中美房地產 遊戲規則大不同

中國人大舉轉移資產,很大一部份轉移在海外的房地產方面。據福布斯的數據顯示2013年中國人投資美國房地產達123億美金。在舊金山灣區越來越多房地產經紀把業務指向中國人,還結合房產和投資移民業務。這股外移潮除了尋求資金安全之外,中國的不健全房地產制度也迫使人們向外求索

中美房地產制度有何不同?就是本文要探討的問題,大致能歸納出十項差異,給有意來美買房、投資的中國人對美國房地產有個初步了解,這些差異很多部分其實也是美國房地產的優勢。

一、產權:美國產權屬於私有並永久
首先,中國房地產屬於政府財產,個人擁有的住宅產權是70年期限,一般商業房產期限只有50年。但是美國卻完全相反,房地產屬於私有並無期限,並且買下房產的同時也包含土地產權,美國也沒有限購房地產,但是個人貸款買房有數量限制。這點台灣與美國大致相同。

二、房地產制度:美國有健全透明的制度
在中國買房有許多不透明機制,例如房源訊息、定價標準、仲介傭金等等。而美國的房地產交易過程有許多第三方機構監管不同環節,比如有產權保險公司、估價師、房屋檢查、公證公司、銀行還有經紀人(仲介)等等在把關,基本整個交易流程都是按表操課,非常有章法。在文件方面雖然眾多,但都有統一格式,且受到法律保障。

三、房產與學區:美國城市與學區不相同
在中國或台灣學校的生源,通常來自城市範圍內,但是美國卻不盡相同。很多中國人買美國房是為了子女教育,但是要注意不是買在哪裡就能讀那邊的學區,美國學區劃分與城市不相同,有些學區橫跨了好幾個城市。這點在買房前要問清楚地產經紀,或許隔一條街價格就差很多,因為好壞學區對房價影響至關重要。

四、房產稅:美國持有環節稅費徵收嚴格,中國交易環節稅費高
買美國房就要繳納房地產稅,在中國卻沒有,台灣的房產稅還分成地價稅、房屋稅兩種。美國房產稅通常為1~3%,各州都有自己不同的標準,加州差不多在1.2~2.0%之間。根據加州13號法案,房產稅每年增長不能超過2%,不會隨房價飆漲而增收,除非房屋所有權有變化。

五、支付仲介費用:美國由賣家支付
美國的房地產經紀或仲介通常收取傭金5%~6%,由買家經紀和賣家經紀均分,這筆費用由賣家支付,在中國卻是買家支付。有些州規定買、賣方經紀必須不同人,但在加州並沒有這項規定,端看個案情況。

五、房源系統:美國有統一透明系統
美國的房產(二手房)信息都公開在共享系統MLS,每一位房地產經紀都會自己代理的房產上市到這裡,除非應賣家要求不上市。所以在美國你幾乎可以對當前上市的房產一目了然,所以數量、開價非常透明。但是在中國基本上房產公司只銷售自己的房產,台灣大概也是如此。至於新房銷售,在中美都沒有統一的發佈管道,需靠各自尋找。

六、城市與鄉村:美國城鄉差異不大
在亞洲普遍城鄉差距都頗大,尤其中國更是,所以就算城市擁擠,民眾還是喜歡,因為在城市中生活更便利,在鄉村生活的種種都不方便。住在美國你會發現這點差異會縮小,因為每個區域基本都可以有充足的生活機能,具備購物、學校、醫院、餐館等需求,不需要什麼事都往市中心跑。一般來說,美國城市的市中心(Downtown)只是商業區域比較集中的範圍,與居住區域分開,所以住宅房都是到住宅區並不會去市中心。

七、房型差異:美國以獨立房為主
美國的房地產市場以二手房、獨立房為主流,而且有些房產對於喜愛新房的中國人來說過於老舊,可能是五、六十年代興建的。美國獨立屋有除了居住空間,通常包含車庫、前後院,面積比中國或台灣的獨立屋都大得多。而且美國獨立屋不與鄰居相連,但在中國是緊密相連,相連的房產在美國稱之「連排屋(Townhouse)」。

其次,中國房價有毛坯房和裝修房的差別。毛坯房真的是只有水泥牆、水泥地和管子,沒有任何裝修,買房者必須完成內部規劃與佈置。而在美國沒有毛坯房,所出售房產都是可立即入住,包含廚房爐具、空調系統等等,按照中國標準,都屬於精裝修。

八、房貸政策:美國貸款方式多元
美國當地人買房幾乎是貸款,絕大部分是以固定利率15年或30年申請貸款。美國還有重新貸款制度,允許二次以上的貸款,只要利率調降,很多人就會重新辦理,以減輕利息,這點在中國或台灣都沒有。美國的貸款也有浮動利率,但很少人申辦。

在美國貸款主要看信用分數,也就是要建立財務信用,所以外國人申請貸款比較困難,但因應近年需求,越來越多銀行也推出外國人貸款項目,唯首付比例較高,須看本國的資產證明。另外,在美國貸款買房可以抵稅,可降低報稅基數。

九、計算房屋面積:平方呎與平方米
中美計算房屋面積的單位也不同,在美國用平方呎來計算房屋的面積,而中國是用公制平方米,1平方米等於10.764平方呎;在台灣則常用坪,1坪等於3.305平方米。以美國獨立屋來說,分別有住宅面積和地塊面積,住宅面積就是實際住房面積,地塊則是整個地產產權的面積,包含車庫、花園、泳池等。◇

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