為何目前仍然是灣區購房好時機?(上)

【大紀元2018年10月29日訊】文:王萬龍博士・矽谷地產經紀
過去幾年間,灣區房地產氣勢如虹。眾多城市在過去的4~5年間價格已然飆升一倍,甚至更多。我在2018年初的一篇關於灣區房地產市場分析的文章中,說到今年的市場趨勢,仍然是漲。從1月份至5月份,整個灣區一路猛漲,就連一直比較溫和的東灣三谷地區,也出現了近20%的上漲幅度。在舊金山、中半島、南灣,以及東灣的南部地區,更是漲幅高達20~30%。

進入6月份以後,房價突然漲不動了。很多地區的成交價格,甚至比4、5月份的高峰期下跌了百分之十或更多。很多人驚呼,「房價到頂了、房價要跌了、房市要變成熊市了」。更有很多的所謂專家極力宣傳,目前的情景像極了2008年次貸危機時的市場狀況,房價馬上就要大跌了。房價波動的十年週期規律,立即就要應驗了。

那麼,灣區房價究竟是已經到了下行的區間,真要開始大幅度下跌了?還是只是每年夏秋季節的調整,然後明年又會出現新的一輪上漲呢?對於我們廣大的買家和賣家來說,在目前的市場行情下,我們究竟應該採取什麼樣的策略呢?

在討論這些策略之前,我們先看看全美以及灣區的經濟運行和社會發展狀況,以便從中窺探其對房地產市場的影響。

一、美國經濟運行的總體狀況

首先我們來看看當前美國整體經濟的運行狀況。在美股方面,進入2018年以來,道瓊(Dow Jones)股指達到26,447.05點,納斯達克(NASDAQ)7,788.45點,標普500(S&P 500)達到2,885.57點(10月5日行情)。與今年年初相比,Dow Jones增長了6.99%、NASDAQ增長了12.82%、S&P 500增長了7.93%。可以看出,美股三大股指均呈現歷史新高。

在GDP增長方面,根據CNBC的報導,美國第一季度增長率是2.2%,第二季度調整後的增長率是4.2%,第三季度增長率(亞特蘭大Fed』s GDPNow實時數據)是4.1%。換句話,今年前9個月GDP的平均增長率達到3.5%。這是自2004年以來美國最好的GDP增長率。

在失業率方面,按照勞工部的最新統計數據,美國目前的失業率達到了創記錄的新低,僅3.8%。這是本世紀以來的最低值,是自1969年以來,美國最低的失業率了。

在銀行利率方面,9月26日,美聯儲貨幣政策委員會全體投票,同意加息25個基點,將聯邦基金目標利率區間上修至2%~2.25%,創下2008年以來的最高。這是美聯儲今年第3次加息,此前3月和6月各加息25個基點,也是自2015年12月開啟本輪貨幣政策緊縮週期以來的第8次加息(見圖1)。


1圖:低利率時代。(矽谷地產經紀王萬龍提供)

在通貨膨脹率方面,目前統計的最新過去12個月的通貨膨脹率是2.7%,仍然屬於比較健康的範疇(見圖2)。


2圖:全美年度通貨膨脹率(2008-2018)。(矽谷地產經紀王萬龍提供)

二、灣區房地產的特別之處

眾所周知,房地產最重要的特點就是地段、地段、地段。灣區房地產在過去的幾十年間,價格方面獲得了顯著的增長,其最重要的原因就是灣區異常火熱的創業能量,帶來了大批成功企業,進而增加了大量的就業,吸引了眾多人員流向灣區,引起了對房地產的巨大需求。

房地產可以說是灣區創造的第二個經濟奇蹟。那麼面對未來幾年,灣區房地產究竟會往何處去呢?目前是本輪房地產增長周期的價格高點?還是長期上漲中的一個歇腳點而已?下面我們從經濟發展和土地供應兩個方面來討論。

1. 灣區經濟飛速發展,就業十分強勁

毫無疑問,灣區經濟在過去幾年間飛速發展,就業強勁,一直在延續過去數年間的強勁勢頭。面對未來幾年,我們不能不關注如下幾個重要新聞。

A)Google/Facebook 等灣區公司大幅度擴張

自去年夏初谷歌公司宣布進軍聖何西(San Jose),在市中心區建設可供2 萬人辦公的 Google Village,致使聖何西成了一片新的投資熱點。僅僅從消息宣布後到去年年底,整個聖何西市的房地產價格至少上漲了10~20%。根據目前聖何西市政府官員的說法,Google Village的主要建築將在2025~2027完成。屆時該園區將可容納2萬人在此辦公。

另據《水星報》報導,今年7月,聖何西市政府又批准了在Google Village附近由 TMG Partners and Valley Oak Partners兩家商業地產聯合開發的100萬平方英尺的辦公樓,可供5,000人辦公。


灣區房地產因氣候、就業、經濟等因素獲得強大的推動力。(Shutterstock)

矽谷另一家大肆擴展辦公面積的公司是臉書。據《水星報》報導,臉書正在灣區的Menlo Park總部、Fremont和Sunnyvale通過自建,以及出租來打造3個辦公中心,總建築面積接近400萬平方英尺。全部建成後,將可以擴招 19,000 名新員工。

另據《舊金山紀事報》報導,臉書公司除了上述幾個辦公中心之外,今年5 月,臉書公司還租用了43層的位於舊金山金融區的Parker Tower,總面積約76萬平方英尺;6月份,臉書又在Fremont租用了14棟辦公樓,建築面積達到75萬多平方英尺。

除此之外,亞馬遜公司於今年6月份在Sunnyvale租用了38.5萬平方英尺,使其在灣區的辦公室總面積達到185萬平方英尺,成為其在西雅圖總部之外的最大辦公區域。

另一家快速發展的半導體硬體公司Micron,在今年6月份租用了北San Jose 237 附近的3棟7層辦公大樓,總建築面積達到54萬多平方英尺。

當然,除此之外,還有大量的中小型公司,或者沒有被報導出來的其他公司。總地來看,灣區經濟一片繁榮景象,就業增長勢頭強勁,這必將使未來的房地產升值創造良好的外部條件。

B)Uber和AirBnB將於2019年上市

據CNBC和TechCrunch報導,總部位於舊金山市的兩家明星創業公司:Uber和 AirBnB即將於2019年上市。按照目前的估值,Uber的市值達到720億美元,僅次於臉書上市時的840億美元,是美國公司上市時第二高的估值公司。Uber 計畫融資222億美元。AirBnB公司目前的市場估值是310億美元,計畫融資44 億美元。

同時,Uber公司的競爭對手Lyft也計畫於2019年上市。據說有可能先於Uber 上市。Lyft目前的市場估值是151億美元。Lyft計畫融資49億美元。

其它計畫於2019年上市的公司還有:估值200億美元的Palantir公司,預計融資 20億美元。Stripe估值200億美元,計畫融資6.85億美元。Pinterest估值123億美元,計畫融資15億美元。

這6家公司上市後,不僅造就一大批的千萬和數百萬身價的富翁,也為灣區房地產注入一劑強心針;同時上市所籌集的資金,也為他們開拓新的業務和僱傭新的員工提供資金保證。這6家公司的融資總額達到約360億美元,試想一下,當這360億美元的資金,注入到這些公司的發展渠道之後,未來又會在灣區創造出多少新的就業機會。#(待續)

灣區房地產經紀
王萬龍博士
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本文刊載於舊金山10月20日地產版

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責任編輯:李歐