分析:美國房地產將進入大減速期

【大紀元2022年06月02日訊】(大紀元記者李歐編譯報導)隨著4月和5月的房地產數據陸續發布,很明顯,疫情後的房地產熱潮正在迅速降溫。我們現在正在過度到一個新階段,《財富》雜誌將之描述為:大減速(Great Deceleration)。展望未來,房價增長的驚人速度預計將進入減速期。

「房地產市場明顯疲軟,」約翰伯恩斯房地產諮詢公司研究副總裁德文・巴赫曼(Devyn Bachman)表示:在某些情況下,買家已經完全停止尋找房屋。

更多賣方願意降價

從房地產線上公司Redfin提供的數據能發現,購房競爭的指標正趨於平穩。而且,抵押貸款利率可能也在趨於平穩,不過,這或許會阻止需求進一步下降。

房地產市場正在發出更清晰的信號,由於疫情驅動的房地產狂熱即將結束。在截至5月22日的4個星期內,近五分之一(19.1%)的房屋賣家降價——這是自2019年10月以來的最高水平。

其它競爭指標,包括典型的上市時間、一週內簽訂合同的份額,以及高於掛牌價的房屋銷售份額均已趨於穩定。抵押貸款購買申請與2020年6月持平,同時,Redfin購房者需求指數出現自2020年4月以來的最大年度跌幅。

Redfin的首席經濟學家戴若・菲爾韋瑟(Daryl Fairweather)表示:「房地產市場疲軟的情況變得越來越清晰,尤其是對於越來越多轉向降價的購房者來說,因為購房者在更高的抵押貸款利率下變得更加注重成本。」「目前,利率已經穩定下來,我預計價格也會如此。這將為買家消除一些不確定性。這意味著只要房屋定價保守,它仍然很有可能快速出售。」

房市降溫三個主因

為什麼美國房地產市場最終會發生變化?《財富》分析有三個主要原因。

首先,美聯儲已進入抗通脹模式。央行已經明確表示:減緩通脹需要放緩炙手可熱的房地產市場。這就是美聯儲對抵押貸款利率施加上行壓力的原因,在過去5個月裡,抵押貸款利率從3.11%攀升至5.25%。利率上升導致「需求破壞」,因為潛在的購房者被價格擠出市場。

其次,過熱的今年春季市場已經進一步使許多地區的房價被高估,根據四月份發布的美國經濟報告,《財富》又一次請CoreLogic分析哪些城市在未來一年有降價的機率。結果總共有70個都會區有40%以上的機率會在未來一年跌價。總體平均,美國住房市場在未來一年房價下跌的機率是28%,在上一次的計算只有13%。

其中有4個市場被歸類在價格下跌機率「非常高over 70%」的部分,分別是:俄勒岡州的本德(Bend)、亞利桑那州的普雷斯科特(Prescott)和哈瓦蘇湖市(Lake Havasu City)和康乃狄克州的布里奇波特(Bridgeport)。

第三,美國經濟正在失去動力。美聯儲不只是攻擊房地產市場的繁榮:它還試圖減緩炙手可熱的勞動力市場。美聯儲主席杰羅姆・鮑威爾(Jerome Powell)承認,將通脹拉低可能需要失業率上升。如果經濟衰退真的來了,雇主可以利用它們增加經濟槓桿迫使員工重返辦公室。如果發生這種情況,可能會導致居家辦公的購買熱潮枯竭。

此外,道瓊斯工業指數、標準普爾500指數和納斯達克綜合指數,今年以來持續重挫,因為對停滯性通脹的擔憂,令投資者感到不安。

將有更多可負擔房上市

根據房地產網站Realtor.com週二(5/24)發布的一份報告,近一半(49%)的賣家表示,他們計劃以50萬美元及以下的價格出售房屋,其中15%的賣家的目標是20萬美元或以下。近三分之一的房主計劃以50萬美元至100萬美元的價格出售他們的房屋。

報告稱:「可負擔價格的待售房屋數量的增加,對市場來說將是個好消息。」

報告指出,今年的賣家「希望以更平易近人的價格購買下一套房子」,超過一半(53%)的賣家打算購買價格在50萬美元及以下的房產,17%的賣家正在尋找20萬美元或以下的房產。大約29%的賣家正在向上交易(提高價格購買下一套房屋),32%的賣家進行橫向價格變動。

對超過3千名購房者和賣家的調查顯示:「對於許多買家來說,銷售價格的分布是一個令人鼓舞的跡象,他們發現去年的房地產市場由於價格上漲而非常令人沮喪。」

房價的上漲讓那些有能力並願意出售的房主感到高興,但也讓數百萬渴望踏上房地產階梯的首次購房者心痛。

上個月的中位銷售價格從435,000美元躍升至450,600美元,創下歷史最高水平。平均房價甚至更高,達到創紀錄的570,300美元,這突顯出大多數待售房產都處於更高檔的一側。

在Realtor.com的調查中,計劃在2022年出售房屋的房主中,近四分之三的人也在同時購買房屋,報告稱:「雖然賣家在交易他們的房屋時可以兌現創紀錄的資產,但他們也面臨著下一個房屋的更高價格和利率。」◇




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本文刊載於舊金山5月28日地產版

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責任編輯:李曜宇

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