支持Prop 10的提案爭議大 舊金山市議會未通過

【大紀元2018年09月05日訊】(大紀元記者周鳳臨舊金山報導)9月4日,舊金山市議會就支持加州第10號提案(Prop 10)的象徵性議案投票表決,由於僅7票贊成、4票反對,沒有達到通過所需要的8票,這一議案未獲通過。第10號提案今年11月將由選民表決,這項旨在推翻柯斯塔霍金斯法案的提案,其爭議性引發廣泛關注。

灣區屋主聯盟董事余詠梅說,柯斯塔霍金斯法案(Costa-Hawkins Act)是保護屋主的最後一道法律屏障,試圖推翻這一屏障的第10號提案,「對包括租客在內的所有人都是沒有好處的」。

加州法律柯斯塔霍金斯法,全稱為「柯斯塔霍金斯房屋租賃法案」(Costa-Hawkins Rental Housing Act),是1995年加州通過的一項法律,規定房屋租金管制只適用於1995年2月之前建設的房屋,並禁止租金管制擴展到「空置管制」,即規定在出租房空置的情況下,屋主有權對新入住的租客按市場價格收取房租。

推翻柯斯塔霍金斯法,即意味著允許地方政府對1995年後建設的房屋,以及獨立屋、康斗等也實行租金管制,並可以允許地方政府實施「空置管制」。

余詠梅表示,假如第10號提案通過,失去法律保障後,屋主由於無利可圖將被迫退出租房市場,導致市面的出租房更加緊缺,租金可能會進一步飆升。

加州第10號提案,為由加州議會提出的公民投票提案,其前身是2017年由於爭議太大而導致提案失敗的加州眾議院AB 1506議案。

雖然第10號提案的支持者們聲稱,這項提案是要緩解可負擔住房危機,保護租客的利益,但租金控制本身,卻被獲諾貝爾獎的經濟學家克魯格曼(Paul Krugman)稱為「在經濟學界被廣泛理解的問題之一,也是經濟學家中最不具爭議性的議題」。沒有爭議即指由於租金控制不符合經濟學規律是經濟學家們的共識。

社區活動人士王運說:「租金管制將會導致房價凍結,從而導致投資者因回報率過低而不願意建房,嚴重破壞和阻礙了市場供求經濟規律之下的自動調整。」

《福布斯》(Forbes)房地產顧問、專欄作家大衛•克朗(David Crown)在7月13日的一篇評論中說:「如果允許柯斯塔霍金斯法被推翻,只會讓政客們藉著擴大租管範圍的政策,讓他們看起來好似是在解決可負擔住房問題,但從長遠來看,他們實質上是在使得城市更加不可負擔,將加劇住房狀況的危機。」

第10號法案在11月表決前,一些大的房地產投資公司已經開始採取避險措施,包括:有意購買租金控制下的房產、在沒有租金管制的其它州投資等。

據GlobeSt.com網站報導,「環球控股」(Universe Holdings)公司執行長(CEO)亨利•馬羅切利(Henry Manoucheri)稱,該公司今年6月已經對阿拉米達縣(Alameda)的一幢2億美元建築投標,就是因為其所屬城市在2年前已經實施了租金控制,那樣即便第10號提案通過,所受的衝擊也是最小的。由於第10號提案將進入11月公投,這一家對收購租金控制房產有經驗的公司,採用了擴大購買的租金控制房產佔比的措施。同時,該公司還加大在無租金控制之虞的外州投資。

儘管民眾預測,在房主、建築商全面反對下,11月的公投第10號提案恐怕很難獲得通過。王運認為,舊金山只有在法律法規能夠平衡好租客和房主利益的情況下,才可能真正切實解決住房危機問題。以舊金山姻親套房合法化申請並不踴躍為例,王運說:「這不是因為手續問題,而是因為法律並沒有考慮房主的利益,他們才不願意自己出錢裝修之後,將自己置入無法撤銷的窘境。」◇

(此文發表於1202C期舊金山灣區新聞版)

責任編輯:王曦