2015舊金山房地產 發生了哪些事?

舊金山在2015年面臨可負擔房與高級住房的拉鋸戰。(fotolia)

【大紀元2016年01月04日訊】(大紀元記者譚安綜合報導)舊金山住房市場自2011年以來,保持著每年兩位數的漲幅紀錄,舊金山蓬勃的就業率,讓當地房地產市場持續活躍;違反一般冬季為淡季的常規,今年的冬季市場出現相對活躍的景象。2015的舊金山房市發生了哪些大事,一起來回顧一遭。

舊金山就業旺 奧克蘭重生

舊金山起家的召車服務公司優步(Uber)進駐奧克蘭的決定,也間接應證了舊金山蓬勃的就業機會,也是2015年東灣最大的地產發展項目。在2015年9月,優步斥資1億2,350萬美元,買下38萬平方英呎的舊Sears百貨大樓,興建未來的總部。此舉可作為公司進駐當地的典範,並引來更多就業住民。

隨著此一勢頭,屬奧克蘭住宅建設先鋒的Madison Park Financial公司,除原有的3項建案外,更決定再新增3項,總預算達8,800萬美元,所有開發案價值估計超過2億美元。而Signature建設公司的「Mason at Hive」公寓建案已經完成部份工程。此外,跟搶奧克蘭住房大餅的開發公司還有City Ventures 和SRM,他們的建案也跟著開始動工。

多年發展停滯、沒有建案的奧克蘭,今次隨著商用樓及住宅區的開發運轉加速,已在2015年重獲新生。

不要豪宅 可負擔房之戰

隨著舊金山房市居高不下,無論是買房或租房都是一屋難求,2015年租房者的抗議聲浪遍及舊金山和灣區各地。租房者希望政府能介入制定法規:各種訴求包括租金管制、對建商的讓步與否,以及支持新建案的正反意見等。

其中規模最大的長期住房之戰是針對Maximus地產合夥公司(Maximus Real Estate Partners)規劃的「1979 Mission」建案,反對者稱之為「米慎怪物(Monster in the Mission)」。建設公司計劃在舊金山勞工階層密集的米慎區,興建10層高的高級公寓住宅,引發近兩年的反對抗議行動。

即使建商曾允諾增加90個單元的可負擔房,反對者仍舊認為這一建案若是完成,將造成當地房租飆高,本地住民無法負擔只好搬離。同時等於鼓勵更多高級住宅的興建,讓一般租房更難以負擔。

最後建商未能在期限內與地主簽約,建案宣告失敗。此失敗被許多抗議者認為,是支持「可負擔住房」一方最大的勝利。

Airbnb 短租房法規之爭

因舊金山住房短缺衍伸的問題還有短租房爭議。包含最大短租平台的Airbnb在內,還有VRBO、HomeAway⋯⋯等平台,他們在舊金山共有1萬~1.2萬筆租屋項目。反對短租房的團體認為,因為短租的出現,許多居民住宅被當作旅館出租,導致舊金山當地住房問題持續惡化。

因此由反對團體「Share Better SF」向舊金山選務處遞交了F提案(Proposition F),希望能通過立法加以限制短租的出租天數,並嚴加課以旅館稅。

F提案在2015 年11月表決,結果沒有獲得通過。有55%的投票民眾支持短租,短租平台公司以的些微差距獲勝。然而,這場投票表決的角力戰牽扯到短租公司的大力宣傳,Airbnb投入共800萬美元資金做形象廣告,這也讓許多反對短租的一方,例如VanishingSF備感不公,他們認為,選舉的結果是短租公司「買」來的。

市府方面,舊金山市長李孟賢也反對F提案,理由之一是:提案中建議短租房鄰居可以透過訴訟表達不滿,並獲得小額補償。李孟賢表示,F提案將鼓勵「小額訴訟」,可能造成這類糾紛的訴訟大增。

住房短缺 可負擔房應急

在2015年通過的可負擔房建案中,最大兩項之一是舊金山巨人隊(Giants)贊助的大型社區規劃案「Mission Rock」,位在AT&T Park以南,預計將建造1,500戶租屋單元,其中約600戶作為中低收入的可負擔房。

另一項是位於南市場(SoMa)區的「5 M」大型高樓建案,由Forest City 和Hearst Corp.投資,花費6億9千萬,總佔地4英畝的住商混合大樓,承諾將其中40%規劃成可負擔住房,另外,部分資金將用於建設田德隆區(Tenderloin)的可負擔房。按比例分配,年收入152,850美元以下的四口之家可申請其中的中收入單元。

面對住房短缺問題,加州政府也通過立法同意,將撥款880萬美元,資助舊金山在Mission Bay和Transbay一帶的可負擔住房建案。其中650萬將用作田德隆區85單元的可負擔房,另外230萬將用於南市場區的可負擔房建設。

住房危機 各方政治角力

舊金山市長李孟賢2015年毫無懸念地連任,意味著選民對他的支持,其中包含重要的房地產政策。在2015年舊金山的選民拒絕了米慎區大型豪宅興建,但也同時拒絕米慎區住房計畫的暫停。並以些微差距否決了F提案,顯示短租房支持者還是佔多數。

此外,選民更決定了3.1億美元市府預算的歸屬,通過發行債券,資助可負擔房項目的A提案。第3區選民更選出市議會前主席佩斯金(Aaron Peskin)擔任該區議員,表達對他「限制建商」及「房租控管」等政見的支持。

引來更多的政治角力的還有舊金山用地規劃法規的變更,舊金山市內大部份建築只允許蓋4至6層樓,即使住商混合區域也不例外。對此城市規劃希望能施行「密集度獎勵計畫」,在舊金山部份區域允許再增建2層樓,並放寬停車場、後院及開放空間的建設限制,藉此和開發商換取更多的中、低收入住宅的建設。

還有2015年剛解禁的SoMa、Hayes Valley和米慎等區,已經湧入大量的住宅開發案,引起當地社區的反對聲浪。反對組織認為這些建案已經改變了原本的鄰里生態,造成公共交通阻塞等亂象。這些抗爭令原本預計在2015年秋季討論立法的用地規劃變更,還需要更多時間來訂立。

漲租金對管控租金;高級住宅對可負擔房;短租對上長租,等等這些2015的舊金山房市關鍵字,可以預見繼續是一連串無法速戰速決的戰爭,勢必延燒至2016年。◇

責任編輯:李曜宇