房市10年漲跌 找房還需看女人臉色

30年資深經紀獨家總結灣區房市規律

在上世紀80年代,舊金山灣區的華人地產經紀屈指可數,他就開始了自己的地產經紀職業,還創辦了自己的地產公司——聯合地產United Investment。憑著自己的勤奮與細心,對灣區地產有著自己的獨家見解:買房子不僅要靠專業知識,還要靠感覺。他就是地產經紀James Liu。

灣區資深華人房地產經紀James Liu。(李圓明/大紀元)

灣區資深華人房地產經紀James Liu。(李圓明/大紀元)

當地創業先進

不得不說James有一種魄力與鑽研的精神,在1983年踏足房地產這一領域開始,直接考取Broker的執照,創建了自己的地產公司。James不但要自己做地產經紀,還要帶著其他地產經紀一起來做。James回憶起自己最開始創業時,雖然沒有地產這方面的經驗,但是他一直很喜歡鑽研,想方設法的要把問題搞懂。

James描述說,他在拿執照時號碼是00860600,現在的執照開頭是019,也就是現在整個加州有200萬個地產經紀執照。在這20多年的經驗中,James不僅見證著灣區地產經紀隊伍的壯大,也見證著灣區地產的起起浮浮。

舊金山地產10年一循環。(圖片來源:Paragon Real Estate Group)

舊金山地產10年一循環。(圖片來源:Paragon Real Estate Group)

灣區房市10年一循環

灣區房市在過去的30年,一直經歷著房市衰退到房市崛起,然後再衰退再復甦。從房市調整逐漸的進入房市非理性繁榮,接著經歷經濟泡沫引起的房市下跌,又回到房市衰退的循環。

James在1981年來到美國,1985年到1989年舊金山房市呈上升趨勢。James在1985年買了第一棟房子,30年固定的貸款利息是16%。1989年的舊金山大地震讓灣區房價跌向低谷,30年固定貸款的利息也掉到了10.875%左右。

1989年之後到1995年期間進入房市調整階段,灣區房市逐漸復甦,尤其從1996年到2000年,房價一路增長1倍,2000年的網路公司Dotcom創業浪潮,在2001年卻走向經濟泡沫,灣區房產價值下降20%。

從2002年到2008年,房價回到攀升之勢,增長54%。2008年全球經濟危機,導致灣區房價再次下降,在2007年到2011年間,平均從2006年的巔峰值下降25%,像Oakland等地區甚至下降70%。直到2011年,房市再次進入復甦階段,房價逐步上升。

根據這一房地產規律,James Liu預測:灣區房價會在2014、2015年繼續呈現上走趨勢,直到2018年開始出現下跌。

在房市紅塵打滾多年,James不僅學習總結灣區房價的規律,也很喜歡動腦筋多思考。像是他發現「要相信女人第六感」、「看房看西邊」等,這種異於一般經紀的奇特見解。

美國房產西邊好過東邊

他經過多年觀察總結出一條規律:在美國很多地區通常是西邊的房子會好過東邊。

James說,280高速在灣區西邊,像Palo Alto、Atherton、Los Altos Hills這類較好的房子在灣區的西部,也是灣區富人的聚集地;880高速在灣區東邊,很多房子的質量與社區不如280附近的房子;101高速差不多在2條高速的中間位置,而James發現101附近大部分是中產階級的居住地。

在灣區的城市裡,也會發現這樣類似的規律。比如:聖荷西(San Jose)裡較好的Cupertino學區叫做West San Jose;舊金山裡西邊的Richmond、Sunset地區要好過東邊的Tenderloin地區;Palo Alto裡斯坦福大學在城市西邊,要比East Palo Alto的社區環境好很多。

所以James建議對灣區房子不了解的買家,在地產經紀帶著看房時,不妨先問問房子是在整個灣區和城市的東邊還是西邊,也可以省下自己的很多精力和時間。

 

差社區 街邊停破車

房子的位置可以說是房產的最重要因素,但買房不僅要考慮位置,整個房子所處的環境也很重要。對於很多新移民來說,對灣區的環境還人生地不熟。如果要買房,James建議買家,當走進一個社區,通過幾個「標誌」就能看出這個社區是否優良:

首先,當走進一個社區時,如果整個社區的房況、大街道都整潔乾淨,路邊的車輛檔次也不差,就說明這個社區環境還不錯;但如果走進一個社區,房子旁邊停的都是破舊的車,車道上的車也被拆的七零八落,還能看到小孩子在街道上玩耍;晚上去看房時如果發現,街道上很多人將房子的車庫門打開,在裡面聊天,這些都能推測出這個社區的人口素質可能較差,社區環境不夠好。

James還提醒買家,如果是在晚上看房,走進一個社區如果沒有路燈,可不要以爲是這裡公共設施不齊全。越是豪華地產,晚上的路燈越少,像是Los Altos Hills、Woodside、Hillsborough這些社區都沒有路燈。

女人第六感幫你挑房子

James在帶客戶看房子這麼多年,通過細心觀察還發現了一個很有意思的現象。當男女一起走進一棟房子時,女生對房子的感覺要比男生的強。奇異的現象,女生如果對這棟房子有種似曾相識的感覺,那很有可能這就是自己的房子,住在裡面也會容易覺得舒適安心。

一旦發生以上情況,James說,都會發現買家在看到這棟房子時,眼睛一亮。買家對房子外觀都會有種親切感。走進房子時,與整棟房子很有共鳴,會在房子裡左看右看,仔細看看臥室、廚房、衛生間等,甚至在頭腦裡開始規劃自己的房間該怎樣布置,在這樣的房子裡呆很久也不捨得離開。買家如果對沒有感覺的房子,可能只是大致看一下,連一分鐘都不想多呆。

買房子是一生中的大事,選到適合自己的房子,對家庭幸福、孩子的成長都有很大的影響。如何想找到適合自己的房子,讀者或許可問問James,他會很歡迎你的詢問。◇

 

歡迎諮詢資深地產經紀James Liu

聯合地產公司United Investment

電話: 408-209-5151

地址:12175-C Saratoga-Sunnyvale Road, Saratoga, CA 95070

 

文/李圓明●大紀元