考慮投資商業地產的5大理由

【大紀元2018年04月09日訊】文:Tom K. Wilson・Wilson地產投資公司創辦人
雖然許多投資者認為投資獨戶住宅是他們的「麵包和黃油」,但投資商業地產也可以成為實現財務目標的另一種選擇。

商業地產」一詞廣義上包括多戶公寓(超過5個住宅單元),然而,真正的行業定義是把多戶住宅與真正的商業地產分開的,這裡商業是指零售中心辦公樓地產、產業、自助倉儲或醫療中心。

我經常被詢問推薦什麼樣的投資。當然,沒有適合所有投資者或市場的模式。雖然在一個正常的市場中,多戶型住宅是從單一家庭住宅自然發展而來的,但這只不過是一個正常的市場,而且目前眾多的買家在競爭很有限的多戶住宅,所以目前投資多戶住宅的CAP率或回報率低於純商業地產。

以下是考慮投資商業地產的5個理由:

#1.更高的投資回報率

與單戶住宅相比,商業地產往往具有更高可預測的投資回報率,部分原因是由於投資較大產業的規模經濟效應。小投資者通常無法獲得這種效應。

例如,目前我們正在收購的商業零售中心擁有8.2的CAP率和4年12%的內部收益率。當你能以4.25%的利率貸款,並得到12.0%的回報時,這就是很值得考慮的投資了!

#2.更少的麻煩

通過專業物業管理公司管理一個大型房產,通常比管理分散的單戶住宅更容易。此外,您在零售或辦公場所獲得的租戶通常比大多數住宅租戶的素質高。商業租戶有較高的信用/風險評分,他們擁有商業所有權,並希望保護他們的生計。因此,他們對物業更加愛惜。

許多商業物業都是NNN(淨租賃),也就是由租戶支付大部分費用,包括稅收、保險和維護。這樣使得業主的費用更加可預測並有一致性。

#3.穩定的現金流

商業租賃的年限通常是5至10年,而單戶住宅租賃是1年。此外,商業租賃合同中還包括年租金和續簽條款。所有這些因素使商業租賃的現金流量,更具可預測性。

#4.不限10個抵押貸款限額

業主或集團的任何貸款都不會佔用個人的10個抵押貸款限額,因為它們是以實體的名義,而不是您個人信用的名義。這使您能夠投入更多運營資金。

#5.增值倍數

不同於嚴格按照市場需求估價的單戶住宅或「銷售補貼」,商業地產的價值是由營業淨利(NOI)來衡量的,而NOI是可以隨著良好的物業經營增值的。對於8.0的上限利率,每年NOI每增加1美元,都可能導致12.5美元的升值!

有效增加NOI的方法包括:
– 升級現有物業
– 增加TI(租戶改善)
– 添加可出租的面積
– 提高租金
– 降低運營開支
– 添加設施
– 增加額外的創收資源(自動售貨機)
還有很多方式。

與其等待市場的力量來提高房地產價格,不如使用上面列出的方法來創造增值。

投資商業地產額外的好處

當然,除了上面列出的商業地產的5大優勢,商業地產也有任何房地產投資都有的通常收益好處,它包括:
o稅收優惠
o抵擋通貨膨脹
o具有內在價值的硬資產

商業投資的注意事項

投資者應該注意以下一些問題,否則商業投資的討論就是不完全的。

– 融資可能更具挑戰性

通常情況下,投資者必須預付銷售價格的25%-30%,並在5到10年的貸款期限到期之前,完成最後的大額付款——「氣球貸(Balloon Payment)」。銷售或再融資的選擇取決於當時的市場條件。而且可能會有嚴苛的預付罰款。

– 流動性不好

如果您擁有商業建築的10%,並想出售您的所有權,您可以賣給您的投資夥伴(通常有優先拒絕權),但如果沒有人感興趣,可能會很難擺脫這項投資。這就是為什麼像IRA這樣的長期基金,是投資商業地產的理想選擇。

– 出售商業地產可能需要更長時間

雖然幾乎每個人都想要一個家,但只有一小部分人有能力購買零售中心或辦公樓。潛在的買家市場小,加上繁瑣的流程,意味著出售商業地產的時間可能比出售獨立屋要長。

聯合投資方式

通過與有經驗的集團聯合投資人一起投資,可以緩解上述許多困難。他們的知識、業績記錄,以及獲得貸款的資格和財產管理的能力,使得小投資者能夠參與高質量的商業地產投資,或投資多個項目來分配風險。

收益、規模經濟、強制升值機會和更高的回報,使得投資商業地產對大多數投資者來說具有吸引力,並且值得認真考慮。

在我們的網站www.TomWilsonProperties.com可以看到有關Wilson房地產投資公司撰寫的「房地產聯合投資是否適合您?」,以及「商業房地產條款」指南。

關於作者:
Tom K. Wilson利用他30年來掌握的經驗和技能,管理矽谷的一些先鋒高科技公司,買賣了超過2,500套房產和超過1.3億美元的房地產,其中包括3套公寓改建項目,8套聯合體(Syndications)以及7棟多戶住宅。他創立並擁有Wilson地產投資公司,該公司已向投資者提供了超過500個高現金流、高質量、重建和租賃的物業。

Wilson先生積極參與房地產協會,經常在房地產投資方面發表演講,他的專業知識和經驗深受觀眾的喜愛。他也是舊金山KDOW RE Radio Live華爾街商業網路(1220am)的週三下午2點節目主持人。

本文刊載於舊金山3月17日地產版

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責任編輯:李曜宇