湾区贷款经纪John:胸有成竹,最快当天办好

【大纪元2018年04月08日讯】(大纪元记者余亨之旧金山湾区报导)万通贷款(GMCC)是直接放款银行,所有贷款业务都由内部审批、核准、放款,一步到位。万通贷款经纪John马,每天与贷款审批官(Underwriter)、程序员(Processor)一起工作;在递交申请之前,所有贷款问题已经在内部沟通、解决,审批时无障碍通过。有时购房合同还没签约,John马就已经帮买家办好贷款。John马善于变通,一次次挽救被其他银行“枪毙”了的贷款,他还办理多种“低首付”贷款,且无需贷款保险,最快当天为客户审批通过贷款。

湾区万通贷款:房地美的直接卖家,利率好

万通贷款(General Mortgage Capital Corporation )资金来源丰富,代理Citi (花旗银行)、Bank of America (美国银行)、Chase (大通银行)、Wells fargo (富国银行)等200多家银行和非银行的抵押贷款。

万通贷款(GMCC)是真正能够直接放款的银行,所有业务都由公司内部的贷款部门审批、核准、放款,一步到位。万通贷款产品种类丰富、利率好,是美国最大两家住房抵押贷款公司房地美、房利美的直接卖家。

湾区贷款专家John马:内部勤沟通,贷款百发百中

贷款经纪John马做Pre-approved Letter时,先充分了解客人的每一个细节,知道把贷款送到哪家银行去办更容易成功;同时仔细梳理客人所有贷款文件,发现一些问题,就直接跟公司的贷款审批官(Underwriter)沟通:这种情况能不能批准?还需要完善哪些东西?再找到贷款程序员(Processor)、审批过程中每个环节的工作人员,逐个询问,直至问题得到解决。

John马还参加万通公司的每周培训,了解公司最新出台的各种贷款产品,应对业内不断变更的法规要求,洞悉公司能做哪些贷款。因此John马在接手业务前,对能不能办成贷款已经心中有数;在递交申请之前,已经跟审批贷款的工作人员沟通、确认;最后贷款自然百分百通过。

湾区硅谷贷款经纪John马:急客户所急,当天办好贷款

某工程师在Chase银行申请重新贷款,迟迟办理不下来,下周就是房子成交日了。为了增加抢房的筹码,他当时下的Offer含有No Loan Contingency条款,如果贷款做不下来,他将失去几万订金。

周四,John马接手了工程师的贷款业务,一直整理客人的资料;当天下午四点,John马递交了申请信,同时告诉万通公司的经理“这笔贷款今天一定要批准”;公司经理找到万通贷款部的审批官,要求他今天处理好这件事情;当天下午六点,John马的贷款申请通过了。工程师周五拿到了贷款批准,周末跟卖家谈成交延期;一周后他拿到了贷款,顺利买到了房子。

东湾贷款经纪John马巧解:自雇人士不查收入

自雇人士通常报税比较低,税表中反映出的收入也比较低,这是他们贷款被拒的主要原因。John马采取的策略是避开报税表,看客人的银行帐户收入:1、用12个月的存款作为收入;2、做生意的收入可以打到私人银行帐上;3、根据你的资产(Asset)除以一个系数,作为你的收入等等。银行收入达到一定条件,贷款自然就办下来了。

旧金山湾区贷款经纪John马:多种贷款方案

如果您想买一个高价房屋,需要很多贷款,但是您的收入不够。怎么办?John马有多种贷款方案来增加您的收入:1、您的RSU(Google等高科技公司给的一种配股);2、您的奖金、薪水;3、您的股票(也可作为您资产收入的一部分);4、赠与等等。如果收入还不足,John马还能帮您办理40年分期付款,每年还款很少。

南湾硅谷贷款经纪John马巧解:外国人收入

对于“外国人收入”,不同的银行定义不一样。有的银行是指:这个人是生活在美国,为外国的机构或政府工作以获取收入。有的银行则指:这个人是在美国境外工作拿钱,在美国报税。John马根据贷款人的情况,给他选择一家适合的银行;再根据他两年报税表中的收入平均值来计算,这种做法是符合贷款行规的。

湾区贷款专家John马巧解:工作签证/学生签证

对于工作签证、学生签证,每家银行的处理方法都不一样,甚至很多银行拒批这类贷款。

John马通常把自己放在审批官的位置来审视客户的条件:他在美国的工作不错,收入高;工作还会继续下去。如果他的工作到期了怎么办?继续工作,雇主是否会出一个证明信……每一个环节都需要考虑到。

甚至F1学生签证(在美国OPT实习期拿工资),John马也能为他办理贷款。同样要考虑各个环节,例如:实习期到了,会不会继续工作?公司是否一直给你申请工作签证?从接手贷款业务之前,John马就知道您的贷款能不能办下来。

湾区贷款专家John马:自住房按揭75%,贷款额500万

当你购买自住房套现时,每家银行都有自己的限制,按揭成数LTV(总的贷款额与市值比)通常压得很低。一般银行的按揭成数不超过70%、65%,甚至只有25%。如果您购买一个300万的房子,25%套现到什么时候呢?

John会根据客户购买自住房的需要,提供多种按揭成数,最高可达75%;贷款额最高500万,而且利率好。

湾区贷款经纪John马:不要带gift的银行报表

一位客人工作了很多年,收入也不错,但是他一直租房住。现在他想买房了,去Wells Fargo贷款。银行的人看到他的购房首付款主要来自于赠与(Gift亲人的赠送),认为他个人的存款太少,主要都是亲人的赠送款,因此拒绝了他的贷款申请。

John马接手后,不要他那二个月都是Gift的旧银行报表,只把他一个月的银行报表递上去,等批准后,再递上去他最新的一个月银行报表(里面没有赠与的资金)。这样,贷款审批官看到的是,他银行里有很多自己的存款,就能通过他的贷款申请。

湾区贷款经纪John马:购房签约之前拿到贷款

一对夫妇是做投资房的,拥有25栋房子,其中24栋租给了别人,自己住在沙加缅度(Sacramento)的一套大别墅,先生在硅谷上班,每周回家一两次。他们想在都柏林(Dublin)买一套小独立屋自住,把大别墅租出去。

申请房贷时,如何向审批官解释:为什么要从一个大房子搬到一个小房子去住?John马为他们找到两个很好的理由:1、孩子上学,都柏林学区比沙加缅度好;2、住Dublin先生上班方便,可以经常回家。

做投资房的人,报税时通常尽量报出好多花费开销,真正做贷款的时候,他们的收入可能就不够。John马就把那位女士报税单上的一些大钱(一次性花费)加进去,并请她提供相关的费用收据,然后把这些给审批官看:这些都是一次性花费,有的是这一年缴税的,有的是那一年缴税的。这样一解释,他们的收入就够了。

审批官审过了,每个房子都可能存在变量(Contingency)。如果每一栋房子有2~3个Contingency,那么这对夫妇的25栋房子,就有70、80个Contingency。John马费了很大的精力把这些计算好了,最后告诉Processor怎么去处理。

通常是买家拿到了购房合同,才能送到审批官那里。可是这对夫妇比较特殊,有25栋房子出租,自己都搞不清楚能不能贷到款。John马经过计算后认为可以,就把材料递到TBD Underwriter,最后通过了审批。这对夫妇拿到贷款后去签合同,还特别增加了“No Loan Contingency”条款,为成功抢房增加了筹码。

贷款经纪John马:多种低首付贷款,无需贷款保险

通常买家做贷款时,都想避开贷款保险。John马会根据买家情况,做策略性调整,能够给客人提供多种低首付贷款,而且还不用做贷款保险。比如首付1%(贷款46万);首付5%(贷款98万);首付10%(贷款170万);首付15%(贷款300万);首付20%(600~700万)。

为什么被许多被银行“枪毙”的贷款案件,John马能妙手回春呢?主要在于他通晓银行诸多条款,全盘考虑贷款的每一个环节,善于变通,勤于内部沟通;办理贷款业务时胸有成竹,他预审通过的贷款迄今为止没有办不成的。如果您看中的房子就要Close了,贷款还没有拿到,请联系John马。

General Mortgage Capital Corporation

马仲军 John

(408) 858-3198

网址:www.gmccloan.com/johnma

南湾:1601 S De Anza Blvd., STE 260, Cupertino, CA 95014

东湾:4900 Hopyard Road, suite 205, Pleasanton, CA 94588

旧金山:2310 Clement St., San Francisco, CA 94121

本文刊载于旧金山3月17日地产版

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责任编辑:李曜宇