前進舊金山灣區房產 8種賺錢模式

想累積財富,最好的辦法之一即是投資房地產,在美國自由資本的體制下更不能錯過這個機會。華人對房地產情有獨鍾,觀察這次灣區房市的高漲,華人的推波助瀾起到主導功勞。如果你還沒有房地產意識,就要看看本篇介紹。更加詳細諮詢可參加本週日即將舉辦的「亞裔財富論壇」。

由於美國地廣人稀,又有許多海外人士擠破頭想當美國人,為了就是享有充分自由,其中財富自由是一大主因,對於受過不平等對待的人群就會深有感觸。每個人在美國都有平等的機會,那麼房地產的機會是什麼?

一、出租房
這是美國最普遍的房地產投資方式,也算是入門等級。常有人會在換房時把前一棟房產出租,以作為額外收入;對於身邊有多餘資金的人,可能會直接買下投資房,尤其房市低潮期最適宜進場,當房價飆升時利潤空間逐漸縮小。區域的選擇非常重要,會影響出租的難易、租客的好壞。算好回報率與現金流是投資人要注意的。

二、翻修後快速轉賣
買下法拍屋、短售屋或破舊房產,經過房屋修整於短時間內轉售,這種方式通常稱Flip。這種投資方法要抓准時機點,當房市處於低谷並正在上揚時是好機會。基本原則就是買低賣高,最怕碰到,買在高點當出售時房市已經泡沫。

三、推倒舊房重蓋新房
此方式可以說是「翻修轉售」的進階版本,直接把房子拆除進而重建再出售。這種投資通常用在房市火熱區域,例如矽谷地區。由於當地的房產老舊,房屋建築面積偏小,通過重建擴大建築,以提升更高房價。不少資金充裕的投資人喜好這種方式,短期獲利頗為驚人,但特別要看準時機點。

四、買大房分割土地蓋新房
重蓋新房的再進階版本,是選購一處佔地面積大的舊房產,在向政府申請土地分割,推倒舊房後重建幾棟新房;或是保留舊房,在周圍蓋新房。目的也是增加銷售額,原本賣一棟,後來可以兩棟以上。
此種方式需要有經驗的房地產專家處理,通常是共同投資,不適宜個人單獨,且由於過程較為漫長,通常需要2年以上,因此投資人要算準市場走勢。

五、商業地產投資
商業地產不同於住宅地產,指的是4單位以上的公寓、零售地產、辦公樓、倉庫等項目。上面所談的基本投資都是住宅項目,兩種投資貸款不同,也適用不同法規與稅收。

商業投資一般是進階型投資人的項目,所要留意的東西全然不同,例如辦公室房產要留心就業市場、公司動態、辦公室等級等等;零售業地產則要觀察商場優劣、何種零售業具有潛力、區域人口發展等等。

六、投資養老院、醫療院所
美國的戰後嬰兒潮人群走入老年,加上高昂的醫療費用,養老院、醫院的需求急需改善,因此投資此項目也是不錯選擇,屬於商業地產之一。有不少此種投資還可以包含EB-5投資移民,可讓海外投資人順帶拿綠卡。

七、純土地投資
在房市熱潮當中,很多人會想起投資土地。美國土地雖大,卻不能隨便買地,一旦買錯地,恐怕到老死都沒有翻身的機會。投資土地無非希望開發商高價買下,但是哪裡才是開發商的選擇重點,這也要透過專業人士的指點,因為光看一塊空地是看不出端倪的,唯有經過研究調查後才能判斷土地的優劣,是否值得下注。

八、房地產投資信託基金(REITs)
此投資可以說是「房地產證券化」的項目,也屬於金融產品範疇,是作為房地產企業一種融資的手段,往往由大型投資機構發起,並由業務仲介負責招募資金。投資人只是一定比例的股東,由發起公司負責管理。

所投資的標的物非常廣泛,小至公寓、養老院,大致超高層大樓或購物中心等。好處是所得回報穩定,可有稅收優惠,不需要過多的資金即可投入,就如同購買金融產品。

以上大致介紹美國房地產的投資模式,不過投資人千萬還要注意稅法問題,尤其海外人士容易忽略美國萬萬稅。因此在投資前務必向美國會計師、律師或房地產經紀詢問清楚。舉例說明,外國人如果個人持有美國房地產,屆時轉移下一代會產生龐大贈與稅或遺產稅。因此如何在美國投資房地產,絕對與稅法息息相關◇。

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