高效建造夢想家園的辦法(上)

【大紀元2017年10月21日訊】文:DeLeon Realty創始人Ken DeLeon、華語市場代表Melanie Yu
如今,在矽谷買地建房的需求比例比以往任何時候都要高,為什麼?主要有三個原因:1)房源少,新房更少;2)房價高;3)市場上現有的房源多過於老化,例如:沒有開放式的廚房、沒有步入式衣帽間和挑高的空間等等。這使得買家不得不開始問自己為什麼不自己建房子?這樣一來,他們不僅可以節省買房時的成本,還可以享有較低地產稅的雙重優勢。

當然,買地建房的原因可能會很多,但潛在的困難也不少。例如,新手經常遇到的問題有工期延誤、成本超支等等。適當的規劃將幫助你避免這些問題,下面我們一起來看——頂尖經紀人如何看待高效建造夢想家園的辦法。

矽谷買地:在理想的城市,購買正確的土地

例如,拿灣區富裕小鎮Atherton和Woodside來舉例。Atherton是眾多精英城鎮中建房審批最最寬鬆的一個!它甚至沒有設計審批的流程,只要確保建築在建築紅線(Setback)內,幾乎都能得到快速審批的保障。

我們的客戶之一,在不到18個月的時間內完成了在一塊超過1萬1,000平方英尺的地塊建房工程。相反,在Woodside,有時需要近18個月才能獲得建房許可證。該鎮有一個非常嚴格和徹底的設計審查程序,用以確保新的住宅能與當地居民所喜愛的田園生活氣氛相和諧。

一旦確定了你喜歡的城市,還要確保購買一塊「地王」。這主要是鑒於一旦工程完工,這將有助於房子的價值翻一番。相反,即使建築質量有保證,但因為位置欠佳或位於繁忙的街道,那房子的價值會受到負面的影響。

此外,選址時,最常見的問題是受政府保護、禁止砍伐的文化遺產樹(Heritage Trees),例如橡樹或紅木樹,理想的情況是這些樹位於地塊的四周而非中央,這樣一來,建房的成本會相應減少。另外還需關注的其他問題,比如地塊的大小是否也包括了可用於打造亮麗戶外景觀(Curb Appeal)的用地面積?以及足夠大的後院?

灣區買地建房:鎖定建築成本和風格

一般來說,在建造訂製房屋時,應該預算每平方尺$275至$500美元的建築費用。通常,不同房子的建築風格可以作為定價的參考。例如現代風格家居(Contemporary Style)的建造費用最為昂貴,因為建造材料中常包含鋼筋和大面積玻璃門窗的使用。

另外,工匠風格的房子(Craftsman Style)以木質裝飾、精緻做工的冠狀天花板線和大量的內置儲物櫃而位居中等價位;地中海風格的房屋(Mediterranean Style )造價最低,因為用於塗抹外牆的灰泥價格便宜,另外自然柔和的線條可以掩蓋建築缺陷。現今,這種建築風格變得越來越不入時,並且從轉售的角度來說,也漸漸喪失優勢。

此外,在Palo Alto這樣的城鎮,土地有限,建築商需要最大化房子的面積,同時保持相對低的成本。通常,兩層樓房屋的建造成本,比同樣地塊大小的一層樓房子相對實惠而受到歡迎,因為地基和屋頂的成本會相對降低。另外,兩層樓的房屋擁有的戶外空間也相對增加。

矽谷地產:Palo Alto哪些社區適合興建地下室?

再拿Palo Alto舉例,Palo Alto最美麗、最負盛名的社區--Old Palo Alto,由於不在洪水區,所以這個社區的房子可以修建地下室,最大化房子的面積。Palo Alto還有一個社區也具備這樣的優勢,就是Barron Park社區,這個區近幾年開始不斷有年輕家庭進駐。

再者,由於Palo Alto的建房規定中聲明,由於地平面下的建築不會對鄰居產生任何負面的影響,所以地下室的面積並不算做在Palo Alto建築面積計算規範之內。因此,這兩個社區內翻新、重建的住宅多帶有地下室,這大大增加了房子的可使用面積。

從時間上看,如果計劃建地下室,你應該預留6個月的時間用於畫圖和申請建房許可證,另外12個月到18個月的時間用於施工。

灣區買地建房:僱傭合適的建築團隊

尋找一個與您觀點一致的建築師和承包商,並能時刻保持良好溝通,對於建屋過程至關重要。在矽谷,由於經濟走勢強勁,優秀的建築師和承包商經常需要提前預約,有的時候,等待開工的時間可能會超過6個月。

僱用口碑好、適合自己的施工團隊很重要,甚至需要聘請項目經理來協助整個建造過程。(Shutterstock)
僱用口碑好、適合自己的施工團隊很重要,甚至需要聘請項目經理來協助整個建造過程。(Shutterstock)

當選擇建築師時,您的最重要的兩個考慮因素應該是建築師了解你當地城市的建築法規與專業知識,以及擁有值得你信任、可製訂出你所期望的風格的能力。

雖然在舊金山和洛杉磯有很多著名的建築師,但我們總是會建議我們的客戶,選擇與當地城市建築部門有緊密合作的當地建築師。因為我們不止一次聽說因為建築師對城市建築規範的不熟悉,因而耽誤工期的例子。

其次,有的建築師會按自己的偏好來做設計,而有的則會借鑒之前被採納的設計提交提案。我們常常會為我們的客戶提供專業的意見,以確保他們所打造的夢想家園,也將是具有很高的轉售價值的優秀投資。

灣區買地建房:規劃高轉售價值的設計

比如,我們會建議樓上至少有三間臥室和兩間浴室。我們曾遇到過一個賣家,有非常漂亮的房子,但可惜的是他們在建房時,只有兩個臥室在二樓,因為他們只有一個孩子。但是,當我們在代理銷售這套房子時,他們並沒有收到最高的投資回報。因為多數在該地區看房的買家通常有兩個孩子,一般來說,買家不希望他們的一個孩子單獨住在不同的樓層。(待續)

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地址:1717 Embarcadero Road Palo Alto, CA 94303

本文刊載於舊金山9月23日地產版,請點閱
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責任編輯:李曜宇