灣區房市升值強勁 哪城市漲幅最好?

【大紀元2018年06月21日訊】(大紀元記者李歐編譯綜合報導)舊金山灣區的房價增值有多瘋狂?!從2011年房價觸底後至2018年5月,灣區房市全面反彈,從圖1的統計得知,灣區多數縣城的房價都翻漲超過一倍以上,奧克蘭(Oakland)更是達到192%的誇張漲幅!這意味著奧克蘭房市最好嗎?可能未必⋯⋯

圖1所顯示的是縣和城市的增值百分比,通過平均銷售價格和平均每平方英尺美元價值的變化來計算得出。


圖1:自2011年~2018年5月,灣區房屋價值升值率比較圖。(Paragon)

影響灣區房市漲幅的因素

在此要留意的是,住房市場的相對升值率取決於分析的開始和結束日期。所以,如果把當前的房價與2006/2007年度(上一波的峰值價格)做比較,而不是與2011年的市場低谷做比較,那麼舊金山的增值為82%,奧克蘭為36%,馬林縣為31.5%,索諾瑪縣為12%。

自2011年以來,每個灣區市場的升值率,和每個城市的市場動態,都受到各種因素的影響。以下因素對不同城市,都有不同程度的影響:

1)處於高科技繁榮的中心(舊金山、聖馬刁縣、聖塔克拉拉縣)。
2)靠近核心區域,但住房成本明顯降低(阿拉米達縣,尤其是奧克蘭是最好的例子)
3)受次級融資和2008~2011年房地產價格暴跌影響過大(奧克蘭和許多邊遠地區,和一些較便宜的地區)。
4)相對可負擔能力:近年來,隨著房價飆升,買方需求的最高壓力轉移到縣內和縣之間價格較低的市場上。
5)新建築(舊金山公寓市場)供應大幅增加。
6)出售房屋的平均面積增加(舊金山增長13%)。
7)全國經濟復甦:美國房價自2011年觸底以來已升值約49%。

如何抗跌漲快?

上面原因也說明,為何奧克蘭市場自2011年以來升值192%,實是因為經濟衰退期間價格下跌過大所造成,產生巨幅升值速度的動態。相較之下,舊金山房價的抗跌能力就好過很多,當市場回溫時也升值快速。這就驗證了投資房地的法則——好區不易受市場衝擊,抗跌能力強,漲快跌慢。

不過好區之中也有壞房、壞區之中也有好房。如何體察出微觀房市,有賴具有經驗的當地房產經紀,或是深入市場的資深投資人。

現在漲最快的房產

總體而言,當前由於灣區房價已經連漲7年,最富裕的社區在這一時期的房價的升值,比便宜的社區的漲幅會來得少,特別是在過去的2~3年中,更實惠的房屋升值速度會最快。這就是為何現在買Townhouse和Condo會更為激烈的原因。

從圖2可看到,聖塔克拉拉縣和聖馬刁縣的Condo漲幅巨大,因為大家都想在熱門地區置業,但是獨立屋過高的房價多數人負擔不起,很多買家從而找尋價位低、面積小的公寓房型。


圖2:比較2017、2018灣區各縣Condo價格柱狀圖。(Paragon)

但有時候會有非常具體的地方因素影響房市,比如不久前索諾瑪發生的可怕火災,或者是新的蘋果總部大樓的啟用,這些致使當地的房價大幅上漲。

另外,我們可以從圖3回顧一下從1990年至今的房價中位數銷售價格,明顯看出從2011年後的強烈升值已經超過以往的紀錄。在普遍的房市預測中,這波漲幅還會進行下去,目前仍沒有看到令市場崩潰的跡象。


圖3:自1990年至今,灣區獨立房型中位數銷售價格曲線圖。(Paragon)

老屋的春天

面對激烈競價,對投資者或是手上資金有限的買家,老舊未修繕的上市房就是一個更好的機會。圖4中顯示2018年灣區各城市,屋況不佳的房產(Fixer-Upper)的平均銷售價,聖馬刁縣以115萬拔得頭籌,聖塔克拉拉縣和舊金山分別位居二、三,價位相去不遠。投資房地產法則再次被印證——好區土地稀有,即便是舊房也有好價值,房市好時更適合重建或翻修。


圖4:2018年灣區各縣房況不佳房產(Fixer-Upper)銷售平均價比較圖。(Paragon)

2018年屋況不佳的房產最高售價,出現在聖塔克拉拉縣的洛斯阿圖斯(Los Altos),賣出358萬;舊金山的Haight-Ashbury區也有一棟1906年的維多利亞房型,賣出260萬。通常投資人喜歡將舊屋推倒重建,以更大的房型面積和新穎的建築帶來豐厚的利潤。這種投資這首先要預測房市仍然穩健上漲,假如不幸碰上突如其來的市場崩盤,恐怕會造成巨大損失。

競價之戰,您準備好了嗎?

在2018年的房市中,春季的銷售激烈程度,和過去幾年相比有過之而無不及,對首次購房者是更嚴峻的挑戰。但買家經過3、4、5月份的競賽後,也隨著時間進入暑假,市場會開始疲軟,通常房屋庫存會在6、7月份提高,房價略為下修。可對於優質的上市房或是熱門地區,仍避免不了競價之戰。

這幾年來都是明顯的賣家市場,但仍舊有許多房屋沒有銷售而退出市場,許多責任是賣家代理(Listing Agent)該承擔的,例如營銷的失誤、訂價策略的錯誤,或者是談判的不當處理等等。

對買方而言,雖然現金稱王,也得小心有備而來的貸款買家,而一味競價也未必是好事,買家代理(Buyer Agent)的出價策略,和過程中與賣方的接洽、回價、溝通⋯⋯多方面都影響能否成功買房的因素,好的買家代理甚至能善用某些條件,例如,察覺房產硬體問題、買家情感因素、快速貸款等原因,以低於最高報價或是上市價格買房成功。

準備進入市場了嗎?首先與您的地產經紀做好溝通,取得彼此信任。並祝您買房、賣房成功!

資料來源:Paragon地產集團

本文刊載於舊金山6月16日地產版

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責任編輯:李曜宇