華人地產泰斗 細說灣區地產(下)

大地地產(Happy Realty)總經理陳建興Stanly 30年前踏入房地產,回顧當時灣區華人並不多,一套房不會超過10萬美金,但是加州陽光一向著稱世界,而灣區更是加州中的精華地帶,這樣的環境下,讓很多華人來了就離不開,以此為家了。

三大華人購屋考量

Happy Realty有百分之八十的華人客戶,30年來服務過眾多的華裔民眾,比其他族裔的地產商更能從華人角度來了解顧客的需求。

因為華人的文化背景所致,華人買房的特點走遍世界幾乎都差不多,Stanly說華人注重孩子的教育,所以位在哪個學區一定很重要;華人常說錢多事少離家近,如果錢兩項達不到,那至少能夠離家近一些;還有生活相關的環境,最好鄰近就有購物商圈、加油站等商店。

大地地產投資公司總裁陳建興。(李歐/大紀元)

大地地產投資公司總裁陳建興。(李歐/大紀元)

因此歸納起來學區好壞、距離工作地點遠近、生活機能是否便利等三項,構成華人在灣區選屋的三大要素。但是如果來到舊金山,這三項要素可能就要有所不同,面對世界大都會舊金山的地狹人稠、寸土寸金,就不能再考量以上因素。而且舊金山是世界觀光勝地,有著名的海港風景、金門大橋等諸多世界名勝,選一處能看到好風景的地段,比什麼都值得。

舊金山的特殊房市

Stanly舉例,一位老年退休的客戶,長年住在中半島的聖卡洛斯(San Carlos),但是退休後卻想搬到舊金山的高樓中居住,雖然灣區整體天氣環境較優良,但他的理由是舊金山交通方便,讓他不用自己開車跑老遠買東西,而且大樓內的公共設施一應俱全,而且不用出門就能享受,這名客戶花了130萬買了位在50層樓高的單位居住,良好的視野把舊金山的風景線一覽無遺。

每個人有不同得需求,不同年齡層也有不一樣的考量,而同樣是舊金山灣區,但是唯獨舊金山市的房地產市場異常獨特。Stanly還表示,舊金山的好壞區落差大,就算隔兩個條街價格也能立即陡變,因為每個區域的氛圍就能感受出區域的好或壞,價格上也就不同。而這種氛圍從街道乾淨、房設的粉刷,以至行人的素質就能感受出區域的優劣。這也是因為舊金山地小稠密的關係所致。

因此,舊金山買房或租房,以房屋品質、風景、好壞區為考量,在這裡位在哪個學區已經不是考量要素之一,因為住在Downtown的孩子並不多,而且主要就讀私校。但是Stanly提醒要在舊金山買房需更為小心,相差一條街價格就完全不同,不似灣區其他城市,在同一座城市大概都不會差距太多。

與海外現金客搶房

現在要在灣區購屋的當地人可能會更加不容易,因為來自海外的現金買家在逐漸增家當中,在上一集我們曾經談到這個問題,原本繳交40萬首付款還可以貸款100萬來買房,但由於現金客殺出,致使至種當地買家難以選到想要的房產。

以往每年只有百分之三的現金客,但Stanly說,近十年已經逐年上升。

雖然現金客具有資金優勢,但是Stanly表示有些產品卻是現金客難以觸碰的,例如Short Sale(短少出售)、法拍屋。由於這些產品並非正常交易,程序上相對複雜,以Short Sale來說,房價雖然低於市值,銀行是賠錢售屋,但是嚴查購屋者背景加上銀行的行政流程可能就要耗上半年、一年以上時間,中間要協商的還包括屋主或代表屋主的代理商,這種對於海外現金客來說,無疑是一種不確定性且過於複雜的耐力考驗。

另一種是法拍屋,相對Short Sale來說比較簡單,但是也是不容易,同樣面臨眾多搶購者,購屋程序也不短。據近期的房產快訊顯示,法拍屋正在減少當中,而且銀行寄出貸款的違約通知降到2007年以來的新低點,銷售單戶住宅的時間縮減到3.5個月。從這裡都可看岀灣區的房產市場正在回穩,交易正在熱絡。

灣區房地產值得下手

上一次也談到目前的市場大概可以說是「賣方」市場,為何出現這個情況,Stanly分析,這要回到08年經濟衰退時說起,當時連庫柏蒂諾的房價都面臨下滑,所以有很多賣家就不願低價岀售,另一方面也因為景氣不好換房的人就少。經過一兩年這樣的情況,市場的供需逐漸出現失衡,貨源不足,但是需求在逐漸攀升,又因為海外的投資客加入,使局面更加緊張。

還有一個原因,就是奧巴馬推出的低率房貸政策,讓許多買不起或付起不房貸的民眾有機會購屋並清償貸款。低率政策受惠不少買家,也促使更多人進入市場。Stanly也表示,會造成市場變化的原因眾多,難以主觀論述,但是據他長年的觀察,投資灣區房地產一定穩賺不賠,或許一個時期會稍微回落,但最終一定水漲船高。

Stanly指出,東灣相對灣區其他城市較為弱勢,但是後勢必定好轉,現在科技公司雖然集中所謂矽谷的南灣,但是畢竟容納有限,往東灣轉移的趨勢一定會出現,菲利蒙(Fremont)、聯合市(Union City)的整體房價雖然不高,但是過幾年再看勢必不一樣。

各種優勢集於一身

生活在灣區,目前我們看到一個榮景,科技業仍在蓬勃發展,順勢帶動區域的更像經濟動力,適宜的氣候加上優良的學區,城市距離相近,生活機能健全,也不乏良好的視野,這樣的精華地帶在全美屈指可數,甚至與全世界各地相比都難以超越。

不過來灣區移民或投資的華人已經越來越多,印度人也爭相加入,Stanly表示,中國人、印度人的住宅需求相近,其他族裔只要環境好、房屋好或風景好就能接受。面對一個需求逐漸增多,供給還在蓄勢的市場,我們回歸到一個基本的問題,何時要下手購屋才適當?我們無法正確地告訴您答案,但是有30年經驗的Stanly一定能為您詳細分析。◇

想要聯繫陳建興(Stanley Chen):手機:(408)656-5527。電子郵件:stanley.chen@happyrealty.org。

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