中美房地产 游戏规则大不同

中国人大举转移资产,很大一部份转移在海外的房地产方面。据福布斯的数据显示2013年中国人投资美国房地产达123亿美金。在旧金山湾区越来越多房地产经纪把业务指向中国人,还结合房产和投资移民业务。这股外移潮除了寻求资金安全之外,中国的不健全房地产制度也迫使人们向外求索

中美房地产制度有何不同?就是本文要探讨的问题,大致能归纳出十项差异,给有意来美买房、投资的中国人对美国房地产有个初步了解,这些差异很多部分其实也是美国房地产的优势。

一、产权:美国产权属于私有并永久
首先,中国房地产属于政府财产,个人拥有的住宅产权是70年期限,一般商业房产期限只有50年。但是美国却完全相反,房地产属于私有并无期限,并且买下房产的同时也包含土地产权,美国也没有限购房地产,但是个人贷款买房有数量限制。这点台湾与美国大致相同。

二、房地产制度:美国有健全透明的制度
在中国买房有许多不透明机制,例如房源讯息、定价标准、仲介佣金等等。而美国的房地产交易过程有许多第三方机构监管不同环节,比如有产权保险公司、估价师、房屋检查、公证公司、银行还有经纪人(仲介)等等在把关,基本整个交易流程都是按表操课,非常有章法。在文件方面虽然众多,但都有统一格式,且受到法律保障。

三、房产与学区:美国城市与学区不相同
在中国或台湾学校的生源,通常来自城市范围内,但是美国却不尽相同。很多中国人买美国房是为了子女教育,但是要注意不是买在哪里就能读那边的学区,美国学区划分与城市不相同,有些学区横跨了好几个城市。这点在买房前要问清楚地产经纪,或许隔一条街价格就差很多,因为好坏学区对房价影响至关重要。

四、房产税:美国持有环节税费征收严格,中国交易环节税费高
买美国房就要缴纳房地产税,在中国却没有,台湾的房产税还分成地价税、房屋税两种。美国房产税通常为1~3%,各州都有自己不同的标准,加州差不多在1.2~2.0%之间。根据加州13号法案,房产税每年增长不能超过2%,不会随房价飙涨而增收,除非房屋所有权有变化。

五、支付仲介费用:美国由卖家支付
美国的房地产经纪或仲介通常收取佣金5%~6%,由买家经纪和卖家经纪均分,这笔费用由卖家支付,在中国却是买家支付。有些州规定买、卖方经纪必须不同人,但在加州并没有这项规定,端看个案情况。

五、房源系统:美国有统一透明系统
美国的房产(二手房)信息都公开在共享系统MLS,每一位房地产经纪都会自己代理的房产上市到这里,除非应卖家要求不上市。所以在美国你几乎可以对当前上市的房产一目了然,所以数量、开价非常透明。但是在中国基本上房产公司只销售自己的房产,台湾大概也是如此。至于新房销售,在中美都没有统一的发布管道,需靠各自寻找。

六、城市与乡村:美国城乡差异不大
在亚洲普遍城乡差距都颇大,尤其中国更是,所以就算城市拥挤,民众还是喜欢,因为在城市中生活更便利,在乡村生活的种种都不方便。住在美国你会发现这点差异会缩小,因为每个区域基本都可以有充足的生活机能,具备购物、学校、医院、餐馆等需求,不需要什么事都往市中心跑。一般来说,美国城市的市中心(Downtown)只是商业区域比较集中的范围,与居住区域分开,所以住宅房都是到住宅区并不会去市中心。

七、房型差异:美国以独立房为主
美国的房地产市场以二手房、独立房为主流,而且有些房产对于喜爱新房的中国人来说过于老旧,可能是五、六十年代兴建的。美国独立屋有除了居住空间,通常包含车库、前后院,面积比中国或台湾的独立屋都大得多。而且美国独立屋不与邻居相连,但在中国是紧密相连,相连的房产在美国称之“连排屋(Townhouse)”。

其次,中国房价有毛坯房和装修房的差别。毛坯房真的是只有水泥墙、水泥地和管子,没有任何装修,买房者必须完成内部规划与布置。而在美国没有毛坯房,所出售房产都是可立即入住,包含厨房炉具、空调系统等等,按照中国标准,都属于精装修。

八、房贷政策:美国贷款方式多元
美国当地人买房几乎是贷款,绝大部分是以固定利率15年或30年申请贷款。美国还有重新贷款制度,允许二次以上的贷款,只要利率调降,很多人就会重新办理,以减轻利息,这点在中国或台湾都没有。美国的贷款也有浮动利率,但很少人申办。

在美国贷款主要看信用分数,也就是要建立财务信用,所以外国人申请贷款比较困难,但因应近年需求,越来越多银行也推出外国人贷款项目,唯首付比例较高,须看本国的资产证明。另外,在美国贷款买房可以抵税,可降低报税基数。

九、计算房屋面积:平方呎与平方米
中美计算房屋面积的单位也不同,在美国用平方呎来计算房屋的面积,而中国是用公制平方米,1平方米等于10.764平方呎;在台湾则常用坪,1坪等于3.305平方米。以美国独立屋来说,分别有住宅面积和地块面积,住宅面积就是实际住房面积,地块则是整个地产产权的面积,包含车库、花园、泳池等。◇

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