Cupertino學區房 中產家庭的夢想

庫柏蒂諾(Cupertino)是Apple總部所在地。(李歐/大紀元)

【大紀元2014年12月09日訊】(大紀元記者馬天祥舊金山灣區報導)城市基本概況:Cupertino位於矽谷核心地帶,人口大約為61,397人,2000年以來增長9%,人口密度1,865人/平方英里,年齡中線為34.31歲,家庭數為21,145戶,有孩子的家庭為10,071戶。

工作人口比例:白領80%,藍領20%。家庭年均收入約為15萬美元。該市是蘋果公司、賽門鐵克(Symantec)、全球最大的開放源碼公司MySQL AB等大公司所在地。市民自有房屋比例為61%,出租房佔36%。出租價格,1室大約$1,500,2室$1,750,3室$2,500。(以上為2014年底數據)

對學區的鍾愛,讓Cupertino這座南灣小城市,成為大陸移民最喜愛的居住地之一,也促使近幾年,Cupertino房價不斷上漲。大部分Cupertino的買家還是那些高科技新貴們,而且大部分頭期款來源於中國大陸。基於在中國房地產市場只漲不跌的歷史,這些新貴們出價的氣魄之大,讓那些在灣區住了幾代的居民嘆為觀止。

奔著學區來的買家

從統計數據看,Cupertino買房者的頭款比例還是要比比灣區其他城市低一些。過去一年,Cupertino平均房貸房價比(LTV)大約在75%~80%之間,而在Santa Clara縣其他地區的平均房貸比例是70%~75%。華裔買家在Cupertino買房,很少有以投資為目的的(因為投資屋的頭期至少要25%),大家目標幾乎一致——大部分是奔著學區來的。

和Palo Alto等其他高價位城市相比,Cupertino還是屬於中產階級的社區。30~49歲的成年人和0~19的孩子佔了Cupertino人口的90%。78%的家庭都有孩子。絕大部分的家庭年收入10萬~20萬美元之間。Cupertino有多所公立學校,在加州排名靠前。高中以Monta Vista High最為著名,在加州排名前10名之內。SAT平均分數達1950分以上。公立小學非常優秀。

房價堅挺 上漲空間大

華人買房有個特點,只要認定是學區房,就會設法購買。他們不在乎美國人計較的投資回報率。為什麼?學區房還有降價的嗎?這是剛來美國的大陸華人常有的想法。這也讓Cupertino的房價堅挺不退。

相比北京、上海等中國大陸一線城市,Cupertino的房價仍要便宜的多;比灣區另一城市Palo Alto,Cupertino 仍有很大的上漲空間。注重學區的家庭,如果有孩子,在經濟能力可負擔的情況下,學區城市Cupertino當然是最佳選擇。◇
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Cupertino房市3大特點:

1.房價高。近年來,Cupertino房價幾乎是Santa Clara縣其他地區均價的一倍。
2.買房市場需求大,平均成交價高於標價的5%~10%,而灣區其他地區只有1%~3%。
3.換手率高,市場處於持續平穩增長的過程中。成交量會隨著市場和經濟大環境的變化而有稍微的變化,不會出現大幅波動的狀況。
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Cupertino房市評價

優點:
Cupertino房市的保值點在於它成績優秀的學區。無論經濟如何市場上的房源不會突然增加和減少。許多家庭在孩子一但上大學就會搬離。Cupertino即使在景氣較差的時候,也不怕沒有買家接手;生活方便。這也是為什麼許多年輕亞裔願意搬到Cupertino的原因。

缺點:
Cupertino有一、兩個共渡屋(Condo)社區有租屋率的限制,基本上不可能轉換成投資屋,所以將來換房的時候必須賣掉。這幾個社區的價位相對比較低一些,買家如果只是想短期過渡的話,就不太適合了。
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Cupertino淘房:如何拿到好房子?

Cupertino目前房源穩定,購買者眾多。得到好房源信息,必須盡快出手,一猶豫就可能錯失機會。根據觀察,拿到好房子衹要注意以下兩點:

1.一定要多看房。看房子,目光要放遠,不能老和最近的成交價比。這樣就衹能追著市場跑,無論下多少Offer都很難買到滿意的房子。因此,看到中意的房子,下手一定要要快、狠、準。

2.出價一定要準備充分。成交前後要抓住兩個要點:反悔期(Contingency Period)和購買價(Purchase Price),保證很快可以買到中意的房子。◇
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灣區地產代理董嵐
灣區資深地產,貸款專家,BayOne房地產貸款公司合夥人,精通國語、英語。
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責任編輯:李曜宇