十號提案(Prop. 10)危害屋主權益

【大紀元2018年11月03日訊】(大紀元記者張德輝、余亨之舊金山灣區採訪報導)今年加州中期選舉的第10號提案(Prop. 10),旨在推翻「柯斯塔.霍金斯租房法案」,為加州實行全面租管鋪平通路。灣區屋主聯盟(BAHN)認為Prop. 10若通過將導致房價下跌、銀行貸款利率上升、減少可負擔房供應、減少房主出租利潤,屋主會不斷收到罰金,屋主無力維護房子,將致社區凋蔽,都市蕭條,危害屋主權益,同時導致出租房租金上升,也影響租客利益。

由極端租客保護團體發起的第10號提案(Prop. 10),旨在推翻科斯塔霍金斯租房法案,欲把加州所有出租房列為租金管制目標。灣區屋主聯盟(BAHN)認為,Prop. 10會全面加劇加州的住房危機。Prop. 10一旦通過將對屋主、租客和地產市場產生怎樣的影響呢?新唐人電視台就此採訪了灣區屋主聯盟主席(BAHN)賀全、理事Jennifer劉。

什麼是第10號提案(Prop. 10)

灣區屋主聯盟理事Jennifer劉:加州的舊金山(三藩)市、伯克利、東帕洛阿圖等城市,從七、八十年代開始就有嚴格的租控,產生了很多問題,比如建商不願蓋房子,租客和房東之間產生很多矛盾。

為了緩解矛盾,1995年加州參議員Jim Costa(民主黨)和州眾議員Phil Hawkins(共和黨)共同提出柯斯塔霍金斯租房法案(Costa-Hawkins Rental Housing Act),主要有3項規定:
1)獨立屋、聯排屋、康鬥等房型,被禁止租控;
2)1995年2月以後建造的新房子,被禁止租控;
3)一旦租戶搬出,房東可以將租金提高到市場價格;

柯斯塔霍金斯租房法案,20多年來保護加州房市健康發展。而第10號提案(Prop. 10),是全盤推翻柯斯塔.霍金斯租房法案,但它並沒有提出任何解決「房荒」的有效建議。

十號提案(Prop. 10)一旦通過會造成怎樣的影響:

1.購房自住者是否受十號提案的影響?

雖然屋主現在沒有出租需求,如果他以後要搬家或去別的國家住上幾年,他能保證這一輩子都不出租房子嗎?一旦出租,就受到嚴厲租管的影響。

2.十號提案(Prop. 10)通過將導致房價下跌:

投資客對Prop. 10有恐慌心理,多數人在考慮是否要把手上的餘房賣掉,搬到外地去,或投資別的東西。很多人準備賣房子的時候,房價可能就會下跌。

3.十號提案(Prop. 10)通過將導致銀行貸款利率上升:

Prop. 10令業主不敢出租房,沒有房租的補貼,許多業主可能無法償還房貸,從而給銀行造成風險。為彌補風險,銀行會升高利息,更多人買不起房子,也會導致房價降低。

4.十號提案(Prop. 10)通過將減少可負擔房供應:

建商蓋了房子,如果居民買不起房子,建商就要自己出租,而Prop. 10會給租房帶來很大的風險。目前有些已經買了地的建商正在觀望,停辦一切申請手續,如果Prop 10通過,他們不會再去蓋房,市場上也沒有新的可負擔房了。

5.十號提案(Prop. 10)通過將導致出租房租金上升:

租金由供求關係決定。建商因Prop. 10不願蓋房,市場上沒有可負擔房,租客找不到房子住,只有少數的房屋奇貨可居,租金進一步上漲。

6.十號提案通過將減少房主出租利潤:

如果房東在舊金山有一套房子,30年前出租價格為每月$500,按照每年限漲1%,今年房租才每月$600多;如果按當前市場價算,這套房子的租金值$2,500。30年來房租才漲一百多元,對房東毫無利潤可言。

7.房主無力維護房子,致社區凋蔽:

現在水電費、房產稅、保險費都上漲了;尤其工人費漲得非常快,幾年前$80可請工人來通渠,現在漲到$200。對於租金只有$600的屋主,根本就沒有錢來維護房子,小區形像也會受損。

8.十號提案通過將引發小業主退出出租市場

去年舊金山有3.2萬套房子撤出市場。小業主寧願空著房子,也不願冒風險;一旦租出去,可能收不回來,還要一直吃虧受氣去伺候房客,屋主當然不願意了。Prop. 10如果通過,會引發更多的小業主退市,住房危機雪上加霜。

9.對經濟、就業起負面影響

灣區屋主聯盟主席賀全:公司要發展就要招人,新員工要住房。建商不建新房,小業主不提供出租房,公司招聘一個新員工的成本會很高,公司可能會考慮搬遷,對加州經濟發展不利。

建商不願蓋房子,這個行業就會波及到很多相關行業,如房地產仲介、貸款公司、物業管理公司、建材或傢具公司等,這些企業有可能縮小生產或服務規模,影響就業。

10.十號提案通過將嚴重影響Section 8租客

Prop. 10對Section 8的租客影響比較嚴重。因為Section 8的租房手續繁瑣,租客素質不高,業主原本就不太願意租房子給他們。那麼到了房源少、價格高的時候,他們就更租不到房子。Prop. 10也會增加更多的無家可歸者,因為更多的人租不到或租不起房子。

11.十號提案通過業主會不斷收到罰金

因為Prop. 10過於偏袒租客,業主只要有一點點程序不對,或服務上不能及時回應,租客就可以申訴,政府給租客安排免費律師。尤其舊金山,只要你是租客,就可以享有免費律師。有的律師專門找到租客說:你就去告,我幫你「伸張正義」,官司打贏了,我拿三分之一;官司輸了,你也沒有任何損失。

原本加州法案對業主還有一點點的保護,現在小業主已經是夾縫中求生存。一旦Prop. 10通過,加州各城市會相繼推出更嚴厲的租控條例,等於去掉了對房主的一切保護。屋主會逐步退出房屋租賃市場,因為這樣的生意實在沒法做。

反對十號提案(Prop. 10)組織和個人

出租房業主、自住房屋主、建商、銀行、企業等,包括加州兩位候選人:民主黨人Gavin Newsom和共和黨人John Cox,都反對10號提案。甚至有遠見的租客也是反對的,因為Prop. 10是打著保護租客的旗號,最後害租客無房可租。

Prop. 10,對於正常的組織或個人沒有任何益處;真正受益的只是極少數欺騙選票的無良政客、某些靠政治運動吃飯的人、租霸和不良律師。

解決住房政策應是良性循環

好的政策,不應該是限制、打擊建商和業主;應該是鼓勵建商多建房,鼓勵業主沒有後顧之憂地把閒房租出去,鼓勵業主與租客互相幫助、互相包容。#

本文刊載於舊金山11月3日地產版

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責任編輯:李曜宇