灣區2018年房地產市場展望

【大紀元2018年02月25日訊】文:王萬龍(Wayne Wang)博士・灣區房地產經紀
又是新的一年,新的開始!很多人的新年願望就是買房。但在灣區來說,買房實在不是一件容易的事情。首先,灣區的房產價格在過去幾年間大幅上揚,讓房子的可負擔性明顯降低。其次,由於僧多粥少,搶房極其厲害,很多買家下了十幾次的單子,就是買不到。市場上出現了極端供不應求的情況。

一、2017年灣區房市回顧

2017年是市場競爭十分激烈的一年,年度銷售房子的數量連續處於下跌的情況,而買家人數則不斷上升。因此出現了諸如幾十人搶一房的瘋狂情況,並爆出了Sunnyvale的一套獨立房加價80多萬的歷史記錄,以及Mountain View一套聯排屋加價50多萬的離奇搶房事件。

表1是灣區5縣2017年的房子銷售數據。表中的「溢出率」是指售價與要價的比例;「在市天數」是指從上市到下市的時間。

從表中可以看出,除了舊金山和康特拉科斯塔縣,其餘3縣的房子中值均比2016年增長了10%以上,延續了多年房地產市場的快速增長態勢。


表1:灣區5縣2017年的房子銷售數據。(灣區房地產經紀王萬龍提供)

二、影響2018年房地產市場的主要因素

眾所周知,影響房地產市場的因素很多。但在不同時期,各種因素的影響效果則可能相差很大。對於2018年來說,我覺得下面幾個方面是我們需要考慮的主要因素。

2.1-川普稅改法案對買家的影響
2017年底的一個重大新聞就是參眾兩院通過了川普的稅改法案。其中影響房地產可負擔性的是以下兩個方面。

1.貸款利息抵稅的限額從100萬美元降到75萬美元。這意謂著如果你的自住住宅的貸款額度在100萬美元或以上,以前可以把100萬美元的利息部分抵稅,而現在只能抵掉75萬美元的利息部分。假如貸款的年利率是4%,那麼每年的應交稅收入部分則增加了1萬美元。如果以個人的所得稅稅率35%計算,則個人的稅務負擔增加了3,500美元。

2.房產稅抵稅的數額從沒有上限,改到上限為1萬美元。根據灣區普遍的房地產稅率為1.25%計算,即相當於房子的評估價格在80萬美元。凡是房子評估價格高於80萬的,其價格超過80萬部分的房產稅部分都不能抵稅。2017年灣區5縣售出的房子的價格中值請見表2。


表2:灣區5縣銷售房價中值。(灣區房地產經紀王萬龍提供)

如果按房子的中值計算,那麼 Alameda、Contra Costa 兩縣的新買家至少有一多半的人不會受到這個法案的影響。而San Francisco和San Mateo購買中值附近房子的人,需要每年的應繳稅收入多出了3千多美元的。而Santa Clara的則為 1,500多美元。

如果我們把前兩項增加的交稅收入加到一起,對於一個滿足貸款100萬美元,房價在125萬美元的常規情況來說,屋主的應繳稅收入比以前增加了15,000美元。因此,如果按35%的交稅稅率計算的話,屋主交稅後的淨收入減少了5,250 美元。

但是,根據稅務政策中心的研究結果,川普稅改對於大多數家庭的實際稅負是減少的。根據這家機構的研究,具體減少的情況如表3所示。


表3:川普稅改後,減少屋主交稅比例。(灣區房地產經紀王萬龍提供)

因此對於能夠購買125萬美元或以上房產的家庭來說,川普稅改在房子方面增加的稅收,已經被其減稅所帶來的稅負減少而平衡。與之前相比,並沒有增加買家明顯的購房負擔,因此也不會對買家的購房積極性造成明顯的影響。

從另一個角度來看,灣區房價在過去幾年間的平均漲幅高達10%~20%,每年房屋價值的增長值,遠遠大於這些成本的增加,或貸款利息的增加。所以稅務改革對本地房價的影響不會多大。

2.2銀行利息
銀行利息是對房屋價格衝擊比較大的因素之一。2017年12月14日,美聯儲宣布當年的第3次加息,將基準利率區間調升25個基點,從1.0%~1.25%上調至1.25%~1.5%。這是美國央行當前加息周期的第5次加息。美聯儲的最新經濟及利率預期還顯示,美聯儲預計2018年將加息3次,2019年將加息2次。

如果我們以貸款額度100萬美元計算,今年年底聯邦基金利率2.25%計算,則比我們目前的基準利率高0.75%,那麼每年的貸款利息負擔增加7,500美元,平均每月增加625美元。這將會對房屋的可負擔性具有一定的影響。

2.3房子供應
過去幾年裡,灣區的房子一直處於供不應求的狀況。可以預測,那麼2018年的情況也一樣不容樂觀。表4是 1月11日灣區5縣市場上正在出售的房子數量。


表4:今年1月11日灣區5縣市場上出售的房子數量與人口數(表中的M指百萬單位)。(灣區房地產經紀王萬龍提供)

這些房子的數量,對於每年有大量人口湧入的灣區來說,真的是杯水車薪啊!因此,我們拿南加州的3個縣作為對比,你就可以看出區別了,見表5。


表5:南加州3個縣的市場上正在出售的房子數量與人口數。(灣區房地產經紀王萬龍提供)

灣區5縣總人口為631萬多人(2015),目前市場上的在售數量是2,407套。而南加3縣的人口數量為1,000萬(2015),市場上的在售房屋數量是 25,019 套。也就是說,南加3縣的人口大約是灣區的1.5倍,而目前市場上正在銷售的房屋數量則是10倍以上。由此可以看出,灣區的房屋市場供應是極度短缺啊!

2.4買家數量
灣區5縣的人口增長一直較快。據美國人口普查局的數據,從2010年到2016年,聖塔克拉拉縣增加了13.2萬人;聖馬刁縣增加了4.4萬人口;阿拉米達縣增加了15.6萬人口;Contra Costa縣增加了8.2萬人口;舊金山縣則增加了6.5 萬人。合計起來,整個灣區共增加47.9 萬人,增長率達8.2%。

由於灣區的高新科技行業十分發達,過去幾年的GDP增長都十分可觀。比如2016年灣區的GDP增長速度是5.2%,高於美國國家GDP的增長速度3倍,2倍於加州GDP的增長速度。顯然,經濟的發展需要大量的人力資源,這就吸引了眾多的外地、外州,甚至外國的人才前來灣區。

同時,由於灣區新來的移民中以高科技公司的技術與管理員工為主,很多人是在他們剛剛畢業後找到的第一份工作。因此大多數人都有購買房屋的剛性需求。

除了高科技公司招聘的專業人員以外,灣區也是大量的海外投資移民的目的地,以及眾多房地產投資公司熱衷投資的地方。這就使得買家數量一直保持在一個比較龐大的規模,從而更加劇了市場的供求失衡關係。

三、2018年灣區房地產市場展望

那麼2018的灣區房地產市場情況會是什麼樣呢?預測房地產走勢在過去的幾年裡似乎不是什麼問題,直接就是一個字:漲。那麼2018年的情況還會繼續瘋漲嗎?答案是肯定的。

根據過去的經驗,由於今年是雙數年,一般而言,增幅會比單數年來得小一些。同時由於各個城市的不同特點,城市間的漲跌也會呈現出不同的情況。

對於舊金山和Palo Alto來說,今年的漲幅會比去年更高一些。這是因為其周邊城市在2017年明顯漲得比較多,所以這兩個城市今年就會補漲。作為本區域的兩個領頭城市,這種上漲是必需的,也是保持領頭地位所需要的。

對於半島地區,由於地理位置的優勢,以及房源短缺的長期存在,相信今年的上漲勢頭仍然旺盛,尤其是一些學區好或價格相對低廉的區域。

而對南灣來說,San Jose由於去年Google宣布要在其市區中心興建辦公園區的原因,在短短幾個月的時間,San Jose的大部分區域至少漲了10% 以上,相信今年仍會持續上升。而其他城市,由於離矽谷的公司聚集區比較近,仍然會繼續上揚。

對於東灣來說,Tri-City(三谷)地區今年會迎來一個快速上漲的機會,這是因為該地區前幾年的新房建設數量較多,影響了房價的上漲速度。同時,由於Facebook 和Tesla 都已經在北Fremont地區開始租賃辦公室,擴展在東灣的辦公園區。因此,今年會迎來一個補漲的機會。

歡迎聯繫灣區房地產經紀
Wayne Wang(Realty One Group American)
電話:(510)366-1986

本文刊載於舊金山1月20日地產版

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責任編輯:李歐