曾经是垃圾堆填区,有没有汽油污染,这都可能使住户因此遭受健康困扰。

在考虑一块地的时候,还有考虑到到周围各种设施的方便程度,例如到医疗设施、学校、交通等等设施。因为有的土地比较初期,饮水管道和用电设施都还未铺设,这样就会增加很多建筑成本。这些资讯应该跟当地的城市开发委员会索取,他们会给出未来的城市规划。

房产律师Les Scher强调用水的重要性。他说“买一块未经开发的地与买一栋已经建好的房子是完全不一样的经历。”。

Les认为在买土地时要找到可用的水源。许多专家都同意这个观点,当买一块生地时,是否有水可用非常重要。Les补充说,只知道这块地有水源还不够,还要知道怎样把废水从地上排出去。在城市里的地,通常意味着这块地可以有排污系统。但即使没有排污的难题,卖家还要确保房子可以建在最理想的位置,干净水源不受排污系统的影响。

三、 土地产权问题

跟房产一样,土地同样有产权,最好在交易的时候通过产权协议(Warranty Deed)来交易,如果没有,一定要有产权保险(Title Insurance)的保障。曾经有上百名硅谷工程师合伙买了一个土地公司的股权,而非土地产权,结果因为这家公司并没有缴交地税,导致土地差点被政府拍卖。这如同买房子却没有房产权,这种事千万要小心,因为一旦产权不是你的,命运只能掌握在别人手上了。◇

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