灣區多家庭房租金迅猛 投資在何方

舊金山灣區的多家庭房(Multi-Family Home)銷售額在2013年低於35億美元;2012年,大約有37億交易額;在過去的10年中,市場每年平均有31億的交易量。Cassidy Turley地產公司預計,多家庭房的交易量會在2014年超過40億大關,而2005年曾到達47億交易量。

Cassidy Turley地產公司(以下簡稱CT)稱,舊金山多家庭房租金增長至今依然強勁,目前舊金山問價是每月$3,057,價格自2010年以來增加了37.8%,與過去一年相比增長了11.5%。租金增漲並沒有逼退租客,數據顯示舊金山的空置率在2014年第一季度有所下降。

*聖馬刁4年租金漲幅達45.3%

聖馬刁縣(San Mateo)多家庭房市現在空置率在6.1%,2年前只有3.7%。在2013年的市場上CT跟蹤到有800個新單位,到今年爲止,只有220個新單位,新建築的增長跟不上人口增長速度。這一人口趨勢帶動了多家庭住宅的租金增長。

在過去4年裡,多家庭房租金竟增長45.3%,這個增長趨勢在最近放緩,但現在每月平均問價有$2,360。

不幸的是,租金的增長已經遠遠超過工資增長,這也導致了空置率的上升。在舊金山、聖塔克拉拉縣(Santa Clara)和東灣市場的業主和物業管理者表示,有很多租戶由於價格問題搬出這些區域。

*東灣租金也增長31.3%

大量的移民也促使東灣的多家庭房使用率上抬,2014年第一季度結束,整個東灣多家庭房的空置率是3.6%,3個月前是3.8%。現在平均租金問價是每月$1,710,與去年同期相比增長了7.9%。

在東灣的多家庭房租金增長雖沒有灣區西邊市場那麼迅猛,但東灣市場也很有發展潛力。在過去4年裡,東灣的租金平均問價增長了31.3%。

*租客轉向東灣BART沿線

儘管在灣區多家庭房市場上租金增長繼續保持強勢,但CT預測,有跡象表明在舊金山、聖馬刁和聖塔克拉拉租金漲勢在未來幾個月會放緩,很多租客會搬出這些區域,選擇著陸東灣——尤其是沿著BART的路線。

對於投資客而言,潛在買家會B類和C類的物業更感興趣,但是CT也相信,將看到在優質物業和A類級別的多家庭房的庫存,在未來幾個月會有所上揚。在2014年至今只有少量的多家庭房產品進入市場。CT預計核心物業的供需之間的差距會在2014年減少,如果沒有其它原因干擾,定價可能已在顛峰值。

CT預計,2014年第三季度利率上漲,很可能會影響到價格和資本回報率(Cap Rates)。投資者想獲得回報率5%的日子也許即將結束,價格將會居高不下,因爲整體需求量仍然很大。這些趨勢對東灣影響不大,東灣的租金仍將繼續增長,預測2015年以前空置率持續低谷。◇

 

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