房間多、有租客 這房為何不該買?

【大紀元2018年05月06日訊】文:朱健沖・建築檢驗師
前幾天有個網友來問我,他看上一幢房子,裡面有好多房間,價格相宜,非常好的地產投資,問我可以不可以買?

當我查完之後,我告訴網友,你如果買下去,不但賺不到錢,你可能會被民事訴訟。因為車庫(Garage)內不能有睡房,所以不可以出租,尤其現在還有住客,現在用便宜價格出售房子,是在等待笨蛋房東上鉤。

標準的睡房有幾個要素:
第一、房間夠高,最少要7呎6寸高;廚房、浴室可以7呎。
第二、房間內要有窗戶,而且要符合逃生要求。
第三、房間內要提供暖氣,移動式暖爐不可以。
第四、空氣要流通。

這是起碼的睡房要求,你如果沒有這些措施,只要租客到建築部門、衛生局投訴屋主,就要賠慘了。透過法院,屋主要退還所有的租金,還要賠償健康損害、精神損失等等。所以,有不合法的單位,千萬不要去碰!

網友Jo Wu:我剛來加州時,也是有「朋友」要賣我一間房,就是像朱老師說的,5房只有3房有窗戶,另外兩房是車庫和私自加蓋的房間,還保證已有房客,買了穩賺。可惜我當年運氣差,沒有認識朱老師,當時還有一個有牌的師傅在一旁敲邊鼓說買了穩賺,他檢查過房子完全沒有問題。還好最後貸款沒下來沒買成。

之後承接的是另一位朋友,真如朱老師說的,房客不給錢也不搬走,還去告房東違建讓他健康不好,買的那位朋友被搞到房子賣不掉,老婆受不了壓力跑了。

換窗戶需要申請許可嗎?

一晚有個學生緊急求救,工程在舊金山,窗戶老舊,在沒有申請許可(Permit)之下更換窗戶,工程做完之後,被建築部門貼了一張罰單,限30天之內畫圖申請Permit。屋主就問,沒有動到結構,為什麼還要畫圖?

因為市政府想要用現在承交的圖,與市政府存底的圖來對照一下,一旦有不一樣的地方,罪加一等。

至於哪些項目需要Permit,自己先要去市政府建築部門詢問一下,這樣的話比較不會節外生枝。各位網友,每一個城市都有自己的一套建築法規。

另一個網友,想要翻修自己的住家,他就到市政府建築部門申請舊的圖Existing Floor Plan。一般城市1970年之前建造的房子,都不會留下舊圖,當你要裝修房子、加建、改建房子,現有的狀況、現在的設施就是圖紙的依據。

結果我遇到一個死腦袋的網友,擔心圖紙內容與市政府的紀錄有出入,怕會罰錢!你是現在的屋主,之前的屋主是否有更改房子內部,無法證實,你現在測量,畫的圖就是最後的依據,也就是說,趁現在把想修改的部分畫進圖紙,市府都可以過關,這是我的了解。◇

房子外牆的保養

房子的外牆,材料不外乎3種材料:
第一是木片型外牆——Woods Siding、第二是水泥牆(或是灰泥外牆)——Stucco wall、第三種是金屬外殼。


圖1:木片型外牆。(建築裝修交流版提供)

圖2:水泥牆。(建築裝修交流版提供)

木片型、水泥型的外牆,都不能夠長期的暴曬在太陽下,每當有人買房子,我都會分析房子朝向的重要性,整個美國處在北美方向,所以雨水沖擊都是來自朝南的方向,照片上看到外牆暴裂,腐朽、都是朝南的牆壁,木片材質使用生鏽的釘子,腐爛便從釘頭開始。如果外牆勤於保養,粉刷油漆,用油漆遮蓋釘子頭,外牆壽命還可以延長。

一般外牆使用好品質油漆可以維持七、八年、你如果用便宜油漆,外牆壽命只有4年就裂開了。找人油漆,幾項重點,一、油漆誰買?二、修補所有坑洞裂縫。三、粉刷兩道油漆。四、內牆木頭Stud腐爛需要更換,價錢另計。

水泥外牆是貼在夾板(Plywood)上,如果你的Plywood之間沒有留下空隙,太陽暴曬,夾板冷縮熱漲,外牆水泥就會龜裂。

如圖3這就是牆內木頭潮濕之後,白蟻蛀蝕。如圖4這是外牆Stucco裂開,沒有修補,滲水進屋,內牆的木頭都腐爛了。


圖3:白蟻蛀蝕。(建築裝修交流版提供)

圖4:牆壁滲水,內部木頭腐爛。(建築裝修交流版提供)

如圖5這樣的木片外牆、材料都已經很難找,保養不易又不防火,木片氧化之後,全部變成黑色,非常難看。


圖5:木片外牆保養不易。(建築裝修交流版提供)

柱子的學問

各位來認識一下建築材料,如圖6這個木頭叫做柱子(Post),尺寸是4寸乘4寸,實際尺寸是3寸半乘3寸半,認清楚顏色——墨綠色,它又叫壓力木(Pressure Treated wood),一般華人叫它為綠木,因為浸泡過藥水,氯有毒,抗腐蝕,用在潮濕的地方,例如戶外、院子、室外樓梯等,和它連接的金屬,必須要用防鏽金屬。你如何沒有這些常識,只有被這些大師唬弄。

網友Tiffany Lee:真的,我們之前的屋主為了省點小錢用沒泡過藥水的柱子當圍籬的立柱,等我們接手幾年後就發現下方腐爛了,風一吹就整片圍籬大搖擺,還好後來我爸幫忙把柱子換了,不然每次起風就提心吊膽。去Home Depot 看也沒差多少錢,至於這樣省嗎?


圖6:柱子(Post)需經過防潮、防腐處理。(建築裝修交流版提供)

疏通水管用這個

這裡介紹一種疏通產品(如圖7),相當犀利,住家的水管、馬桶堵塞時,倒進一小瓢到水裡,十分鐘後水管就通了。以前開餐廳朋友送給我一罐,非常好用!我猜想可能是一種分解澱粉、油質的酶菌。我們吃五穀雜糧的排洩物,它都可以分解!


圖7:水管疏通品產。(建築裝修交流版提供)

以上文章內容、是以舊金山市為主!有的城市也許可以接受!
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本文刊載於舊金山4月21日家居版

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責任編輯:李歐