【2024年08月09日訊】（記者Rudy Blalock報導／張純之編譯）在加州，被稱為「奶奶房／後院房」的附屬住宅單元（ADU）的建設量，已從2016年僅占新建築許可的1%，激增至去年20%的占比。
根據加州財政部最新數據，加州去年建造了將近23,000個ADU，使加州的新建房增加了10%。許多房主說，這些單位因為能提升房產價值並增加生活空間或提供一個避世之所而受到歡迎。
洛杉磯縣的房主西科拉·埃利奧特（Sicola Elliott）把車庫改造成一個兩臥室的ADU，打算出租給自己的孩子。
她在EpochTV的「加州內幕」節目中表示：「房地產市場如此瘋狂，我們在想他們將來能在哪租到第一個公寓，甚至能夠搬出去而不陷入困境？如果你要付租金，不如付給這裡。」
如果房產所在城市選擇了加州法律，像埃利奧特這樣的房主，也可以將他們的ADU單獨出售。
自今年1月1日起，各城市可以選擇是否採納法案AB1033。法案的起草人、州議員丁右立（Phil Ting）在分析報告中寫道，該法案允許房主將他們的「後院房」作為公寓出售，這對賣家和尋找經濟適用房的買家都有好處。
這位舊金山市的民主黨籍州議員指出，加州缺乏擁有住房的機會，迫使工薪階層家庭遷往其它地方購房。
自該新法通過後，聖荷西成為第一個參與AB1033的城市，並通過了一項7月生效的條例。
ADU的建設成本
ADU開發商丹尼斯·羅賓遜（Dennis Robinson）在「加州內幕」節目中表示，新法律使得ADU項目的許可變得更容易，使他在四年內完成了約60個單位。
他表示，太多人從ADU中受益，這股建設熱潮不會很快消退。
根據丁右立的分析，2017年通過的一條州法放寬了對ADU的限制，引發了ADU的建設熱潮。而丁制定另一項法案AB68幫助加快了地方審批速度並取消了停車要求。
羅賓遜是埃利奧特車庫改造的開發商，他表示，目前他有約30個項目正在進行中，每週都有多個新的請求。
他表示，獲得許可通常需要三到八個月的時間，而車庫改造的建設可能需要三到四個月，後院房的建設則需要四到六個月的時間。
他指出，車庫改造通常面積較小，約為400平方英尺，而後院房則可達到1,200平方英尺甚至更大，有時還會建成兩層樓的結構。
羅賓遜表示，對完全裝修的車庫，改造成ADU的成本約為4萬美元；對未裝修的車庫，改造費用則可能高達12.5萬美元。對於後院房，如建一個三臥兩浴的1,000平方英尺ADU，建造成本可能高達30萬美元。
經適房與社區影響
根據南灣城市政府協會今年1月發布的研究，這項旨在簡化審批流程以增加住房（包括經濟適用房）供應的法律，並未完全達到預期效果。
研究發現，加州約50%的ADU由業主的朋友或親戚居住，平均月租金為1,834美元，這超過了低收入家庭（收入不足地區中位數80%）的租金上限。
加州住房和城市發展部指出，在洛杉磯，低收入居民的三臥室公寓月租金不應超過1,388美元。包括年收入不超過77,700美元的個人，或年收入不超過110,950美元的四口之家，均被歸入低收入群體。
撇開成本不談，其他人指出，ADU會降低現有屋主的生活品質，因為它們會增加社區密度、減少停車空間、侵犯隱私，並對水資源等造成壓力。
科斯塔梅薩（Costa Mesa）市議員唐·哈珀（Don Harper）在「加州內幕」中表示：「從電力、水資源、污水處理、垃圾處理等方面來看，基礎設施確實承受著壓力。」
他進一步指出，社區內允許建造 ADU 也給緊急救援服務帶來了壓力。他說：「我們的警察和消防部門將因為增大的（住房）密度而面臨壓力，而且對此沒有任何問責機制。」
憂慮大量集中的建設
哈珀也是一名投資者，他擔心其他投資者可能會開始購買物業並建造ADU以獲取利潤，這將對現有屋主造成不利影響。「ADU正在吸引投資者進入並建造出租物業，因此你在社區中購買的美好家園，可能會變成與ADU和租客為鄰。」他說。
旨在保護單戶住宅社區的草根組織「更好的聖地亞哥鄰居」也表達了相同的擔憂。該組織主席傑弗里·赫特（Geoffrey Heuter）在「加州內幕」中表示，他們不反對按原意為個人屋主建造的ADU，但不支持投資者利用制度獲利。
他在節目中說：社區中隨機分布ADU，使得基礎設施、街道停車等負擔均勻分布，這與投資者進來集中大量建設ADU是完全不同的。
他提到聖地亞哥的情況時說：「很多時候，這些ADU被建在距離公共交通最遠、對實現氣候目標幫助最小的地方。」
長期回報
房產投資者戴斯蒙德·普萊斯（Desmond Price）在「加州內幕」中表示，他在自家後院建造了一棟ADU作為投資和租賃用途。他對於鄰居們的積極反應感到意外。
普萊斯表示，很多鄰居來詢問；他則在建設過程中，對鄰居保持開放與透明的態度。現在已經有兩位鄰居在同條街上開始建造自己的ADU。
他說：「當他們看到最終的成品，了解到可以實現的可能性後，他們都表示支持。」包括許可證費用和建造成本。普萊斯表示，他的ADU總共花費了約30.5萬美元，但他相信從長遠來看這將是一筆值得的投資。
普萊斯說：「最終，在二三十年後，我的孩子們會感激我當初購買那棟房子。」◇
