舊金山太擠了 用地規劃今下半年或改革

舊金山的天際線,這裡是很多中國人想要移居的夢想。(Fotolia)

【大紀元2015年08月28日訊】(大紀元記者譚安編譯報導)舊金山住房危機扶搖直上,嚴重程度堪稱歷史之最,在政府與民間皆無良策下,今年秋季市府將觸動用地規劃(Zoning)的地雷,此舉必然對過去一直規避開發的社區產生不小震動。然而用地改革可望帶動更多開發案,進一步改善住房危機。

據舊金山商業時報(San Francisco Business Times)報導,舊金山市議會將對於解決住房危機有新動作,這次將觸及敏感的用地規劃問題,預計今年秋季討論立法,計畫放寬建設高度和密度的限制。市府希望藉此刺激保守地區,包括Marina、Richmond、Western Addition和Sunset區等地更多建案的開發。

用地限制或將更寬鬆

城市規劃部的提議是:同意開發商在舊金山市內的部份區域興建比原先允許高出兩層的樓房,或者放寬政府對停車場、後院或開放空間的建設限制。藉此和開發商交換條件,換取更多的中、低收入住宅的建設量。

規劃部成員克斯汀·狄辛格表示,這次提出的所謂「密集度獎勵計畫」用意在於解禁建設單位的數量限制,讓市內受到建設規模限制的地區,得以妥善開發。

調整後約能增建7千房

市府藉由計畫來調整建商的建設走向,期望能增加大約7,000筆住房單位:其中包括過去20年來,一直因為談不攏而擱置的3,000筆中、低收入住宅。同時計畫帶動市內此一類型的建設,由日落區和SoMa(South of Market,簡稱SoMa)等社區開始,依據要求逐步增加建設密度。

因為用地規劃分區的怪異法規讓許多建設受阻,特別在過去十年間重新劃分的區域有許多建設密度的限制。舉例來說,一間劃定40英尺(約12.1米)高的樓裡,一間單位被限定在600平方英尺。

如果能開放樓高限制而加蓋兩層樓,就可以讓這個樓房增加8到11間單元,增加單元數有利於建商的資金運作,幫助建設完成。

狄辛格認為「密集度獎勵計畫」將平衡建商的建設走向和建設區域,不再像以往集中在城市的東部地帶。以往因為法規受限的區域,計畫中將重點重整,因為目前的用地規劃是70年代所建立,對於現代早以過時且不實用。

放寬限制 住戶未必高興

現在舊金山市內大部份的建築只允許蓋4至6層樓,即使在住商混合的區域也不例外。有些地區(例如大部份的日落區和里士滿區)的用地規劃限制非常嚴格,僅允許單一家庭和三連屋的建案開發,對此「密集度獎勵計畫」並不適用。

因為住房需求,最近剛解禁的區域如SoMa、Hayes Valley和米慎區等地已經湧入大量的住宅開發案。這些開發案引起當地社區間大量的反對聲浪,Mission、Dogpatch、SoMa和Potrero Hill的反對組織認為這些建案以經改變了原本的鄰里生態,造成公共交通阻塞等亂象。

實際上,舊金山在過去40年來一直沒有乖乖遵守加州州立的密度獎勵法規,如此寬鬆的管理其實已經給予開發商多出35%的可建築空間。

然而,州立法規對未遵循規定的城市也沒有訂立逞處辦法,州訂法規只要求保障性住宅的下限數量,其餘只需依照城市內訂定的用地規劃即可。目前舊金山市只要求建商在其建案裡,劃出12%保障性住宅即可。

低收戶保障不足 又忽略中等收入

現在,新的計畫等於大開密集度獎勵優惠,同時許可建商多建兩、三層樓、外加建築物內彈性劃分不同的單元尺寸,讓建築物內部的單元數量無上限規定。如此大優惠的交換條件是,要求建商提高保障性住宅的比例,包含12%的低收入戶保障住宅,另外外加18%的中等收入保障住宅。

簡單說,增加建案的開發容量,建商就要蓋更多的保障性住宅。狄辛格更表示,對所有住房類型所做的研究結果都顯示,中等收入的保障性住宅是目前市內最難保障的,因為沒有明確資金來源。

此外,密集度獎勵計畫也有其限制性,非一味亂增建,建商必須同意按照密集度法規興建,才能放寬土地規劃的使用。對此限制狄辛格解釋,加蓋二、三樓層有其限制性,並不全適用。

舉例說,固定的資金用來開發高價建案,建商只能按原來的用地規劃,限制蓋樓。相反的,如果建商打算用同樣資金開發保障性住房,建商可以多加三層樓,還可以隨意劃分建築物內的單元數量。


舊金山唐人街是美國最古老的中國城,街道擁擠房屋多是住商混合類型。(大紀元資料圖片)

修改用地規劃 牽扯各方政治角力

要推動高密度獎勵計畫,意味著將修改用地規劃的法規,因此必須面對都市規劃委員會、市議員、以及市長辦公室的審查。

政治層面來說,選民將抉擇高達3.1億美元的舊金山市府預算何去何從。是讓市府利用此預算增加保障住房的數量;還是利用各種優惠方式,吸引建商興建保障性住房。最近市議會也通過法規,開放一般住宅建立姻親房的限制,不過收效甚微。

推行高密度獎勵計畫,公共政策智庫SPUR(舊金山規劃與城市研究)主席加布里·梅特卡夫說,我們希望,這是未來更多改善住房計畫中的一個開端。他也預見修改用地法規,肯定會面對各方壓力,既使通過,建商也未必買帳。

這個獎勵政策也將冒著引起保守的居民團體憤怒的風險,據the San Francisco Public Press報導,早在前舊金山市長加文·紐瑟姆任內,其所推動的都市規劃的提案,受到落日區、里士滿和城市東北邊區域等地住民的抗議,引起抗議的提案的內容包括:增加密度、在大眾運輸方便的區域減少路邊停車格數量。

城市規劃部首長約翰·拉海姆也承認,這類型的城市規劃中政治考量是關鍵問題。他認為,一味的增加建築密度不是最佳的辦法,我們還是必須考慮市內居民的生活品質和居住空間。

擔任市議會議員開發建議顧問、社區住房團體理事會聯合主任,彼得·科恩表示,市府應對建商「獅子大開口」,要求更多保障性住房,而非軟弱的在州政府規定的最低要求和市府法規的界線間遊走。

科恩說,我們最擔心的就是,市府會因為新規定而對開發商讓步,結果僅得到一點點公益回饋。

責任編輯:李曜宇