专家看透2014房市展望(一)

Alain Pinel資深經紀Joseph Yen:豪宅看漲幅度大

2013年是美国房市的在经历约4年的衰退期后一个大幅成长的一年,据加州房地产经纪人协会的报告,加州中位房价涨幅达约28%,但是2014年预测仅有6%,还可能有会有几个不同现象发生,而且随年底或明年初即将发布的新房贷审核标准可能更加严谨,使得房市变局值得进一步关注。

长期观察湾区房市,尤其专精硅谷的Alain Pinel资深经纪Joseph Yen表示,回首过去一年的房市,加州独立房房产成交金额成长了25.3%,但是2014年预测只有9.3%。为何有这么大的落差,他说明,主要是房价的攀高,造成投资客进场大量减少,来年的买房会以自住房为大宗。

图:资深经纪Joseph Yen。

图:资深经纪Joseph Yen。

一、豪宅房开始昂首挺步

就湾区房市,Joseph认为,明年会有3种现象,首先是200万至300万以上的豪宅市场会是下一步涨价的主角。他表示,自2000年后豪宅市场就一直处于跌价状态。现在股票的加持,还有购买自住房的风潮,Joseph大胆估计来年会有翻一倍的涨幅空间,亦即200万将变成400万,回到2000年时的峰值!

二、租金看好屋主惜售屋

湾区人口越来越多,租房市场就有越有看头,光是今年租金已经比去年贵了15%~20%,很多屋主更加惜售,打算先租不卖,愿意等待更高的房价升幅。由此能看出,明年的库存并不乐观,想要买房的人可能还是一场苦战。

三、中高密度住宅增建中

看看全国股市的翻红,加州经济的好转,加州失业率预计在明年降到7%,这都促使房市更加荣景。这波经济的好转,科技公司功不可没,更多人力甚至持续涌入硅谷。

有限的土地要住进更多人,硅谷各城市早在几年前就已经开始规划中、高密度的住宅房,还有住商混合的趋势,在明年这个现象会鲜明加剧。高密度住宅开发也会跟随公共运输系统,以抒解湾区越来越拥挤的车潮。

低利率环境依旧维持

利率方面,应该还会是处于低利率环境,虽然加州经纪人协会认为会抬升到5.3%,但Joseph相信会维持在4%至4.5%,他的判断是根据加大圣克鲁兹分校(UC Santa Cruz)经济学教授的论点。

不过年底或明年初的房贷新审核标准也很可能更加趋于严谨,这是最影响买房的阻力。不过,Joseph认为,美国为提升在环太平洋的经济竞争力,利率应会维持低位。

过去一年加州中位数房价从2012底的319,310美金,飙升到今年的408,600,从去年到今年初大量的交易来自投资客,但是到今年中过后,投资活动逐渐退场,转由自住房主导市场,这也会延续到2014的房市。◇

(下一期我们会请到其他专家,继续为读者解读2014房市展望)

如果想联系Joseph Yen请电Cell:(408)497-2989,Email:jyen@apr.com

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