灣區貸款經紀John:胸有成竹,最快當天辦好

【大紀元2018年04月08日訊】(大紀元記者余亨之舊金山灣區報導)萬通貸款(GMCC)是直接放款銀行,所有貸款業務都由內部審批、核准、放款,一步到位。萬通貸款經紀John馬,每天與貸款審批官(Underwriter)、程序員(Processor)一起工作;在遞交申請之前,所有貸款問題已經在內部溝通、解決,審批時無障礙通過。有時購房合同還沒簽約,John馬就已經幫買家辦好貸款。John馬善於變通,一次次挽救被其他銀行「槍斃」了的貸款,他還辦理多種「低首付」貸款,且無需貸款保險,最快當天為客戶審批通過貸款。

灣區萬通貸款:房地美的直接賣家,利率好

萬通貸款(General Mortgage Capital Corporation )資金來源豐富,代理Citi (花旗銀行)、Bank of America (美國銀行)、Chase (大通銀行)、Wells fargo (富國銀行)等200多家銀行和非銀行的抵押貸款。

萬通貸款(GMCC)是真正能夠直接放款的銀行,所有業務都由公司內部的貸款部門審批、核准、放款,一步到位。萬通貸款產品種類豐富、利率好,是美國最大兩家住房抵押貸款公司房地美、房利美的直接賣家。

灣區貸款專家John馬:內部勤溝通,貸款百發百中

貸款經紀John馬做Pre-approved Letter時,先充分了解客人的每一個細節,知道把貸款送到哪家銀行去辦更容易成功;同時仔細梳理客人所有貸款文件,發現一些問題,就直接跟公司的貸款審批官(Underwriter)溝通:這種情況能不能批准?還需要完善哪些東西?再找到貸款程序員(Processor)、審批過程中每個環節的工作人員,逐個詢問,直至問題得到解決。

John馬還參加萬通公司的每週培訓,了解公司最新出台的各種貸款產品,應對業內不斷變更的法規要求,洞悉公司能做哪些貸款。因此John馬在接手業務前,對能不能辦成貸款已經心中有數;在遞交申請之前,已經跟審批貸款的工作人員溝通、確認;最後貸款自然百分百通過。

灣區矽谷貸款經紀John馬:急客戶所急,當天辦好貸款

某工程師在Chase銀行申請重新貸款,遲遲辦理不下來,下週就是房子成交日了。為了增加搶房的籌碼,他當時下的Offer含有No Loan Contingency條款,如果貸款做不下來,他將失去幾萬訂金。

週四,John馬接手了工程師的貸款業務,一直整理客人的資料;當天下午四點,John馬遞交了申請信,同時告訴萬通公司的經理「這筆貸款今天一定要批准」;公司經理找到萬通貸款部的審批官,要求他今天處理好這件事情;當天下午六點,John馬的貸款申請通過了。工程師週五拿到了貸款批准,週末跟賣家談成交延期;一週後他拿到了貸款,順利買到了房子。

東灣貸款經紀John馬巧解:自僱人士不查收入

自僱人士通常報稅比較低,稅表中反映出的收入也比較低,這是他們貸款被拒的主要原因。John馬採取的策略是避開報稅表,看客人的銀行帳戶收入:1、用12個月的存款作為收入;2、做生意的收入可以打到私人銀行帳上;3、根據你的資產(Asset)除以一個係數,作為你的收入等等。銀行收入達到一定條件,貸款自然就辦下來了。

舊金山灣區貸款經紀John馬:多種貸款方案

如果您想買一個高價房屋,需要很多貸款,但是您的收入不夠。怎麼辦?John馬有多種貸款方案來增加您的收入:1、您的RSU(Google等高科技公司給的一種配股);2、您的獎金、薪水;3、您的股票(也可作為您資產收入的一部分);4、贈與等等。如果收入還不足,John馬還能幫您辦理40年分期付款,每年還款很少。

南灣矽谷貸款經紀John馬巧解:外國人收入

對於「外國人收入」,不同的銀行定義不一樣。有的銀行是指:這個人是生活在美國,為外國的機構或政府工作以獲取收入。有的銀行則指:這個人是在美國境外工作拿錢,在美國報稅。John馬根據貸款人的情況,給他選擇一家適合的銀行;再根據他兩年報稅表中的收入平均值來計算,這種做法是符合貸款行規的。

灣區貸款專家John馬巧解:工作簽證/學生簽證

對於工作簽證、學生簽證,每家銀行的處理方法都不一樣,甚至很多銀行拒批這類貸款。
John馬通常把自己放在審批官的位置來審視客戶的條件:他在美國的工作不錯,收入高;工作還會繼續下去。如果他的工作到期了怎麼辦?繼續工作,僱主是否會出一個證明信……每一個環節都需要考慮到。

甚至F1學生簽證(在美國OPT實習期拿工資),John馬也能為他辦理貸款。同樣要考慮各個環節,例如:實習期到了,會不會繼續工作?公司是否一直給你申請工作簽證?從接手貸款業務之前,John馬就知道您的貸款能不能辦下來。

灣區貸款專家John馬:自住房按揭75%,貸款額500萬

當你購買自住房套現時,每家銀行都有自己的限制,按揭成數LTV(總的貸款額與市值比)通常壓得很低。一般銀行的按揭成數不超過70%、65%,甚至只有25%。如果您購買一個300萬的房子,25%套現到甚麼時候呢?

John會根據客戶購買自住房的需要,提供多種按揭成數,最高可達75%;貸款額最高500萬,而且利率好。

灣區貸款經紀John馬:不要帶gift的銀行報表

一位客人工作了很多年,收入也不錯,但是他一直租房住。現在他想買房了,去Wells Fargo貸款。銀行的人看到他的購房首付款主要來自於贈與(Gift親人的贈送),認為他個人的存款太少,主要都是親人的贈送款,因此拒絕了他的貸款申請。

John馬接手後,不要他那二個月都是Gift的舊銀行報表,只把他一個月的銀行報表遞上去,等批准後,再遞上去他最新的一個月銀行報表(裡面沒有贈與的資金)。這樣,貸款審批官看到的是,他銀行裡有很多自己的存款,就能通過他的貸款申請。

灣區貸款經紀John馬:購房簽約之前拿到貸款

一對夫婦是做投資房的,擁有25棟房子,其中24棟租給了別人,自己住在沙加緬度(Sacramento)的一套大別墅,先生在矽谷上班,每週回家一兩次。他們想在都柏林(Dublin)買一套小獨立屋自住,把大別墅租出去。

申請房貸時,如何向審批官解釋:為什麼要從一個大房子搬到一個小房子去住?John馬為他們找到兩個很好的理由:1、孩子上學,都柏林學區比沙加緬度好;2、住Dublin先生上班方便,可以經常回家。

做投資房的人,報稅時通常盡量報出好多花費開銷,真正做貸款的時候,他們的收入可能就不夠。John馬就把那位女士報稅單上的一些大錢(一次性花費)加進去,並請她提供相關的費用收據,然後把這些給審批官看:這些都是一次性花費,有的是這一年繳稅的,有的是那一年繳稅的。這樣一解釋,他們的收入就夠了。

審批官審過了,每個房子都可能存在變數(Contingency)。如果每一棟房子有2~3個Contingency,那麼這對夫婦的25棟房子,就有70、80個Contingency。John馬費了很大的精力把這些計算好了,最後告訴Processor怎麼去處理。

通常是買家拿到了購房合同,才能送到審批官那裡。可是這對夫婦比較特殊,有25棟房子出租,自己都搞不清楚能不能貸到款。John馬經過計算後認為可以,就把材料遞到TBD Underwriter,最後通過了審批。這對夫婦拿到貸款後去簽合同,還特別增加了「No Loan Contingency」條款,為成功搶房增加了籌碼。

貸款經紀John馬:多種低首付貸款,無需貸款保險

通常買家做貸款時,都想避開貸款保險。John馬會根據買家情況,做策略性調整,能夠給客人提供多種低首付貸款,而且還不用做貸款保險。比如首付1%(貸款46萬);首付5%(貸款98萬);首付10%(貸款170萬);首付15%(貸款300萬);首付20%(600~700萬)。

為什麼被許多被銀行「槍斃」的貸款案件,John馬能妙手回春呢?主要在於他通曉銀行諸多條款,全盤考慮貸款的每一個環節,善於變通,勤於內部溝通;辦理貸款業務時胸有成竹,他預審通過的貸款迄今為止沒有辦不成的。如果您看中的房子就要Close了,貸款還沒有拿到,請聯繫John馬。

General Mortgage Capital Corporation
馬仲軍 John
(408) 858-3198
網址:www.gmccloan.com/johnma
南灣:1601 S De Anza Blvd., STE 260, Cupertino, CA 95014
東灣:4900 Hopyard Road, suite 205, Pleasanton, CA 94588
舊金山:2310 Clement St., San Francisco, CA 94121

本文刊載於舊金山3月17日地產版

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責任編輯:李曜宇