專家看透2014房市展望(一)

Alain Pinel資深經紀Joseph Yen:豪宅看漲幅度大

2013年是美國房市的在經歷約4年的衰退期後一個大幅成長的一年,據加州房地產經紀人協會的報告,加州中位房價漲幅達約28%,但是2014年預測僅有6%,還可能有會有幾個不同現象發生,而且隨年底或明年初即將發布的新房貸審核標準可能更加嚴謹,使得房市變局值得進一步關注。

長期觀察灣區房市,尤其專精矽谷的Alain Pinel資深經紀Joseph Yen表示,回首過去一年的房市,加州獨立房房產成交金額成長了25.3%,但是2014年預測只有9.3%。為何有這麼大的落差,他說明,主要是房價的攀高,造成投資客進場大量減少,來年的買房會以自住房為大宗。

圖:資深經紀Joseph Yen。

圖:資深經紀Joseph Yen。

一、豪宅房開始昂首挺步

就灣區房市,Joseph認為,明年會有3種現象,首先是200萬至300萬以上的豪宅市場會是下一步漲價的主角。他表示,自2000年後豪宅市場就一直處於跌價狀態。現在股票的加持,還有購買自住房的風潮,Joseph大膽估計來年會有翻一倍的漲幅空間,亦即200萬將變成400萬,回到2000年時的峰值!

二、租金看好屋主惜售屋

灣區人口越來越多,租房市場就有越有看頭,光是今年租金已經比去年貴了15%~20%,很多屋主更加惜售,打算先租不賣,願意等待更高的房價升幅。由此能看出,明年的庫存並不樂觀,想要買房的人可能還是一場苦戰。

三、中高密度住宅增建中

看看全國股市的翻紅,加州經濟的好轉,加州失業率預計在明年降到7%,這都促使房市更加榮景。這波經濟的好轉,科技公司功不可沒,更多人力甚至持續湧入矽谷。

有限的土地要住進更多人,矽谷各城市早在幾年前就已經開始規劃中、高密度的住宅房,還有住商混合的趨勢,在明年這個現象會鮮明加劇。高密度住宅開發也會跟隨公共運輸系統,以抒解灣區越來越擁擠的車潮。

低利率環境依舊維持

利率方面,應該還會是處於低利率環境,雖然加州經紀人協會認為會抬升到5.3%,但Joseph相信會維持在4%至4.5%,他的判斷是根據加大聖克魯茲分校(UC Santa Cruz)經濟學教授的論點。

不過年底或明年初的房貸新審核標準也很可能更加趨於嚴謹,這是最影響買房的阻力。不過,Joseph認為,美國為提升在環太平洋的經濟競爭力,利率應會維持低位。

過去一年加州中位數房價從2012底的319,310美金,飆升到今年的408,600,從去年到今年初大量的交易來自投資客,但是到今年中過後,投資活動逐漸退場,轉由自住房主導市場,這也會延續到2014的房市。◇

(下一期我們會請到其他專家,繼續為讀者解讀2014房市展望)

如果想聯繫Joseph Yen請電Cell:(408)497-2989,Email:jyen@apr.com

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