報告:與國内移民熱點相比 灣區房價更抗經濟衰退

【2022年08月15日訊】(記者周鳳臨綜合報導)灣區房價在美聯儲多次加息之後,已經出現降溫,而且速度超過全美其它地區,那麼它能否頂住可能到來的經濟衰退呢?一份新的報告認為,儘管經濟下行會給灣區帶來不利影響,但那些從灣區遷出的目的都會區,可能會受到更嚴重的衝擊。

這份出自於房源網站Redfin的報告,考察了98個美國大都會區,它們抗經濟衰退的能力。該報告根據10個指標,包括平均債務/收入比率、房屋轉手比率、房價波動、平均房貸/房屋價值比率,以及年度人口遷移等,得出一個綜合性的風險指數,指數越高,代表著其受到可能的經濟衰退影響越大。

Redfin的首席經濟學家達瑞爾.費爾威瑟(Daryl Fairweather)表示,經濟衰退風險,更多地與屋主的經濟穩定度相關。

該報告認為,對於那些人口遷入的熱點都會區,往往也是房價增長快速的地區,如:河濱(Riverside)市、伯伊西(Boise)、拉斯維加斯、沙加緬度、鳳凰城和坦帕(Tampa),都位列風險指數前10名。鐵鏽帶和美國東北地區的城市,房價可能不會受到太大影響。

有3個灣區的都會區排在風險榜的中間位置,並非屬於高風險區,其中:聖荷西風險指數為46.4,舊金山為46.3,奧克蘭為45.8。

費爾威瑟表示,灣區的房價由於遷出人口的原因,在疫情期間並未過熱。但他也表示,有一些灣區城市相對熱度高一些,包括郊區和北灣的一些城市。

在2021年,由於高房價,以及疫情期間許多公司允許遠程辦公等因素影響,舊金山年遷出人口是最多的,緊隨其後的是洛杉磯和紐約市,費爾威瑟稱,這導致這些地區的房市熱度不高。

聖荷西和奧克蘭在2021年間,也是遷出人口較多的城市。

所有這3個灣區大都會區,其2021年的平均房貸/房屋價值比率都屬於最低之列。在舊金山這個數字是72%,也是所有大都會區中最低的;聖荷西為74%,第2低;奧克蘭以78%排第5低。

這意味著一旦房價下跌,屋主若亟需現款,他們將不會因賣出房屋而損失太多本金。

另外一個指標,售出房屋為第二套房屋的比率,2021年對於3個灣區大都會區來說,是非常低的,聖荷西為0.8%,奧克蘭為1%,舊金山2.4%。

相比之下,對於那些遷入率高的城市,是因為在各大公司允許遠程工作的情況下,才導致這些地區人口湧入,隨著庫存的降低,房價也相應被推高;但現狀是:隨著疫情的消退,公司政策逐漸恢復正常辦公室工作,這一趨勢正在冷卻,許多此類房屋正流回市場,一旦遭遇經濟衰退,對其衝擊將較大。

至於說房屋轉手率,即6個月內房屋購入和再售出的比率,這是一個衡量一個地區投機行為的指標,越高顯示房地產市場越不穩定。在2021年,所有3個灣區的大都會區,這一指標都較低:奧克蘭為2.6%,聖荷西2.5%,舊金山1.9%。

儘管如此,費爾威瑟認為,在疫情期間,灣區房地產增長的鼎盛時期已經結束,以舊金山為例,由於房價已經非常高,其價格上漲的空間已經不大。◇

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