科技股失寵 灣區房市低潮不遠?

牽動舊金山灣區房市起伏因素眾多,貸款利率、就業多寡、新建房數量等等,但是,最重要的脫離不了——股市。薩拉托加(Saratoga)的資深房地產經紀人Joseph Yen預測這波科技類股市的好景不會太長,兩年內灣區房市會面臨下一次的低潮。

無獨有偶,「明顯的跡象顯示,我們正在經歷15年來的第二次科技股泡沫。」這是4月22日華爾街投資管理人,大衛‧埃因霍恩(David Einhorn)給其投資人的信中如此表述。

自3月5日科技股達到了2000年3月科技股泡沫崩潰以來的最高點後,突然在市場失寵。網飛(Netflix)、臉書(Facebook)、推特(Twitter)、特斯拉(Tesla)等被熱炒的股票,以及許多生物科技、雲計算股票,過去一個月中遭遇重挫。許多這類股票跌幅超過20%,進入熊市區域。

*一夜致富與一夜歸零
由納斯達克(NASDAQ)主導的科技類股票隨時牽動灣區房市的神經。背後原因是這些矽谷的工程師手上都有不少公司派發的股票,等於工程師身價隨著股票起伏,為何矽谷有許多一夜致富的百萬富翁就是如此,但也可能一夜歸零。

要看下一波的矽谷房市,就不能不看歷史。Joseph表示,2000年雖然是科技股的巔峰,但是網路泡沫的瞬間,導致房地產下跌,不過所幸只下降10%,隨即有次貸政策出台,擋住房市泥流的傾倒,撐住中低價位的房市,後續反而增長了30%至40%。

直到2006~2007年才發生次貸危機,房市再也止不住的狂瀉。先是科技股重挫,會影響到高端房市;再由次貸風暴直接傷及中低端房產;最後金融風暴更是全面崩盤。

時間推移到2011年,由於全美就業率好轉、科技類股在移動、雲端技術的支撐下開始回春,加上諸多房市利多因素的加入,從2012到至今,灣區房市一片欣欣向榮。

*股市和房市 前因與後果
我們可以看到,房市與股市有大致的一致性,也就是當股市下滑,這批手上握有科技類股的群眾,其荷包也跟著大縮水,投資房產的力量自然削弱;反之亦然。那麼當下如何?

這波股市的榮景會維持到何時?Joseph認為起碼還有一年光景,隨著這波行動科技的降溫,科技股市也將進入低潮,但好在這次盈利的公司多屬實力堅強的大企業,因此就算股票下跌,基本盤還會有一定水準,不會似2000年一大片應聲倒地。

*低潮不遠 所幸資金健全
況且,這波買房潮來自的資金穩定,不是上一次的次貸和鬆垮的貸款制度,相反是由大量的熱錢投入買房,所以就算股市下跌,這些屋主也不會立即拋售房產,連鎖反應的跌價現象大概不會發生。

就算此次房市、股市、資金等等各方面比較健全,但Joseph仍是預測兩年後灣區房產將面臨下一次的房市低潮。股市下滑當然是原因之一;第二因素是房價已然昇到一個高點,供需天平達到供過於求;第三,科技業並沒有繼續帶來更多的就業人潮,持平的就業發展就無法繼續推動下一步房市。

綜述以上原因,灣區房市下一波低谷為時不遠,但看來不會有太嚴重的下滑,至少目前看不出有狂瀉的前兆。

*賣房稍嫌晚 買房再等下
看看近來的房市,Joseph表示,2014年仍會有平穩的漲幅,且第二季度會是一個賣房的好時機,但Joseph直言說,如果屋主現在才要考慮賣房,已經稍稍錯過最好時機,因為當前的房屋上市量還不多,賣方有更多的喊話優勢。

如果想買房,Joseph卻透露,買家不用急可以再稍等一下,因為五月過後的房源會逐漸增加,買家的選擇會更多,買家數量或許還會減少,供需將會更平衡。◇

文:Joseph編譯

責任編輯:趙亮

 

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