川普稅改為地產投資減稅,修改1031物業交換

【大紀元2018年03月10日訊】川普稅改鼓勵投資地產,開發商和出租物業收入若能符合5個條件,則淨收入的20%可扣除,本文對照稅表,逐項說明。新稅法規定,出租房的Personal Property可用Section 179抵稅。物業交換(1031 Exchange)只可用於房產交換。本文根據對加州註冊會計師,知名國際稅法專家何美惠女士的電視訪談整理成文,並由何美惠增訂內容。

川普稅改美國房地產投資減稅

前文講過新稅法中,小企業主的合格商業收入扣除(Qualified Business Income Deduction)。以下結合地產投資對減稅門檻做簡單說明:

1.第一門檻:合格商業(Qualified Business, QB)

房地產出租,除了用C. Corporation形式經營外,其他的不管獨資、LLC、S Corp、合夥、REIC等,都算合格商業收入,只要能越過下面門檻,都可以有20%扣除額。

2.第二門檻:合格商業淨收入(QBI)

首先決定出租房的淨收入,也就是收入減合理開銷後的淨收入。淨收入的20%,就是最基本的減稅額,這部分收入不必交稅。這個減稅額再受到以下門檻的限制。如果看2017年1040稅表,第12和17行就是QBI(表一)。


圖表一、2017年1040稅表,第12和17行是合格商業淨收入(QBI)。(何美惠提供)

3.第三門檻:應課稅收入(Taxable Income, TI)

a.如果TI<315,000(合報)/$157,500(單身),那麼QBI的20%全部可以扣除。 b.如果TI>415,000(合報)/$207,500(單身),那麼要越過下面說明的第4個門檻,也就是薪資和房地產門檻。
c.如果TI介於315,000和415,000之間,那麼可扣除額漸增(Phase In)。以2017年稅表來看,第43行就是應課稅收入(Taxable Income)(表二)。


圖表二、2017年1040稅表,第43行是應課稅收入(Taxable Income)。(何美惠提供)

4.第四門檻:薪資和房地產

a.如果應課稅收入超過41.5萬/20.75萬的門檻,那麼您要越過第四個薪資和房地產門檻。這個門檻規定,50%的薪資或25%的薪資加2.5%的未調整的房地產成本(Unadjusted Costs,也就是不扣折舊的成本),兩者取其高。

b.一般房地產出租,Property Manager都算合約商,給1099表,而不算員工給W2表。所以50%和25%的薪資門檻應該用不上。要用物業買價乘以2.5%,作為門檻標準。比如,你有200萬的房地產,乘以2.5%=$50,000,這5萬元就是第四門檻。QBI*20%和第四門檻相比誰低就是第四門檻扣除額。

5.第五門檻:應課稅收入減去資本利得和/或合格股息

a.很多人忽略這個門檻。因為應課稅收入中有包含資本利得(Capital Gain, CG)和合格股息(Qualified Dividend, QD),資本利得和合格股息本來就享有優惠稅率0%、15%和20%。如果再享受20%扣除,那就太便宜了。第五門檻是20%*(TI-CG-QD)。第四門檻的扣除額不能超過第五門檻的扣除額。

舉例:房地產公司按新稅法的稅金計算

房產物業買價乘以2.5%抵減,可以指一棟房子,也可以是多棟房子加起來算一個。如果您有五個物業,就是總物業乘以2.5%。如果有200萬物業,乘以2.5%,是$50,000。

舉例:假定出租房物業成交價200萬美元,淨收入是50萬元,其中包括物業管理工人W2的支出15萬元。納稅人夫婦應課稅收入是60萬元,其中包括20萬元資本利得(Capital Gain)。

1.QBI門檻:$50萬乘以20%,等於10萬。
2.TI門檻:$60萬乘以20%,等於12萬。10萬和12萬取其低,10萬。
3.薪資和房地產門檻:以下兩者取其高,8.75萬。10萬和8.75萬取其低,8.75萬。
a.薪資15萬乘以50%,等於7.5萬。
b.薪資15萬乘以25%+買價200萬乘以2.5%等於8.75萬。
4.TI-CG-QD門檻:60萬減20萬,再乘以20%,等於8萬。
5.最高扣除額8.75萬和8萬取其低,8萬元。

除了20%的扣除額外,新稅法對房地產業還有幾個大改變。

美國新稅法:出租房的個人財產可用Section 179抵稅

第一個改變是出租房的個人財產(Personal Property)原本不可以用Section 179一次抵,新法規定可以用Section 179。而且,已用過的財產也可以用Section 179。這是利多。

新稅法:物業交換(1031 Exchange)只能用於房產交換

第二個改變是物業交換(1031 Exchange)。舊法規定賣投資房可以同時買同價或更貴的房來緩稅。新法規定只有房地產可以用1031 Exchange,其他個人財產(Personal Property)如爐具、冰箱等不可以用1031 Exchange。

以前買房地產時,用成本分離(Cost Segregation)把爐具、冰箱等的買價分開,用比較短的折舊期,早期可以享受比較高的折舊。然後不斷交換來緩稅。新法規定除了房地產外,都不可以交換,也就是說交換時要繳稅。買房投資做Cost Segregation時,要考慮兩者的優缺點。◇(待續)

何美惠會計師簡介:
英文名May Ho,加州和台灣註冊會計師、稅法碩士、著名國際稅法專家、財經專欄作家。擅長節稅規劃。Email:mayhocpa@intertax.com

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作者觀點不代表本媒體立場。新稅法內容繁浩,本文只是一般解釋,未能涵蓋所有細節。且因各人情況不同,稅賦影響也不同,本文不能作為節稅根據。地產投資有風險,本文亦非房地產投資指南。對於引用資料內容完整、準確及有效性不作任何形式的保證,稅務相關問題請諮詢執業會計師。

本文刊載於舊金山3月10日理財版,本文網路版與報紙版出版順序不同

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責任編輯:李歐