聚焦租賃政策變化 舊金山灣區屋主聯盟研討第10號提案

【大紀元2018年09月24日訊】(大紀元記者林驍然矽谷聖塔克拉拉報導)今年11月6日大選,由租客保護團體和民主黨激進派發起的第10號提案(Prop 10),旨在全加州範圍內實施租金管制(Rent Control),成為爭議最大的公投提案之一。上週日(9月23日)下午,灣區屋主聯盟(Bay Area Homeowners Network)在南灣聖塔克拉拉舉行研討會,向近百名房東講解10號提案的具體內容,及其通過後對租賃市場產生的衝擊。

聯盟理事Jennifer Liu直言,10號提案的發起者說要解決加州的住房危機,然而這一提案只會令危機「雪上加霜」。

研討會從回答Prop 10的基本內容、到當前灣區各城市收緊租管政策的形勢,詳細解答房東的疑問。加州公寓協會(CAA)董事會成員Thomas R. Silva舉例說,如果10號提案一旦通過,東灣伯克利11月大選中的Q提案屆時將立即生效。Q提案的其中一項要求廢除該市20年內新建住房免於租管的政策。

聖塔克拉拉縣房產經濟協會政府事務主任Christina Garavaglia則進一步指出,目前南灣聖荷西、聖塔克拉拉、苗必達、金寶市、吉爾洛伊、摩根山等城市的市議會都在討論採取更加嚴厲的租務政策,並呈現向區域性發展的趨勢。比如灣區大都會交通管理委員會(MTC)以拒發交通基礎建設費用為要挾,要求地方城市通過租管政策。


9月23日,灣區屋主聯盟舉行關於第10號提案的首場研討會(林驍然/大紀元)

隨著經濟發展和人口不斷增多,在以高科技產業為主的灣區矽谷,房價和租金全美最高,在舊金山一房公寓的月租更高達3,400美元。Christina Garavaglia認為,危機的根本原因是缺乏供給,政府應該為建商建房廢除種種限制,同時刺激房東租房的積極性。

Prop 10的主要內容是推翻加州1995年通過的柯斯塔.霍金斯租房法案(Costa–Hawkins Rental Housing Act),強制所有出租屋,不管房型和屋齡,一律受租金管制。租金管控是指政府不依據市場變化,強制年租金的漲幅低於通貨膨脹率。在舊金山,最低可達60%。目前加州共有15個租管城市,灣區的阿拉米達、伯克利、東帕洛奧圖、海沃、洛斯加圖斯、山景城、奧克蘭、列治文、舊金山和聖荷西在列。

柯斯塔.霍金斯法案由時任民主黨州參議員Jim Costa和共和黨州眾議員 Phil Hawkins共同提出,為的是解決加州70年代興起租管後所導致的不良後果。當時施行極端租管的5個城市,房東出租積極性不高,很多人找不到房子住。柯斯塔.霍金斯租房法案則保護1995年以後建立的新屋免受地方租金限制,保護獨立屋(Single Family Home)和共度屋(Condo)免受地方租金限制 ,同時房東在換新租客後,可以重新按市場價格出租。

Jennifer Liu指出,如果柯斯塔.霍金斯法案被推翻,將產生三個相互關聯的後果,即房東利益受損,退出租房市場;新租客找不到房源;影響加州就業,不利經濟發展。她舉例說:「有些老年人把獨立屋租出去,以房養老。但在10號提案之下,即使租客搬離,下一個進來,房租也不能按市場價格,那屋主一輩子都將失去控制權。」

10號提案是否能解決加州的住房危機,在民主黨內部也存在爭議。聯盟理事楊余詠梅說,在左傾嚴重的舊金山,市議會也未能通過為Prop 10背書的提案。原因是有4個獨立屋主眾多的區的市議員投下反對票。此前的調查結果顯示,舊金山房東因為擔心租管,因而拒絕加蓋和合法化姻親單元(in-law units)。今年1月,由加州民主黨議員提出的AB 1506法案,也將推翻柯斯塔.霍金斯法案作為主要目標,不過未能通過委員會的審議。

這是灣區屋主聯盟為應對10號提案舉行的首場研討會,在大選前還將繼續舉辦多場。◇

(此文發表於1205A期舊金山灣區新聞版)

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