聖塔克拉拉縣 第2季度房市分析

【大紀元2018年08月06日訊】文:Joyce Zhao趙靜暉・灣區地產經紀
進入第二季度,市場上聽到最多的話題就是「房市是不是降溫了?」從最近的交易情況來看,的確不如第一季度那麼火熱。筆者感覺有幾個明顯的變化:

過去動輒兩位數的Offer如今非常少見,只剩幾個Offer,甚至上市一周後沒有Offer都很常見;什麼房子都不愁賣的現象減少了,有「硬傷」的房子在市面上時間明顯變長;房源增多,買家選擇餘地加大;價格方面,買家加價的熱情明顯減弱,出價謹慎,除了個別人見人愛的房子,動輒10%以上加價幅度成了過去式;「釣魚價」策略失靈,賣家為求盡快銷售,調整Listing Price的案例增多;曾經各種排隊、各種等待的新房目前也可以First Come First Serve(先到先得),部分新盤甚至可以小幅議價。

矽谷房市在降溫?

如果以上種種都是代表市場在冷卻的話,那麼確實是降溫了,但是,這些不應該都是房產市場的正常現象嗎?一直高燒的市場才是不健康的市場。

統計數據顯示,Santa Clara County獨立屋房源數量6月18日達到1,130套,比去年同期上升了32.8%,第二季度已銷售數量為3,086套,比去年同比下降5.1%;與今年第一季度3月份相比,房源數量上升幾近100%,銷售數量上升61%。


Santa Clara County獨立屋在售房源和已銷售數量。(灣區地產經紀Joyce Zhao提供)

Santa Clara County獨立屋在市場上的時間和溢價比。(灣區地產經紀Joyce Zhao提供)

Santa Clara County獨立屋中位價。(灣區地產經紀Joyce Zhao提供)

溢價比從第一季度最高的110%,下降到106%;房源在市場上的平均天數基本和上季度持平,16天的銷售週期顯示仍是穩妥的賣家市場。今年6月已售房源中位價為140萬美元比去年同期上升19%,比第一季度最高時期3月份下降3.7%。溢價比下降,而房價並沒有明顯下降,房主對房子加價的心理預期降低,開了更接近售價的「實價」,買家出價也更謹慎。

Santa Clara County聯排/公寓的走勢,基本和獨立屋類似,房源數量6月18日達到320套,比去年同期上升了40%,第二季度已銷售數量為1,198套,比去年同比下降7.1%;和今年第一季度3月份相比,房源數量上升幾近139%,銷售數量上升71%。溢價比從第一季度最高的116%,下降到110%;房源在市場上的平均天數略有上升達到13天。今年6月已售房源中位價為93萬美元,比去年同期上漲28.3%。


Santa Clara County聯排/公寓 在售房源和已銷售數量。(灣區地產經紀Joyce Zhao提供)

Santa Clara County聯排/公寓在市場上的時間和溢價比。(灣區地產經紀Joyce Zhao提供)

Santa Clara County聯排/公寓中位價。(灣區地產經紀Joyce Zhao提供)

Santa Clara County就業領先

縱觀經濟形勢,全美今年4月份的失業率又創下3.8%的新低,而Santa Clara更低於全美水平位為2.6%。納斯達克指數在經歷了第一季度過山車之後,第二季度逐漸攀升,6月20日又創新高達到7,781點,30年固定及5年ARM貸款利率相對穩定,仍處在歷史較低水平。

矽谷房市短期調整

綜上所述,灣區目前仍處在經濟的「Sweet Spot(甜蜜點)」階段,房市總體來說仍然需求旺盛,供應不足,屬於賣方市場,不存在房價大幅跳水的客觀條件。但是由於第一季度房源奇缺,超理性的加價給市場帶來了壓力,房市比過去提前進入夏季調整期,隨著房源增加,成交的放緩,第一季度過快的增幅所帶來的水份將被擠出,房價回調至合理區間,由於成交週期的滯後,價格的下降在7、8月份數據中會表現得更加明顯。

筆者認為這種短期的調整,對灣區未來房市的健康穩定發展是更加有益的。#


Santa Clara各城市2017/2018房價表現與增幅比例。(灣區地產經紀Joyce Zhao提供)

千萬地產經紀Joyce Zhao趙靜暉
(專精南灣、東灣)
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本文刊載於舊金山7月28日地產版

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責任編輯:李曜宇