川普帶來房市榮景 舊金山卻面臨考驗

【大紀元2017年07月09日訊】(大紀元記者李歐綜合報導)對矽谷的屋主或投資者來說,從2012年以來應該是房價、房租的豐收期,享受房價增長,坐收高房租,賣屋不愁被砍價,牢實的賣家市場。對於租房者或是想住入灣區的人,卻可能是無奈與痛苦,面對高漲的租金和高企的房價,好像永遠賺不夠錢,連工程師都會說:「別以為我在矽谷很好過!」

先來說說好消息。這幾年雖然房市火熱,但有漲就有跌,尤其經歷過2007年以來的次貸風暴,不少人心裡確實有一個聲音:「漲那麼多,是不是會出現房市泡沫呢?」

川普帶來矽谷房市的興榮

據KPIX 5報導,灣區房地產公司DeLeon Realty,首席執行官Michael Repka認為,去年秋天,美國大選之前他們也很擔心房市的動盪,不過隨著川普的當選,印證了一件事,灣區房市繼續欣榮。

2016年DeLeon Realty銷售了135戶住房,獲得4.05億美元的銷售收入,然而在下半年的房市才有實質性的增長出現。以往DeLeon Realty有很多來自中國的買家,這些買家多持有大筆現金攻買豪房,但自2016、2017年中國對現金外匯控制趨嚴,使得中國買家大幅縮水。

中國的中產階級難以在美國買房,Repka表示,這確實打擊到75萬至150萬的房市。減少了中國買家,DeLeon Realty的業績卻沒有衰退,原因是「在川普執政下,市場正在快速發展。」Repka說。

從川普當選,到2017年的秋天,DeLeon Realty預計會賣出20%帕洛阿圖(Palo Alto)和阿瑟頓(Atherton)的房產。

房價持續高漲 對灣區未必好

據網路媒體BISNOW報導,灣區房市的泡沫確實不存在,但專家擔憂人民住房的負擔能力持續下滑,如果灣區持續讓底層收入的群眾離開灣區,這將面臨大量基礎工作缺人的窘境,例如交通業、服務業、醫療業等等,缺少這些人社會結構將會失衡。

USC Lusk房地產總監理查德·格林(Richard Green)統計,加州的多戶型住宅(Multifamily)的自然空置率約為5%,如果房貸利率超過這個水平,租金將會開始下降。但是,當前加州每個主要城市的空置率都在3%以下,也就是說,當空置率低、利率升高的情況下,租金則無法下降。儘管灣區租金今年略有下滑,但由於空置率很低,房租租金可能會上漲,並繼續上漲。

要搭上舊金山的住房列車,不總是那麼容易。(Shutterstock)
要搭上舊金山的住房列車,不總是那麼容易。(Shutterstock)

格林說,聖馬刁縣(San Mateo)為了減少住房需求,甚至考慮犧牲商業發展,以降低就業率。格林認為,在舊金山灣區的新建築如此之少,是因為金融和監管環境的阻礙,直接影響住房的供給量。

租金太過昂貴,導致無家可歸的人大增。據「蘋果日報」報導,兩年一度的露宿者人口普查,今年聖塔克拉拉縣(Santa Clara)記錄有7,394人露宿,這個數字比兩年前增長了13%;露宿人口中有2,530人,是25歲以下的青年,或是沒父母陪伴的孩童,比起2015年升幅達185%。這些露宿者大多是因為租金太貴,租不起房而流落街頭?

興建住宅的難題

因此,格林不認為有房市泡沫的問題,他卻認為,關於泡沫的問題不在於房地產本身,而是在房地產的用戶身上。因為這些屋主、用戶有多少錢,才是房市的根基,所以他們有多「堅實」才是重點。以目前來看,大多數的「用戶」確實口袋不淺,但地區有旺盛的住房需求。

FivePoint首席執行官埃米爾·哈達德(Emile Haddad)認為,在灣區市場非常有活力,有金融、能源、衛生、科技等行業。即使科技業集中,但是也有很多跟傳統行業連結,如Uber和Airbnb。這裡比紐約市更加多樣化,大約有80%到加州進行風險投資的人,都會去灣區。

在美國房地產市場中,舊金山灣區沒有其他對手,即便是紐約。哈達德表示,唯一的困難是前期開發過程,開發商很難拿到許可。Jay Paul Co.首席投資官麥特·里塔奇(Matt Lituchy)表示,灣區在創造住房比例方面做得不好,在聖克拉拉縣、聖馬刁縣或整個半島區根本沒有足夠的住房量,每天通勤的人數有幾十萬人,他們無法真正居住在灣區。

里塔奇認為,我們現在確實蓋了比較多的房子,但是需求量猶如水庫般巨大,建造的速度卻只是涓滴之流。

灣區總能吸引高技術、高階人才進入,這已經無庸置疑,現在擔心的卻是基層民眾的動向。USC Luck副主席維特(Witte)表示,舊金山約有12%的就業人士接受食物救助,如果這些人無法待在舊金山,那麼甚至影響到科技業。

Shorenstein物業副主席格倫·夏農(Glenn Shannon)打趣說,在舊金山機場和PG&E工作,或許不如在Facebook和Google那麼有吸引力,但是我很難想像,缺少這些工作人員,灣區要如何發展。夏農也支持灣區要努力保護醫護人員,例如護士和保健專業人員來到灣區進行培訓,但是如果他們缺乏負擔能力,灣區將無法留住他們。

住在舊金山灣區會令人很開心,這裡有數一數二的氣候,數一數二的知名大學和科技公司,還有數一數二的多元群族,大家都可以來到這裡尋找夢想,但前提是你要負擔得起住房開銷,這是「財庫」也是「殘酷」的問題。

本文刊載於舊金山7月8日地產專版,請點閱
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責任編輯:李曜宇