魚與熊掌不可得兼 該加速還清房貸嗎?(上)

【大紀元2018年12月06日訊】(大紀元記者劉懷素綜合報導)羅先生的房貸還了多年已只剩一些,在2016年趁英國脫歐、房貸利率大跌之際,他重新貸款,並且多貸出30萬元房貸,利率是15年固定3%。然後拿去投資殖利率近6%的固定收益優先股,賺取3%的利差。這樣他還了房貸之後,每年還多賺了9,000元盈餘。

這是一個好主意嗎?起碼羅太太就非常不認同。羅太太認為,之前房貸已繳到後期,房貸利息雖然已經沒有申報逐項扣除稅額的好處,但如果夫婦倆人快馬加鞭還清了房貸,每年可以省下2千至3千多元的房貸利息,這樣每年節省的利息也相當於2%至3%,而且毫無風險,現在打著燈籠也找不到這種3%毫無風險的投資了。就這樣,倆人為了怎麼處理好房貸與投資的關係,每隔幾個月就可以鬥嘴吵上好一陣子。

魚與熊掌不可得兼

先還清房貸?還是先儲蓄或投資?這跟每個人的性格、偏好、紀律、理財知識、風險承受、年紀、生活型態、時間,甚至體力都有關係。所以並沒有標準答案。也許有一些理財顧問會有完美的個人化答案,但是得先付2%才能得到答案。

如果已經貸到相當低的30年或15年固定利率貸款,例如,2016年15年固定利率貸款曾經低至2.75%,面對這種「千載難逢」的超低利率,難道要加速付清房貸?又或如2013年30年固定利率在3.5%至4.5%之間,但當年標普500 的投資報酬率達32.15%,要趨利還是避害?這是很多家庭都可能會傷腦筋的問題。不過,是否要加速付清房貸,卻不僅只是房貸與投資的關係,還涉及更多家庭財務的諸多考量。

優先償還的貸款

如果手頭上還有很多其它貸款,房貸就不是第一順位繳清的貸款,因為房貸利率經常是最低的利率。各種貸款中首先要償還的是信用卡循環利息,這種循環利息動輒高達15.99%,債務滾動膨脹相當可怕,是務必要力求還清的第一要債。

其次,要先還的還包括房屋淨值貸款。房屋淨值貸款是以基本利率(Prime Rate)為指標,視個人或銀行可能再加減一個底數(Margin);11月1日銀行的基本利率為5.25%,比起一般固定房貸利率高了一大截。雖然有一些房屋淨值貸款能夠在逐項扣除額裡扣除,但利率仍比一般固定房貸利率高,再加上房屋淨值貸款多為浮動利率,而目前正處於聯準會的加息周期,還是儘快還清房屋淨值貸款為妙。

另外兩種要優先還清的貸款還包括汽車貸款及學生貸款,因為多半利率都比房屋貸款利率高,而且房貸利息畢竟還有稅務優惠。

其它家庭儲蓄

除了貸款外,一般家庭也需要預存家庭緊急儲蓄金,這項金額從幾個月到12 個月不等,依各家庭情況而異。如果把多餘的錢悉數繳房貸,手頭完全不留現金,就可能使家庭面臨現金流動性的問題。

此外,還有一個常被人低估的存款是退休帳戶,例如公司的401K或個人IRA帳戶。這些具有抵稅、延稅的退休帳戶是長期儲蓄強大非凡的利器。如果不先存滿退休帳戶,而先拿原本可預抵20%稅率以上的錢先多繳4%利率的房貸,這聽起來不像是一件划算的事。

有小孩的家庭也許還要考慮529教育存款,雖然529存款帳戶儲蓄時,並無法預先抵稅,但可以在帳戶內延稅,並且提出用於教育支出完全免稅,這種稅率上的優惠,就使其魅力看起來遠大於優先還清房貸。

根據信用機構Experian及房貸公司Lending Tree的報告,全美65%的屋主正在償還房貸,美國家庭平均房貸是201,811元,每月平均要付房貸1,029元。

究意要加速付清房貸,還是要細水長流、天長地久地一直付下去,是每個家庭都在琢磨的問題,特別是經歷了2011年至2017年史前無例的超低利率時期,衍生了許多以前從來毋須傷腦筋的事。葛林斯潘的聯準會在放縱次貸引發金融海嘯後,柏南基及葉倫領導的聯準會又長期壓低利率,刺激了熱錢流向股市房市。

2016年15年固定利率房貸曾經低達2.75%,潛臺詞是鼓勵家庭多借房貸嗎?不僅家庭如此,企業也趁著超低利率大舉借債,如蘋果電腦在2017年9月及11月就發行了共120億美元公司債。超低利率打開了一個潘朵拉的盒子。

超低利率現象

超低利率房貸就使很多家庭優先考慮儲蓄,包括之前提到的家庭緊急準備金、個人退休帳戶、529教育存款等。其它具有稅率優惠的還有健康儲蓄帳戶(HSA),這種帳戶具有抵稅、延稅、免稅的三冠王優惠,在之前超低房貸利率下,也是比還清房貸看起來更具吸引力。

如果未來1、2 年內計畫進行大項金額的支出,例如買車、結婚、房屋裝修、度假等,也會使人需要預先存款,而不考慮把手頭多餘資金先多繳房貸。

其實,沒有優先還房貸,而儲蓄在退休帳戶、529存款,及健康儲蓄帳戶等,是用借來的錢投資。雖然表面上看起來像儲蓄,並不像是借錢投資,但實質上確實是如此。


美國30年固定房貸利率。(資料來源:聖路易士聯邦儲備銀行)

另一種誘惑

這些儲蓄帳戶畢竟每年有儲蓄存款上限,所以還不致於到達被濫用的程度。但是在2011至2017年的超低利率,以及房貸高槓桿倍數的放大效應下,不知不覺中形成一種「借錢投資」的魔鬼誘惑,聯準會長期提供了這種超分量蜜糖。全世界幾大央行——歐洲、英國、日本央行也都在競相壓低史無前例的超低利率。

金融海嘯的標竿事件──雷曼兄弟公司用高槓桿借錢投資而破產,在次貸被嚴格控管下逐漸被淡忘。

一般房貸80%貸款加上20%頭款即為4倍的槓桿倍數,但是由聯邦住屋管理局(FHA)擔保的FHA房貸最低只要3.5%頭款,就能撬起96.5%的貸款,即為27.5倍的槓桿倍數!

從金融史來看,房貸的不斷擴大信貸是金融風暴的因與果,不斷地循環著。在1929年經濟大蕭條前,購屋必須準備50%頭款,而且房貸只能申請5年。在經濟大蕭條中,美國在1930年代有25%的屋主付不出房貸,房屋變成法拍屋。

在羅斯福新政下,房利美誕生了,並且30年房貸也首度問世。當時政府認為,這樣可以幫助人們減低每月房貸金額,使人們的房屋不會被法拍。此後房貸成了一種投資的金融商品,直到次貸點燃金融海嘯。

30年固定房貸利率在2001年以前多在7%以上,相對於高風險的股市投資報酬率,這種利率並不會產生誘惑,但是金融海嘯後卻出現了一些怪相。例如,2013年30年固定利率在3.5%至4.5%之間,而當年標普500的投資報酬率達32.15%,另一場借貸派對又粉墨登場。#(待續)

本文刊載於11月份「地產焦點」、舊金山12月1日地產版

責任編輯:李曜宇