買樓花是否是好投資項目?(三)

現在市場上出售的公寓樓花越來越多,高密度住宅開發商的預售必須達到一定的數量才能開始動工。這些公寓樓通常被提供較低的利率,並伴有補助,但這些房產是好的投資項目嗎?

6.智能房產顧問公司(Smart Property Adviser)買方代理李(Kevin Lee)認為,樓花有相應的風險,但對首次購房者是好機會

購買樓花一直存在某種程度的風險,但對某些投資者而言,精心調查後購買的樓花可以提供很好的機會。

然而,我們需要摒棄的想法是:購買樓花時期望樓房建成時能自動增值。

誠然,有一些人在過去40年里通過購買現房和樓花取得了可觀的資本增值,但是如果將所有的錢投入其中,以期在未來20年、30年或40年里獲得與過去同樣的增值可能就大錯特錯了。

現在是澳洲歷史上的變革時刻,不同於我們曾經經歷的時代。資產價值每7至10年翻一番的日子已經一去不復返了。

然而,如果在2013年及以後仍希望獲得資本增長,那麼只能指望達到與通脹水平相當的增長,長線投資也許稍強一點。但必須知道的是,即極有可能經歷較長時期的負增長或零增長。

儘管如此,仍然有些事情非投資者所能掌控,而這些實際上可以幫助創造資本的增長。兩個立即浮現在腦海里的情形是,較差的政府規劃和法律政策限制了項目開發;地理位置的限制造成了房產發展的限制(如悉尼和昆省東南部城市發展的局限性)。

無論是當地、省或聯邦的政府興起的基礎設施的發展或市區重建計劃對投資房產就像一次「免費的裝修」。所以如有可能,盡量選擇已經確定有基建項目區域的樓花,但儘可能選擇政府已經承諾的項目區域,而不是僅僅擬議之中的計劃。

樓花對首次購房者有時是一個很好的更早入市的機會,因為大部份省政府都提供首次購房補助,例如紐省的首次購新房者能獲得15,000 澳元的補助,並免付印花稅。

當然,精明的買家將確保不會背負很大的財政壓力,因為這只是他們的第一套房產,而不是最後的一個!

如果投資者計劃購買樓花,往往有勸告,儘早購買,因為開發商在項目早期階段總是提供最好的條件來吸引投資者,以便從銀行獲得貸款開始項目施工。

最後,如有項目、風格、地段及其特點非常吸引你和你的朋友們,也許可以考慮合夥購買方式,以獲得更大的議價空間。這種方式就像一家公司購買大量汽車時,比單獨買一輛汽車往往能獲得更好的價格。

正如我在開始時說,購買樓花總有相關的風險,所以要做好調查,儘可能降低風險。

7.皇冠集團(Crown Group)市場營銷總監斯帕克斯(AdamSparkes):儘早入市並保持長遠目光

關鍵是買樓花時,尤其是購買有良好口碑的項目樓花時,只有最早入市的人才能獲得最好的投資回報。

剛開盤時購房者往往比後入市的人獲得更好的價格和更好的朝向的選擇。

再加上,早入市的購房者甚至在項目完成之前就能看到資本增值。這是因為,如類似房產項目在稍後時期以較高的價格推出,這將給早入市的購房者提供價格增長的空間。例如,1套位於公寓6樓套房以100萬澳元成交,9個月後 7樓的1套類似公寓套房以110萬澳元售出,而該成交價成了6樓其它公寓房的標杆。與同樣購買現房相比,這種情形為投資者更快地實現了資本增值。

現在的樓花項目已不像悉尼2000年初期,購買和完工價格之間增長幅度較大,但現在澳洲不太可能看到同樣的情況。投資樓花需持長遠目光,持有項目至少5至10年,才可能獲得資本增值。

購買樓花比購買現房通常在稅務上獲得更多的折舊優惠,所以這吸引了很多精明的投資者。

最後,為了更好的機會獲得中長期的資本增值,必須要調查現存的與將來的擬購買區域的基礎設施建設,包括大學、中小學、交通、醫院等。同時,項目自身提供的一些設施,如多功能廳、游泳池、健身房等,對租戶和買方也越來越重要。

(責任編輯:簡玬)

 

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