賣房應避免的8個陷阱

【大紀元2018年04月09日訊】文:Michael Repka・DeLeon Realty CEO/ 譯:李歐
在灣區,儘管很多房產賣家選擇信任度較高的賣房經紀,簽署了一份看似非常合適的上市協議。然而,在賣方經紀要求簽署的上市協議細節中,仍可能存在惡意。

許多賣家誤以為,他們可以在沒有審查的情況下,簽署由加州房地產經紀人協會(C.A.R.),或半島區域數據服務(PRDS)發布的「標準格式」上市合同。這些合同一般由賣房經紀人擬定,並且有很多細則需要賣家仔細審訂,更好的是交由房地產律師審核。經過詳細考慮的「標準格式」合同,賣家應該還要準備一份全面的附錄,說明協議的確切性,並確保雙方得到公平對待。以下是簽署上市合同前,賣家要小心的8個陷阱。

1.利益衝突

很難避免的一件事——個人地產經紀擔任雙邊代理,他們的買家之一也可能對他們的一個上市房感興趣。尤其,許多買家向自己的經紀人尋求更好的價格,或是通過經紀人的上市房取得部分傭金的退款。

因此,賣家應該與賣房經紀進行了解,如果該經紀或其辦公室中的其他經紀代表了買方,這些情況將如何處理。

2.未披露的轉介費用

不幸的是,一些經紀表示他們不會在自己的房源上,同時又代表買家。然而,如果他們將潛在買家推薦給辦公室裡的其他經紀,他們會收取一筆不小的轉介費用。 因此,賣家可能會收到有偏頗的建議,而不知道某個特定報價如果被接受了,那麼賣家經紀就會得到更多的錢。

某些人認為,根據加州的法律,這些轉介費並不要求在接受報價前,向賣方披露。但賣家為了保護自己,應在合同附錄中要求披露所有轉介費,或者理想的情況是,賣家經紀應該放棄買方傭金,如果他的買家購買該房產時。

3.上市合同缺乏專屬性

賣家在簽署上市合同之前,還有很多談判權力。例如,包含賣家經紀提供何種語言在哪些市場上行銷房產。在這方面,經紀應提供很大的自由度。通常賣家經紀可以選擇任何媒介來宣傳和推銷,除非賣家另有書面指示。

因此,上市合同附錄應該包括一個關於經紀將提供營銷手法的詳盡分類,如任何廣告的大小和頻率、電視廣告的數量、介紹冊的類型、房產視頻,或甚至國際營銷的範圍,以及任何其他相關的營銷技巧。

4.無法量化的陳述

賣家應當小心任何經紀類似以下的陳述:「我會積極地進行市場推廣」、「我會把每一塊石頭都翻過來,直到我找到買家」或「我有一個潛在買家的秘密名單,一定有人會買你的房子」。

同樣,賣家應該特別謹慎,當經紀聲稱「有買方將會盡快簽署上市合同」等這類的說法。如果這些陳述都是真實的,那麼應該用可以衡量的術語來具體確定它們。

5.上市合同的期限

一旦賣家簽署了上市合同,他們必須為合約期間支付傭金,除非他們能夠證明賣家經紀沒有達到合同要求。在簽署上市協議之前,賣家應協商縮短上市的時間,例如,房屋上市後不超過45天,而不是讓經紀將其綁定到90天或180天的上市協議。

如果房產在上市期間沒有出售,賣方可以選擇延長協議,只要他們對賣家經紀展示的整體工作和工作質量感到滿意。然而,當賣家經紀不符合期望時,賣家不應該延長合同。

6.賣家的成本和上市質量

賣家經紀還應該為上市房進行財務支出與規劃。假如在簽署合同中,按照賣家的要求應該進行房產布置、結構檢查或蟲害檢查等工作,經紀就要去落實,但如今,並非大多數經紀能做到這一點。

這些工作不僅可以減輕賣家的一些成本,還可以確保經紀完全掌握上市成果。在簽署上市合同之前,賣方還應向經紀索取之前上市的其他房產照片,以便賣方確定設計和傢具的質量。

換句話說,賣家要知道他們的房子將交由一個,符合他們風格且適當的經紀來進行上市包裝。

7.賣方經紀的經驗與銷量

一些房產代理商會宣傳其辦公室中所有獨立經紀人的銷售總量,而不是個人統計數據,來分散客戶注意到經驗和數量不足的某些經紀人。

值得留意的是,大多數代理商允許獨立經紀利用其代理執照進行營銷目的。這些經紀不是代理商的員工,他們通常在其他代理商的銷售業績中沒有任何經濟利益。

因此,很多獨立經紀或其團隊都無法專注為賣家服務,他們的辦公室內合作甚少,如果有的話只是少部分的內部合作。

8.託管的付費

上市合同的附錄應明確指出,賣家經紀將在上市期間支付的項目。有時候根據合同規定,經紀會同意支付某些項目,他們可以通過託管方(Escrow)向賣家報銷,或者相反,賣家必須提前支付某些項目,當託管結束時,經紀將透過託管支出費用。

假如都不是以上的支付方法,賣方應該要非常小心地確保他們了解每一個項目費用,並記錄在上市合同中。

由於涉及不少的額外費用,但是賣家如果在簽署前合同前,由獨立住宅房地產律師審查上市合同和相關附錄,將會獲得優勢。此外,賣家應要求書面列印該地區所有賣家經紀的銷售情況,以確保賣方準確瞭解經紀的銷售量和經驗值。
德立昂地產DeLeon Realty
網站:deleonrealty.com

本文刊載於舊金山3月31日地產版

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責任編輯:李歐