合法避稅 將房產轉給子女

已在美國加州定居40年的游氏夫婦,年紀剛過60歲,很快就可以開始領取美國的社會福利金,並且使用美國聯邦政府的醫療保險(Medicare)。兩位長輩省吃檢用,手上最值錢的資產就是他們當初來美國時買的這套自住房。

現在幾個兒女也都長大成家。當初買房時大約花了20萬美金,40年後,房價已漲到大約180萬美元,貸款也都還清了。

他們聽說為了避免美國政府追查使用過Medicare人身後的資產,父母最好考慮在生前就將不動產物業過戶給子女。游先生與游太太也心想未嘗不可如此,但他們擔心這樣的轉移資產是否會牽涉到相關的稅務問題,於是他們來到童光輝律師事務所咨詢童律師的專業意見。

「童光輝律師的建議」在美國,如果父母的房地產在生前轉給子女,父母比較能夠無後顧之憂的使用聯邦政府提供的每月社會福利金及醫療保險。只不過要通過專業律師來辦理過戶的手續,才能免於掉進稅法上的陷阱。同時也要注意以下的相關稅務問題:

一、聯邦贈與稅:贈與稅是由贈與人負擔,所以對父母不太有利。好在2014年美國聯邦的個人終身贈與稅免稅金額已提高到每人525萬美元,因此對於本案中的游氏夫妻來講贈與稅不是問題,只不過其中還有一些申報贈與稅的程序問題要請律師或會計師指點。

二、房地產稅:美國的房地產稅是一種地方稅,各州的稅率與稅基的規定都不一樣。加州房地產稅不是按房地產市值計算,而是根據第十三號議案(Prop.13)中規定的公告現值(Assessed Value)是以買價為起算點,每年不能超過上一年公告現值的2%,因此對於類似本案關氏夫妻這麼長期持有房產者而言,如果輕易更改所有權人,一不小心就會讓房地產稅的稅基一下跳升到轉換產權當時的市價。還好稅法上對於父母轉給子女有免調漲房地產稅基的優惠條款,這也是為什麼要請專業地產律師辦理的原因之一。

如果轉讓的房地產是自家住宅(Owner-occupied)則沒有價格的限制,但若是出租房,那麼價格在美金100百萬元以下才能免調整房地產稅。

三、房地產過戶稅(Transfer Tax):一般而言,登記房地產要繳交大約房地產市值千分之一點一過戶稅。舉例來說,游氏夫妻房地產市值若在美金180萬左右,單是過戶稅就要大約美金 2,000元。還好,父母轉給子女也有同樣免過戶稅的優惠。但這些優惠規定都不是自動享受的。如果沒有專業律師協助,這些費用都必須要付。

四、免房地產過戶稅聲明書(Transfer Tax Affidavit):某些縣政府規定父母轉給子女的登記案件要提交免房地產過戶稅聲明書,否則就喪失了本來應該是免繳的優惠。懂或不懂這樣的地區性的規定,動輒相差數千元的費用。更說明了為什麼要找地產及稅務專業律師辦案的必要。

要享有以上免稅優惠,父母必需具備美國社會安全號。若不具備,律師或會計師可以代為申請。

游先生與游太太明白了童光輝律師提供的法律專業意見之後,委託童律師事務所很快辦理完了所有的過戶手續,現在他們可以毫無後顧之憂地享受每個月美國聯邦政府寄給他們社會福金,並且安心地使用聯邦醫療保險了。◇

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文:童光輝律師