非美国人如何在美投资房地产?

文/童光辉律师

图:童光辉律师。

图:童光辉律师。

“案例”移民到美国加州定居多年的李先生及李夫人,他们在国内的亲戚委托他们购买在加州的房地产。但是李先生李夫人的亲戚想打听外国人若要在美国投资房地产,需要注意哪些相关的法律规定。经过好友的介绍,他们来到童光辉律师事务所咨询童律师的专业意见。

“童光辉律师的建议”就长期投资来看,美国的市场及政局都算是比较稳定的地区,再加上美国的房地产开放给全世界各国人士都可以进场投资,因此类似于李先生李夫人的亲戚,就算不具有美国人的身份,仍然是有资格也有这样的机会可以“钱”进美国,在美国置产。然而,外国人士在美国投资房地产要注意以下的相关税务问题:

一、联邦及各州投资利得税的扣缴(Withholding):根据美国联邦所得税法及各州税法的规定,外国人士在美国投资房地产,在卖出处分的时候,无论是否赚赔,都要被扣缴联邦税:扣缴卖价的10%;各州再扣缴另一笔,以加州为例,再扣缴另外1/3%。

扣缴并不是税(Taxation),而是变相的先收一笔押金给美国政府,等到投资人正式报税时才多退少补,因为外国人在美国平常时期,并不需要每年报税,因此这项扣缴的规定,乃是控制外国人在处份房地产之后,必须要报税的强制手段,如果不按时申报,那么这笔被扣缴的钱就拿不会来了。

外国投资人要特别留意,因为扣缴的计算是以卖价的百分比来计算,而不是以实际的赚赔来计算,所以对于外国投资人,是一笔很大的现金流动上的不便利之处。

二、解决之道:为了有效规避这项对外国投资人不便之处,税法上允许外国人依合法程序,在美国任何一州设立登记成为有限责任公司(简称为 LLC)。然后再以LLC的名义来拥有美国境内的房地产,就可以有效的规避以上的扣缴的不便之处。

三、其它的税务优惠:一般而论,外国投资人虽然不能够任意的进出美国,并且在美国的居留时间也有限制,但是在投资房地产的投资利得方面的优惠,与美国人是一样的。若是符合自用住宅的条件,有机会享有每人25万美元投资利得免税的优惠。

四、移民美国的机会:虽然外国投资人不能够单单以投资美国房地产作为申请移民美国的条件,但若外国投资人有这方面的打算,那么也可能配合美国移民法L或E类别来申请。童光辉律师事务所也提供相关的咨询与服务。

李先生与李夫人明白了童光辉律师提供的法律专业意见之后,就转达给他们在国内的亲戚,没过多久就委托童律师事务所办理完了所有手续。现在,他们的亲戚也圆了在美国投资房地产的梦想,并正考虑作更大笔的投资,也正在研究移民美国的可能性。◇

童光辉律师现在在美国加州及台北各设有律师事务所,服务社会大众。各位读者如有法律问题需要与童光辉律师连络,无论您在美国或在台北,请打以上电话。童光辉律师必定为您提供亲切正确的法律咨询。

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