11個買房人易犯的昂貴錯誤(三)

房地產經紀肯.德立昂(Ken Deleon)。

【大紀元2014年12月09日訊】(接續前文)

5.太過關注標價
在矽谷,標價並不是判斷房產價值的最有效指標。很多時候,房價會被刻意標低以吸引大量的出價,最後以高出標價很多的價格賣出。Palo Alto及其周邊城市的房子的最終售價經常要比原標價高10%~15%,在極少數情況下甚至會超過20%。

如果您為了中標,不得不出比原標價多出5萬美金的價格,不用覺得您付的價格超過了房產的價值,因為如果標價是任意確定的,它本身就不應該成為您計算時的可靠參照。

相反,如果一處房產標價過高,完全不必在意開價的原因為何,那只是賣方的理想價格。事實上,那些一開始被過高標價的房產有成為極好交易的潛力,因為深受挫敗的賣方最後會隨著時間的推移變得更現實。

房產價值最好的參考指標是其他可比較房產的最近出售價。因此,我會準備一份市場比較分析表,上面有最近賣出的可比較房產的交易價格及在售房產的要價明細。

這些可比較房產在位置、面積及設施等各方面,都與買家的目標房產有類似之處。根據所參照房產與意向房產的差別,我會適當做出調整。比如說,如果我們有意向的房產位於繁忙的拐角處,那麼它就應該比離十字路口隔幾家的房產便宜。對於住宅樓中的單元房或者是小別墅來說,最好的參考指標就是同一區裡最近賣出的房子。
除此之前,我還會提供給您一份市場總體統計回顧以及您意向房產的售價與標價比。舉例來說,現在Palo Alto市的房產售價與標價比為101%,也就是說房產售價平均比標價高1%。在賣方市場上,這個比率通常會超過100%,因為售價一般都會超過標價。

市場比較分析表提供的大量數據加上我根據其他買家感興趣程度而做出的修正,讓我能夠幫您預估出意向房產的可能售價。另外一個變數對確定房產的可能售價影響也比較大,那就是房產的上市時間。

如果一處房產上市僅僅只有一周並且有很多出價,那它的售價幾乎肯定會超出標價。相反,如果一處房產上市已經有兩個月,那麼它的主人或者經紀人可能會很樂意看到一個合理的出價。

在您覺得您對這些市場變數有了充分的了解,並且對周邊房產的售價也有了基本概念之後,市場比較分析表,以及我的分析就會讓您願意出的價格相對清晰起來。

顯然,關於出價多少的最終決定權完全在您。無論您做什麼樣的選擇,我都將給我們的出價配以盡可能好的條款。最重要的一點是:您對有意購買的房產之房價有了大概的了解。

6.未仔細閱讀披露事項
拉丁語有個詞「caveat emptor」,意為買方需注意,曾被用於房地產業。如今在加州,保護買房人的利益甚於所有其他州,這個說法現在應該是「賣方需注意」,因為若賣方未披露那些嚴重影響房產價值的事實,將會面臨很多法律責任。

賣方需按法律要求填寫3頁的「轉移披露聲明」以及9頁的「賣方補充清單」,包括:擁有房屋所涉及到的幾乎所有主要事項和潛在問題(如:未經許可所做的改動、是否進行過保險索賠、安全事項、等等)。當然,賣方只需報告所有他知道的事實,不可能要求他預見到所有未來的問題。

此外,專業的房產及害蟲檢查員也習慣於給買方提供所買房的檢查報告。檢查員們會詳細列明任何現存的問題,例如白蟻、某個屋頂需要換掉等,還有那些可能會在將來導致問題的事項,比如可能會招來白蟻的木屑顆粒、或可能會導致漏水的某處水泥漿缺失等等。

需要提醒的是:即使最好的房屋也會有這樣那樣的缺陷。買房人在看他們的首次檢查報告時可能會有種房子快要散架的感覺,但同時也應該了解任何房產都會有一些需要被留意的小問題。關鍵是要避免產生大的費用。

除了賣方的披露和檢查員的報告,另外還有一套文件對買單元房或小別墅的買家非常重要,那就是「房主協會」的文件。這裡面包括非常有價值的信息,比如該地是否有規劃中的特殊評估或訴訟、保護區的面積、以及該房產適用的法規等等。

雖說披露文件相當龐雜,但其內容的重要性,買家務必親自看過。不要只依賴我對他們的閱讀及意見。◇(待續)

德立昂房地產 Deleon Realty 相關信息
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責任編輯:李耀宇