在哪投資出租用獨立屋?最值

【大紀元2017年12月03日訊】文:Adiel Gorel・ICG(國際資本集團)CEO
9月的上一篇文章中,我們討論了為什麼投資獨立屋是一項極好投資,特別是對於忙碌的職業人士而言(我們大多數人都是)。因為我們擁有在美國才有的30年固定利率貸款購買獨立住宅的好處(令外國人感到驚訝的是,我們可以獲得長達30年不隨通貨膨脹變化的貸款,這意謂著通貨膨脹在不斷削減我們債務的實際價值,而租戶正在逐漸為我們償還)。30年期固定利率貸款僅適用於1至4個住宅單位,這使投資出租用的獨立屋更具吸引力。

我們還討論了擁有出租的獨立房住宅如何改變一個人的財務未來。它可以幫助您把孩子送進一所好大學,可以讓您盡早退休,更重要的是,它可以為您的未來創建一個金融安全網。

獨立房住宅比其他財產更容易管理,通常由有孩子的家庭擁有,他們上當地的學校,這使得家庭的租期更長。而且,獨立屋大概是最有流動性的房地產,因為當您將其出售時,您的潛在買家基本上是市場上的每個人。擁有獨立住宅仍然被認為是「美國夢」,這是在美國許多市場上可以實現的夢想。

投資獨立屋 專注於大都市

我們應該在哪裡購買用於出租的獨立屋呢?首先,我們可以專注於大都市。大都市通常由多個城市組成(例如,鳳凰城區包括Chandler、Mesa、Gilbert、Scottsdale、Avondale、Peoria、Glendale等城市)。一個大都市通常經濟情況良好,就業多樣性,有大量的行業和僱主。因此可能創造更多的就業機會和穩定的經濟。大都市多樣化的教育、文化、烹飪和生活的各個方面,可以吸引很多的居民群體,創造一個穩定的居住區。

投資獨立屋去陽光地帶州

接下來了解一下美國的人口趨勢,這總是有啟發性的。即使在我們用網路和搜索引擎來進行研究之前,人口信息也可通過多種渠道獲得,包括美國人口普查。顯然,就整體人口變動而言,陽光地帶州(Sun Belt States)通常是有淨增長人口的州,這些州在陽光明媚的美國南部,如內華達州、亞利桑那州、德克薩斯州、俄克拉何馬州、猶他州、科羅拉多州、佛羅裡達州和其他南部州。並不是所有的陽光地帶州都保持淨增長,但許多大城市是這樣的,這也是我們在地理位置選擇上的一個標準。

受益於美國嬰兒潮人群

陽光地帶州受益於人口、經濟和天氣的多樣化。嬰兒潮(1946年至1964年間)出生的人可能是美國最大規模的一群人,人數約為7千7百萬到7千8百萬之間。最老的嬰兒潮一代現在已經71歲了。最小的現在年齡是53歲。由於這個群體的規模龐大,美國歷史上最大的退休潮之一已經開始,並將持續10年或者20年。因為嬰兒潮時期出生的人都在陸續退休。

傳統上,退休人員喜歡溫暖的地區。許多退休人員可能會選擇在陽光充沛的氣候中度過餘生,而不是在北部一些寒冷州。退休人士也喜歡選擇收入稅低或沒有收入稅的地方居住。除了陽光充足的氣候之外,許多陽光地帶州都滿足這個條件。

當人們退休時,保障自己所擁有的財產,變得比年輕的時候都重要。許多陽光州對您的主要住宅,和其他資產的保護都有非常優惠的法律。

陽光地帶州 更好的經濟活動

現在的退休人員與過去的退休人員不同。如今退休人員開始第二職業,甚至成立初創公司,並不罕見。所有這些額外的經濟活動,對於陽光帶主要州的經濟都是有助益的。

即使是那些只退休而不願意再從事工作的人,也會因為他們的存在而創造很多的就業機會,從而滿足他們的生活需求,從醫護人員到清潔工、助手、供應商、助理等等。

許多陽光州也是適宜經商的州,監管力度較低,友好的企業環境,可以吸引來自其他監管嚴格和徵稅較高的州(例如:紐約州和加州)的公司來接管,離開他們原來的地方,來到這些商業環境更友好的陽光州。

與紐約、加州等州相比,許多陽光州的生活費用更加便宜。較低的生活成本以及由於公司進駐而產生更多的工作機會,這最後兩點有可能吸引更年輕的勞動力到這些州。

現金流的迷思

位於陽光州的大都市區,建議在好區買房。雖然這似乎是一件顯而易見的事情,但許多投資者都遵循純粹的「報紙上現金流」預測,導致他們在不好的,甚至犯罪率高的地區買房。報章媒體上,報導部分壞區的現金流多於好區優質房屋的實際現金流。投資者會成為「報紙上現金流」心態的受害者,可能最終導致他們在壞區買房,而這會造成租戶問題,比如房子長期增值慢,不得不驅逐租戶,還有周轉的成本。

所以好區優質住房的長期實際現金流實際上更好。因為在好區購買會更順利(並不是絕對保證),有更好的租戶和潛在更長租賃的可能性。

有時在不太好的區會有特別交易,如果交易有足夠的吸引力,是可以買的。在經濟衰退期間,我們已經看到這樣的情況,好區新建的房屋幾乎停建了,一些銀行在任何類型的地區的止贖房可能更有競爭力。然而,在有選擇的時候,建議在好區買好房。

合理範圍的房價

但是注意,好房的價格可能很高!購買昂貴的大型房產也可能對房東造成壓力,因為租金作為價格的一部分,當房價越上漲,租金占房價的百分比會相對越低。因此,在好區購買合理範圍內的房產才是明智之舉。

在多數陽光帶的大都市區,截至2017年底,價格範圍大致為15.5萬至22.5萬美元。購買過好、過大的房產,可能會影響到買主資產流動——租金會相對較低,潛在租戶的範圍縮小,現金流越來越弱。理想情況下,您應該購買價廉物美的地產,而不要「太花哨」。

當然,在好學區購買房屋是件好事,但是有些投資者對每個學校,每個年級進行過度的分析考察,把可接受的範圍縮得很小。在這裡要說的是,評估地點不僅僅是科學,也是藝術。重要的是不要拘泥於小事,學會聽從經驗豐富的經紀人的意見,他們對這些地區的感覺遠比一張分數表要多得多。

在高速公路附近買房是很好的,但由於噪音和空氣污染的原因,您不想購買太靠近高速公路的房子;靠近購物區很好,但不能離得太近;靠近學校好,但不能緊挨著學校。同樣靠近醫院和其他服務中心的房子也是如此。

現在是買全新房的時候

我們將在以後的文章中談到首選房屋的確切類型,但在「正常房地產周期」期間,如2017年底,建議從開發商那裡購買全新房屋。開發商擁有巨大的規模經濟,工人和設備已經在工地現場。他們有可能對買方做出很大的讓步,特別是如果買家在購買數量上有優勢的話,就像ICG對投資者所做的那樣。全新的房屋帶有建築保質證。新房子有全新的設備,如空調、屋頂、熱水器,甚至地下管道。

對於新房來說,大型維修的可能性在很長一段時間裡都是很低的。全新房的外觀對租戶可能更有吸引力,並且可能比老房更節能,這些都是租戶欣賞的。

簡而言之,我們希望把重點放在購買陽光地帶州大城市出租用的獨立屋上,在好區購買價格合理,而且最好是在建築保質期內的全新住宅。

最重要的是,根據我們在30多年來購房數以千計的經驗,您要擁有信任的,且知識淵博的當地經紀人(最好是合作過的),有熟悉當地的物業管理公司為您提供建議,並負責租賃和維護工作。最理想的是擁有一個當地團隊的支持系統,當你需要時,它可以提供你「大批量購買的力量」,並代表你進行交易。

作者:Adiel Gorel,房地產投資領軍人物之一,ICG(國際資本集團)首席執行官。ICG (International Capital Group國際資本財團)成立於1983年,有近30年投資房地產經驗。
電郵:info@icgre.com
電話:800-324-3983
網址:www.icgre.com

本文刊載於舊金山11月18日地產版,請點閱
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責任編輯:李歐