【大紀元2023年11月08日訊】（大紀元記者黃雲、特約記者常春報導）2023年，中國四大房企巨頭中的恆大、融創、碧桂園相繼爆雷，只剩下在2018就喊出「活下去」口號的萬科。不過，萬科近日卻遭遇股債雙殺，萬科會不會爆雷成為市場關注的熱點。
專家分析，中國的房地產已經成了一個大陷阱，再優秀的企業都很難有生機。
萬科遭遇股債雙殺 國資委站台被質疑
近期，具有國企背景的「房企優等生」 萬科突然「股債雙殺」，此前多家爆雷的房企都曾歷過「股債雙殺」，「下一個會不會是萬科」的悲觀情緒開始在市場上瀰漫。
11月初，萬科美元債一度「崩盤」，於明年3月、6月到期的兩批面值為100美元的美元債，報價一度跌至近80美元和70美元。
債市受挫的同時，萬科的股價近兩個月來也一路下滑。11月3日，萬科股價一度跌至11.07元/股，創下近8年來新低。
11月6日下午，萬科與金融機構舉行交流會，深圳國資委和國企大股東罕見一起為萬科強力背書。
深圳國資委聲明稱，萬科並未出現傳言所說的財務風險、管理風險。如有需要或遭遇極端情況，深圳市國資委會利用包括法治化手段在內的措施幫助萬科應對。
作為國資大股東的代表，深圳地鐵董事長辛傑稱，深圳地鐵的背後是深圳國資，他們將「擇機」購買萬科公開債。
中國問題專家王赫對大紀元表示，萬科債券暴跌是它的兩隻長期美元債暴跌，「如果它（深圳國資委）真的有實力、真的要救助的話，按照市場上一般的做法，萬科或者深圳國資委回購這個債券，市場不就一下穩定住了嗎？」
「它現在聲明這個、聲明那個，它就是不自己買這個債券。這說明什麼問題？這就不能不讓市場表示懷疑，你這說的都是假話，你在忽悠我們。」
此前，中共當局承諾向碧桂園和遠洋集團等公司提供支持，但並沒有兌現，沒能使這些公司避免流動性危機。
旅美經濟學者黃大衛對大紀元表示，萬科雖有國資撐腰，和境外債相比，國內債券問題更危機重重，「最終結果、最壞情況是國內的那些債券可能就是用所謂的債務重組拖延，發新債、抵舊債這種方式，因為境內的話它可以容易控制，國內的話基本上就容易維穩。」
專家：保交樓令萬科現金消耗非常嚴重
在11月6日與金融機構的交流中，萬科方面透露，在現金流層面，截至三季度末，萬科持有貨幣資金1037億元，對短期債務覆蓋倍數為2.2倍。公司對於境內外債務一定會保障如期兌付。
不過萬科可實際調動的貨幣現金或遠低於財報公布的現金規模。大型房企碧桂園曾發生類似的問題。
碧桂園在爆雷前，2023年中報數據顯示，碧桂園的貨幣現金和應收款合計4850億元，一年內到期的債務僅有1087億元，短債覆蓋倍數是4.46倍。在這麼大力的信貸支持下，碧桂園仍然爆雷，最終啟動債務重組。
王赫表示，中共現在的重要任務是保交樓，保交樓就會消耗大量的現金，「像花樣年、碧桂園當初爆雷的時候，它們紙面上的現金都足以覆蓋它的短期負債，但最後爆雷是什麼原因？（因為）那個現金它用不了。」
他說，萬科主要任務也是保交樓，「中共現在搞的保交樓的現金管制是非常嚴格的。在這種情況下，萬科只說我有這麼一千億現金，但這一千億現金裡面有多少是可以自由支配的、有多少是屬於限制使用的，它沒有這些信息。」
「沒有這些信息的話，你又用這個市場。這些市場投資者都是非常精明的，大家一眼就看出其中有貓膩。」
2021年多家房企爆雷至今，「保交樓」已成為房地產行業的主旋律。為防止房企挪用預售監管資金，西安、天津、石家莊等33省市相繼加強了預售資金監管。各地的監管機構對於預售資金、監管帳戶嚴查嚴管，監管帳戶有了額度限制，額度外的資金不能流出當地，而用途又不能脫離工程建設。
王赫說，「現在這個樓市是什麼呢？基本上大家很少買期房，都希望買現房，這樣就使整個交樓的周期拉長，你（萬科）的現金消耗非常嚴重。」
萬科前三季業績不佳
11月6日，對於債券價格異動，萬科回應稱，公司基本面沒有出現任何問題，債券異動主要是市場情緒波動所致。
不過，萬科銷售復甦緩慢和前三季業績不佳引發了市場對其資產負債表惡化的擔憂。
萬科披露的業績報告顯示，公司前三季度營收淨利潤雙雙出現兩位數下滑，特別是在第三季度，營收同比下降了31.62%、歸母淨利潤同比下降22.3%。
萬科上一次三季報營收出現兩位數下滑，還得追溯到2010年。
萬科銷售復甦緩慢，1-9月份合同銷售金額2806.1億元，同比減少10.8%。
10月31日，中指研究院發布的數據顯示，在銷售榜TOP5中，萬科銷售額同比下滑8.5%，是唯一一家同比下滑的房企；TOP10中，萬科也是僅有的兩家銷售同比增速下滑的非民營房企之一。
10月17日，萬科美元債暴跌之前，國際評級機構惠譽將萬科和其全資附屬子公司萬科地產香港的評級從BBB+下調至BBB。
9月21日，國際評級機構穆迪發布報告直言，由於擔心市場恢復較慢可能影響公司銷售，將萬科的評級暫時列入觀察名單。
專家：整個中國房地產都癱瘓了
萬科銷售復甦緩慢、三季報營收出現兩位數下滑，王赫說，「（萬科）背後有深圳國資委在跟它撐腰，都撐不住的」，「這不是說是萬科這一家企業的問題，是整個中國房地產都實在是癱瘓了。」
10月31日，中指研究院發布的《2023年1-10月中國房地產企業銷售業績排行榜》顯示，房企10月份單月銷售額同比下降33.5%，環比下降7.5%；TOP100房企前10個月銷售總額為5.3萬億元，同比下降13.1%，降幅相比上月擴大2.8個百分點。
數據顯示，大部分房企負債高企、資金流減少，償債壓力嚴峻；其中9家房企已經退市、16家上市房企仍處於停牌狀態。
2023年8月底以來，監管部門及地方政府頻繁出台政策利好，但樓市依然低迷不振。克而瑞數據顯示，10月，近60%的百強房企單月業績環比降低，近半數百強房企同比、環比雙降，銷售額超千億元的房企14家，較處於疫情期間的去年同期減少2家。
萬科一直是中國房地產行業的一個標竿，也是房企的風向標。2018年，萬科意識到危機，喊出「活下去」的口號，開始轉型。但到2021年，萬科喊話「節衣縮食」和打造「戰時氛圍」。2022年，萬科稱大陸房地產行業進入「黑鐵時代」。2023年，萬科稱，中國房地產業目前進入了類似馬拉松中最痛苦的「撞牆期」，陣痛比預想的更長、更痛。
王赫認為，「萬科它其實經營上是很精明的，也是很高明的，他們也很有優化意識。但是為什麼它轉型這麼多年轉不出來，就說明是這個環境太爛了，在稀泥坑裡它爬不出來，你再優秀也不行。」
「所以中國的房地產已經成了一個大陷阱，你再聰明的人、再好的人、再優秀的企業都已經很難有生機了。」
他表示，中共也知道這個樓市它救不住，它只考慮通過它的行政手段控制樓價不讓它下跌，如果房價暴跌的話，它的銀行所有的帳目就要全部推倒重來，整個金融就會陷入危機。
