解決貸款疑難雜症

——專訪貸款專家Charles張

想要買房子,貸款卻是一個大問題,很都人就是因為貸款出問題,在買房中空手而返。我們也知道,每個貸款經紀人都強調最低利率,不過這其實不是重點,因為最低利率誰都可以拿,問題是貸款做不做得成?尤其當碰到很多貸款難題時,更是考驗一位經紀的功力。以下我們就請貸款專家Charles張,解析幾項最常碰見的貸款問題。

*取得客戶信任 來自「說到做到」

Charles張有10年以上的貸款經驗,有70%的客戶都是第二次找他服務或是經人推薦而來。他曾經於2011年在中加州幫一群投資客陸續貸款超過50棟投資房;也曾幫一對夫妻做成18棟房貸;甚至有一位經常做重新貸款的越南客戶對他說:「我們只信任你。」

客戶給Charles的感謝信,裡面還寫「沒有你,我們貸款辦不到。」

客戶給Charles的感謝信,裡面還寫「沒有你,我們貸款辦不到。」

Charles表示,最低利率不是問題,只要客戶願意把他的情況跟我分析,我一定「說到做到!」有一次答應客戶的利率沒有鎖到,Charles說:「因為基於承諾,所以我自動貼錢給銀行,完成客戶的利率。」

*深入研究20多家銀行貸款產品

與Charles合作的有20家以上的銀行,每一家銀行他都做過深入的研究,他熟悉不同銀行不同的貸款產品,很多貸款問題可能幾家銀行都無法通過,但他就是能找出願意接受的銀行,這就出自他對銀行的熟悉程度和合作。

以下Charles舉出幾個常見的貸款雜症,可望遇到問題的讀者不要絕望:

一、信用歷史不夠

正常來說銀行接受3張信用卡,3個信用分數,並擇中間信用分數來決定貸款許可。但如果只有一張信用卡怎麼辦?或是信用歷史不足兩年該如何?這些問題都有不同的銀行可以接受,不過信用分數要在620分以上。

二、工作不滿兩年或間斷

一般銀行接受工作滿兩年時間的貸款人,但對新移民來說,有銀行接受資歷不滿兩年的人,Charles辦理過移民才1個月的客戶(但已經有建立信用分數);也有銀行接受工作間斷,但合計有兩年時間的客戶。

三、頭款不足

頭款不夠或資金不到位問題,假如是自住房,可用資金贈與(Gift Fund)或尋找另一位共同借款人(Co-Borrower)來承擔。另一個很棘手的問題,就是貸款當月存入現金,這絕對無法貸款,最快得等一個月後才能再嘗試。

四、收入不足

收入不足問題,如果是自住房最簡單的方式就是找一位共同借款人(Co-Borrower)來解決,如果是投資房就要看當時的情況而決定。

五、不合法加建

按常規買有違建的房子,幾乎無法貸款,但有一種情況可解,Charles說:「沒有安全顧慮的加建」例如加建的只是一間房間,沒有廚房這類容易引起火災危險的項目。沒有安全顧慮的加建,Charles的貸款成功率高達99%,尤其適用投資房。

六、炒房或倒房(Flip Property)

有人喜歡玩短線,在短時間(3個月內)既買又賣,銀行擔心這種房產有被哄抬價格的危險,很多銀行不願接受,Charles還是能依照客戶情況尋求可接受的銀行。

七、全現金買房套現

全現金買房後想要立即套現(Cash Out)也能辦到,但Charles呼籲有這種需求的人在Close Escrow的3個月內辦理,越早辦理成功機率越大,但是不要有違建、加建情況。

八、超過4棟貸款屋

第5棟起的房貸Charles已經做成很多案例,每個人最多能到到10棟房貸,就如上面所說的夫妻成功貸款18棟,其實他們還能再貸兩棟房。

九、屋況有問題 需要修整

屋況有問題,假如屋主不願修,Charles建議最好不要碰,因為銀行不願貸款,如果真要買,只能是用現金,然後趕快把房子整修好,立即辦理套現(Cash Out)。

資深貸款經紀Charles 張。

資深貸款經紀Charles 張。

九大貸款問題涵蓋範圍廣,但每項當中其實還有諸多個人情況,有時無法作出絕對保證,不過Charles歡迎讀者找他詢問,他一定知無不言,全力協助達成。他一再表示,多年的貸款經驗,拿到最低利率並非難事,關鍵是他能解決很多人解決不了的貸款疑難病。◇

聯繫Charles張請電洽:(510)673-7008。

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