Santa Clara聖縣 2018第3季度房市報告

【大紀元2018年11月05日訊】文:趙靜暉・灣區地產經紀(專精南灣、東灣)
聖塔克拉拉縣(Santa Clara County)房市剛走過第三季度,市場延續了上季度後半段的情況,成交持續放緩。傳統7、8月份是暑期淡季,但今年9月份假期結束並沒有迎來量價回升,而是繼續冷靜,庫存進一步增長,創近年新高,成交量和價格則持續回落。


Santa Clara County房價中位價月走勢圖。(灣區地產經紀Joyce Zhao提供)

Santa Clara County房源在市場上天數&開價和售價比月走勢圖。(灣區地產經紀Joyce Zhao提供)

Santa Clara County待售和已售房源數量月對比圖。(灣區地產經紀Joyce Zhao提供)

Santa Clara房市報告中位價降,庫存增加

和上季度相比,第三季度房價中位價從$1.261M下降至$1.18M,降幅6.4%;庫存從1,451 上漲至2,003,漲幅達38%,房子在市場上的週期由第二季度的14天延長到21天,溢價比則從109%下降到102%。雖然各組數據都反映出市場的降溫,但是筆者認為,如果就此確定市場已徹底進入買方市場還為時過早。從成交狀況來看,如果房子本身地理位置理想,房屋狀況和定價相匹配的房源還是能吸引多個買家競搶。

買家競搶還存在

比如最近兩個月成交的這幾套房源,1072 Freestone Ave., Sunnyvale,4房2衛開價$175萬,最後售價$202.2萬,收到6個offer,溢價$27.2萬。再比如19770 Lanark Ln., Saratoga,4房2.5衛,吸引了6個買家競搶,售價$285萬,售出比開價高出$261,112。最誇張的是521 Patrick Way, Los Altos,房子本身 不大,需要裝修或擴建,最後一共收到了23個offer,賣了$350萬,比開價的$250萬足足超出了百萬。

買家出手謹慎,賣家開價宜合理

由此可見市場上並不缺乏買家,只是大家出手更加謹慎,更加想找到Good Deal。如果房子本身有缺陷,或者賣家對價格預期過高的話,就沒有那麼受歡迎了,要麽上市兩三週無人問津,要麽主動降價求售。

從各城市來看,第一季度上漲最多的城市,第三季度下降幅度也較大,主要原因是這些核心城市的房源在第一季度收到了很多非理性加價,造成房價像坐了火箭一樣,一週一個價,在目前市場降溫的大環境下,再也沒有買家願意為一季度高高在上的競價買單,出現了成交價的明顯回落。


聖縣各城市2018年前三季度中位價。(灣區地產經紀Joyce Zhao提供)

過去5年Santa Clara County中位價季度走勢圖。(灣區地產經紀Joyce Zhao提供)

房市的利空消息

縱觀過去5年整個Santa Clara房價走勢圖,明顯看出每年的第二季度是價格的最高位,然後第三季度開始回落,到了次年一季度又開始回升,所以目前房價走勢還是符合傳統淡季旺季的價格走勢,並未出現所謂「跳水」的現象。

大環境來看,9月27日,美聯儲宣布加息25個基點,將聯邦基金目標利率區間上修至2-2.25%,這是美聯儲今年繼3月和6月以來的第3次加息,也是2015年12月開啟本輪貨幣政策緊縮週期以來的第8次加息。

利率的升高意味著購買力的下降,這個對房市無疑是一個利空消息。另外中美貿易戰升級也對未來兩國的經濟產生了很多不確定因素。川普(特朗普)移民政策的縮緊,以及中國境內的資金出境困難,都對灣區的房市有著直接或間接的影響。

剛需買家留意出手時機

縱觀美國歷史房價,有5~7年週期的概念,也就是說房市每5~7年的上升通道後就會有一次或大或小的調整期,然後再次攀升。從2012年開始灣區房價已經歷了6年的飛速增長,所以預計未來房價很難再有過去6年那樣的大幅增長。

因此,對於投資者來說,要著眼於資產配置和投資回報比,謹慎投資。對於剛需買家來說,現在還是比較好的機會,可以有更多的房源選擇,可以有談判的機會,在年底再次加息前還能鎖定一個不錯的利率。第四季度11、12月是傳統假期房市淡季,房源會逐步減少,所以對房子有需求的買家要積極行動,挑一個滿意的房子。對賣家來說,要調整自己的心理預期,制訂合理定價策略,加強對自己房子的美化和修繕,爭取吸引更多買家。#

千萬地產經紀Joyce Zhao趙靜暉(專精南灣、東灣)
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本文刊載於舊金山10月27日地產版

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責任編輯:李歐