為何目前仍然是灣區購房好時機?(下)

【大紀元2018年11月04日訊】文:王萬龍博士・矽谷地產經紀
上期矽谷地產經紀王萬龍博士談到,灣區地產經過幾年的強勁升值,從今年6月開始房價卻「卡」住了,甚至出現下跌。到底灣區房價真要開始大幅度下跌了?還是只是每年夏秋季節的調整,然後明年又會出現新的一輪上漲呢?以下是王萬龍博士的分析。(續接上期)

二、灣區房地產的特別之處

2. 灣區可用土地極速萎縮,開發住宅土地越來越少

那麼你可能會問,既然灣區的房地產市場這麼好,開發商只需要大量建設新的房子即可。為什麼還會出現房子嚴重供不應求的情況呢?

這裡需要簡單地說一下,為什麼開發商在灣區做不到這一點。我們知道,美國的土地資源已經被分割殆盡,分別隸屬於個人、私營機構,以及各級政府部門。開發商如果想開發某塊土地,就需要從土地所有者手中買到。但目前一個極其尷尬的事實是,灣區基本上已經沒有可供大片開發的土地了。

下面是舊金山灣區的衛星鳥瞰圖。除了沿著舊金山灣一圈有一片比較平坦的土地之外,灣區基本上都是被周圍的山脈所包圍,可供開發的土地少之又少。這就造成了「巧婦難為無米之炊」。所以你常常看到本地很多著名的開發商開發的項目,多數只有幾十套或上百套的房子而已。


舊金山灣區的衛星鳥瞰圖。(Google Map截圖)

三、灣區房地產市場目前面臨的複雜情況

由於今年灣區房地產市場波動較大,讓很多人對未來的房地產市場發展產生了看空的想法。尤其是最近以來,美國全國範圍內都感受到房地產市場的趨冷和涼意。灣區當然也不例外。下面我們來看一下這些因素。

1. 房屋貸款利率不斷提升

目前灣區30年房屋固定貸款利率在 4.6~4.7% 左右,仍然是歷史上比較低的水平。按照美聯儲的計畫,他們未來還有4次提升利息的計畫。如果每次按 0.25個百分點提升,則房貸利率將會在提升1個點,利率可能達到 5.6~5.7% 左右。

下面我們看一下從1971年以來美國各年的房貸利率情況。從1971年到2017年的47年間,平均房貸利率是8.21%。其中,加州前3次房價快速增長的1971~1980,1985~1989,以及2000~2006,當時的房貸利率都明顯高出6%。

這說明房貸利率對房價的快速提升影響有限。而在1989~1996,2007~2012 的經濟危機期間,房貸利率均比其前面繁榮時期的利率為低,但房價依然陷入疲軟狀態。這說明,決定房價的根本因素是經濟發展的狀況。只要經濟發展良好,房價肯定上升。只有在遇到嚴重的經濟危機時,房子的價格才會真正的降下來。


圖表:1971年到2017年美國房貸利率。(灣區地產經紀王萬龍提供)

2. 中美貿易戰對中國買家的影響

中美貿易戰看起來短期沒有結束的跡象。對於灣區眾多的買家或賣家來說,中美貿易戰究竟對灣區房市意味著什麼?會對房市有著什麼樣的影響?

根據這幾年灣區房市的購買情況,據個人經驗估計,灣區房地產買家中大約有 60~70%的比例是亞洲人,其主體是中國人和印度人。目前受影響的群體主要是中國人。因為貿易戰的影響,從國內轉出資金的難度加大了。這樣的話,對灣區本地的豪宅市場顯然有十分不利的影響。但對於工薪階層而言,這種影響相對較小,因為工薪階層很多購買的是普通住宅,他們只需要20%的首付即可。相對來說,轉移資金的難度要小不少。

對於豪宅市場來說,畢竟能夠買得起的買家不多,所以一直都不會出現哄搶的局面。但考慮到明年有眾多公司上市,我相信這個市場在缺少中國買家之後,正常的市場行情依然能夠保持下去。

3. 灣區亞洲化趨勢

灣區未來的發展趨勢逐漸亞洲化。這有兩層含義:一層是指灣區的亞裔人口的比例逐漸上升,人數逐漸增加。第二層是指亞裔的價值觀念將會逐步流行起來。這是因為在目前的新移民中,亞裔佔據了很大的比例。

如果從買家賣家的組成分布來說,目前灣區的賣家大多數是白人,而買家大多是亞裔人。賣家基本上是上一波無線電和硬體行業發展的受益者。從1950年代開始,因為灣區蓬勃的就業機會進入灣區。目前這批人已經陸續進入退休年齡,開始賣掉自己的房子,搬到自己的故鄉或灣區周邊比較便宜的城市,用他們在灣區房產上積累的財富,去過一個快樂溫馨的退休生活。

而目前的買家基本上以中國人、印度人等亞裔人士為主。傳統上,亞洲文化非常注重買房置業,注重房地產的投資價值。中國古語說:「有土斯有才」。這種觀念不僅讓亞洲人自己注重買房,也帶動了其他種族的買房投資熱情。同時由於昂貴的房屋價格,年輕一代很難通過自己的能力去購買房屋,這樣一來,亞裔父母就會傾向於把房子留給自己的孩子繼承,而不是上市出售。假如這樣,就會導致未來房屋交易量的縮小,從而更加推高房子的價格。

另一方面,由於亞洲人比較喜歡都市化的群居生活,灣區都市人口密度將會越來越大,城市化將會越來越明顯,因此也會帶動灣區的房價越來越貴。

四、買家或賣家的策略建議

綜上所述,我個人對於買家和賣家有一些忠告和建議。如果你是買家,請抓緊時間,利用好年底前的時間,把房子買到手。這將比你明年春天購買至少節省 10%或以上的費用。

根據我過去多年的觀察,灣區房地產的行情是,單數年漲得快一些(或跌得慢一些),雙數年漲得慢一些(或跌得快一些)。明年是2019年,全年來說,漲幅會超過2018年。

對於賣家,我的建議是盡量把你的房子推遲到明年1月份或以後再上市。你會發現,你的房子不僅好賣,而且還可以賣個好價錢。既然時間也不長了,為什麼不好好地享受一下這個年底的假期,與家人共同度過一個美好的節日,同時又能有10%或者更高的市場賣價呢?

如果你有任何買房或賣房的問題或需要,請馬上致電王博士。#

灣區房地產經紀
王萬龍博士
電話:510-366-1986
微信:wanlongwang
郵箱:wangwl@Hotmail.com
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本文刊載於舊金山11月3日地產版

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責任編輯:李歐