買樓花是否是好投資項目?(一)

現在市場上出售的公寓樓花越來越多,高密度住宅開發商的預售必須達到一定的數量才能開始動工。這些公寓樓通常被提供較低的利率,並伴有補助,但這些房產是好的投資項目嗎?

據澳洲房產觀察網報導,本網站就此諮詢了房地產行業的買家代理和開發商等專業人士,問到了兩個問題,即樓花是否是好的投資項目?為什麼?他們均發表了各自的看法。

1.買力房地產開發公司(Mirvac)總裁卡斐(John Carfi)認為,只要是明智的購買行為,樓花將是好的投資項目。

樓花能提供穩定的租金收入,通過折舊及負扣稅獲得潛在的資本收益和稅收優惠,為投資者提供可觀的投資回報。

當投資者購買樓花時看不到現房,因此購買的首要原則就是要確保有信譽的開發商和承建商,他們有良好的歷史記錄,能提供優質的樓房並按時完工。

回報將取決於多重因素,如投資者是否打算持有、出租或轉手以迅速獲利。轉手或投機性購房是非常高風險的投資策略,他們假定房產市場將會上漲從而在短期內盈利。這是一場賭博,可能無法獲得投資者的青睞。

對於尋求中長期持有房產的購房者,則需要考慮房產對租戶的吸引力。精心設計的住房項目,並具有高水平的便利設施,靠近公共交通,附近有如學校、商店和露天場所等基礎設施,就更容易吸引到高租金收益。

投資房產能帶來很多稅務上的優惠,尤其是新房,但這不應該作為投資選擇的唯一標準。
影響投資收益的另一個因素是房產管理費。購房者直到樓房建成起用時才會知道該樓房管理費的金額,因此投資者需要留意大家共同維護的游泳池、健身房和其它作為賣點的具有吸引力的設施。

如果明智的投資房產項目,在好的位置購買到優質的房產,大多數投資者將能獲得資本增值,收益應該與市場的水平一致。

2. 買方代理公司(wHeregroup)董事亨特(Todd Hunter)指出,很少有樓花是好的投資項目。

開發商銷售樓盤時已經計算出能夠出售的最低價格。房主賣房總想要達到最高價格,開發商也是一樣,但他們在澳洲卻沒有很大的市場份額,因此他們經常聘請營銷公司推銷樓花,通常還有介紹網路,包括會計師、財務策劃師、抵押貸款經紀人等幫助他們推銷。

而這些營銷公司與介紹網路並不免費工作,開發商又不想降低價格,所以這些收費便添加到開發商的銷售價格中。

那麼,為什麼不去掉中間機構,直接找開發商呢?因為貪婪,使開發商出售的房產保持增值,使價格同其價值相一致。

只有當他們出現財務問題將要清算時,購房者或許才能買到便宜的房產。

另一個原因是消費稅(GST)。由於必須支付消費稅,剛買的汽車其價格會下降至少10%。房產也是一樣,銷售價格上雖沒有消費稅,但所有用於建造樓房的商品和服務都需要徵收這一稅項。
亨特稱由於以上這些原因,他尚未發現近期有值得投資的樓花。

3. 房產代理公司(1st City Hasemer & Caldwell-Eyles)主管比勒(Paul Biller)認為,樓花風險高於現房;

購買樓花比購買現房風險大,不僅因為很難預測樓花竣工時的公正市場價值,而且很難準確預測未來的租金回報。因為在樓花竣工後,將可能在同一時間有大量房源供 出租,形成供過於求,導致租金下跌。其它需要考慮的因素,由於未能取得相關市議會批准項目難以持續;最終完工項目與預期大相逕庭;買房時是無法實地考察等 的。

當然,購買樓花也有某些好處,例如價格較低。由於開發商在預售新樓盤時,通常提供較低價格吸引購買以保證獲得銀行所要求的銷售額。一旦預售額達到要求,並且開始施工,通常價格開始上漲,所以在建樓初期購入樓花的投資者通常獲得優惠價。

另外的好處是較新的樓盤往往通過折舊獲得更大的稅務優惠。新房的稅務優惠往往最高,這意味著購買樓花能實現稅務抵扣的最大化。

購買樓花還能自已決定房屋的形式,如自行選擇裝飾材料、瓷磚花飾,或將兩個公寓房合併成一套大公寓套房。

首次購房者通過購買樓花還可以享受到政府補助和免除印花稅的優惠。

所有購房者一定要做好市場調查,如該地區公寓房中位價的增長情況、包括開發商、建築商和承建商等房產項目團隊的情況。(待續)
(責任編輯:簡玬)

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