地震是否撼動舊金山房市?

買房避免地震帶上房產 評估購買地震險 法令強制加固

舊金山灣區的居民在8月24日凌晨3:20分感受到了強烈的震感,北加州再次遭遇6.0級地震。所幸這次地震沒有造成太多人員傷亡,對於房地產似乎也影響甚微。回顧20世紀美國共發生了3次大地震,全都在加州。一次在洛杉磯,其餘兩次都在舊金山地區。

在谷歌地圖上的聖安德烈亞斯斷層(San Andreas Fault)紅線處。(谷歌地圖截圖)

在谷歌地圖上的聖安德烈亞斯斷層(San Andreas Fault)紅線處。(谷歌地圖截圖)

加州三次歷史大地震

加州這三次大地震依序是:1906年4月18日,芮氏規模8.3級的舊金山大地震;1989年10月17日再次發生舊金山大地震,芮氏規模6.9級;另一個是1994年1月17日,洛杉磯市發生的6.7級大地震。

1906年地震震央位於舊金山的聖安德烈亞斯斷層(San Andreas Fault),當時政府官員擔心若公布真正的死亡人數,恐怕會造成地價下跌,因此捏造死亡人數只有478人。今日,保守估計死亡人數在3,000人以上,更有人估計高達6,000人,損失高達4億美元。

1989年的大地震造成超過24,000個建築物損壞,超過60人死亡,經濟損失估計10億美元。雖然洛杉磯大地震比1989年舊金山地震小0.2級,但造成經濟損失累積高達300億美元,也是美國歷史上地震災害造成的經濟損失最大的一次地震。

地震特別區 買房需留心

加州政府曾在1972年發佈了一個地震特別研究區域法令(Alquist Priolo Special Studies Zone Act),這條法令規定斷層帶和周邊八分之一英里,被描述爲地震高風險區。

法令要求屋主在出售房屋時要說明:房子是否在這個地震特別研究區域,告知購房者房子所在區域的地質風險。儘管政府採取這些行動來引起重視,但很多人對地震的危險並不了解,也沒有進行準備。

地震帶上房產 當避免

學者默克多(Murdoch)等人在對舊金山地震前後對房地產交易數據進行比較後發現,舊金山灣區的總體房價下跌了大約2%。他們在研究中還發現,灣區的房價還存在著地震風險溢價,也就是在地震斷層帶範圍之外的房價要比在斷層帶範圍之內的房價高出3.7%。

根據斯坦福學生麥金尼斯(Ariel McGinnis)研究,依據房地產的趨勢,她認爲決定房價與房子本身三個要素密不可分,分別是房子的狀況、社區狀況和地理位置。她認爲當購房者在買房時會從這幾個要素出發,寧願買在遠離地震帶地區規避風險。

她還引用了克雷普斯(Kreps)的理論,認爲人們普遍會採取行動來保護自己以防大難臨頭,否則總是會有這種心頭之患。調查顯示,從1989年到1990年,地震後的聖塔克拉拉縣(Santa Clara)購買地震保險的數量持續上升,儘管人們都知道地震的風險與購買相關的地震保險無關。麥金尼斯最後發現舊金山地震和洛杉磯地震所帶來的顯著風險都在某種程度上影響著房地產。

Napa地震中受損害的房屋(馬有志/大紀元)

Napa地震中受損害的房屋(馬有志/大紀元)

今年地震影響灣區房市?

面對今年8月地震,是否也對房市造成衝擊?在灣區從事30多年的地產經紀James Liu認爲,1989年舊金山地震正是灣區房價週期變化的臨界點,1989年的地震更像是一個催化劑,所以在地震後,房價有下跌現象。

相對於8月的這場地震,James認爲1989年、1906年的地震發生在舊金山市區,對舊金山灣區的影響比較大;這次地震主要震源在Napa酒莊,距離舊金山一段距離,不致於直接造成舊金山房市下跌。而且James認爲現在房價還處於上升期,還沒有到達房價轉變的臨界點,所以房價還不會降。

地震後 你想買地震險嗎?

對於地震後購買地震保險的人數會不會增多?James也表示「不會」。他說,在加州大多數房子都是木質的獨立屋(Single House),舊房子通常都會抗震翻修,基本上這裡的房子可以抗8級地震。木頭韌性強、易於搬運、方便施工,即使房屋坍塌,對人的危害會相對較小,在施救時會比較容易。

James曾經在1989年買了一棟房子,地震後檢查發現房屋結構沒有任何損害,只是游泳池的水由於晃動少了一半。

從這一點上來看,很多居民認爲自己的房子能夠抵抗地震,不必爲此購買地震保險。還有一個原因也是很多人不會購買地震險,因爲加州地震險的自付額通常要15%。保險費用要根據房屋興建年份、磚房、鋼筋水泥或木質等因素來決定保費,屋主可在http://www.californiarocks.com/premium-calculator網址上自行計算。

通過這次納帕地震,舊金山華埠街坊會提醒擁有軟層建築(Soft Story Building)的華人應當注意,在9月15日之前向建築物監察局遞交評估,決定否要求加固軟層建築,否則將有罰款和影響物業買賣。

所謂軟層建築(Soft Story Building),即1978年前興建,牆面結構不堅固,至少3層有5個單元以上,並且一樓是有大窗戶的商店、車庫等大開口結構的木建築。

計算你是否應該買地震險

此外,加州位於聖安德烈亞斯斷層上的房子保費會比其他地區更貴。因地震導致山崩、地滑、泥石流、地陷等,都可包括在加州地震險範圍內,但房屋周圍的圍牆、游泳池和戶外建築不在保險範圍內。

James舉例,如果是價值100萬的房子,屋主可能需要自己預測地震損害是否會達到15萬以上。如果超過,買地震保險也許會比較划算;如果沒有超過,買地震保險更多的是買個心安。◇

 

資深地產經紀James Liu

電話:(408)209-5151

地址:12175-C Saratoga-Sunnyvale Road, Saratoga, CA 95070

 

文/李圓明●大紀元