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房地產經紀：拉斯維加斯湧進投資客

文：李歐

拉斯維加斯的投資環境、稅收制度和房產價格相當吸引外地投資者。（Shutterstock）

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大小正|简

【2023年02月21日訊】雖然從去年利率上揚以來，拉斯維加斯房市確實受到凍結，買氣懸崖式下跌、銷售下滑、價格下滑，但是今年開春以來，市場已經不一樣了。因此，我們請拉斯維加斯房地產經紀Ramon吳，來介紹當地新消息！

問：請Ramon先跟大家自我介紹。

Ramon：我在台灣出生長大，很年輕就來到美國，在美國已經四十年了，之前二十年在洛杉磯也是從事房地產，16年前在某種機緣之下來到拉斯維加斯，因為當時在洛杉磯以70萬買的房子，後來賣到130萬。我就想130萬要投哪裡？在洛杉磯只能買一套房子，為何不在拉斯維加斯買5套！所以我就真的舉家搬遷到拉斯維加斯。

一開始我自己買了5套，後來家人、朋友也參加（投資），很快就累積五十套、一百套，到現在我們公司已經累積六百套房子在管理。我們這邊跟加州比起來，有很多相似的地方，也有很多不相似的地方，例如我們的法律是保護房東，加州是保護租客；我們這是小兵立大功，不需要砸一百萬、兩百萬去做Airbnb，三十幾萬可以買到全新的聯排屋、四十幾萬買到獨立屋、五十萬可以買到四個單位，相比（投資）機會很多。

問：聽聞現在很多投資人又回到市場上，而且有很多是外地來拉斯維加斯。請問真實的情況如何？

Ramon：基本上拉斯維加斯的投資客，都是集中在南北加州，洛杉磯過來只要四小時，灣區飛過來也只要一個半小時，所以一直都是這樣子。但是最近有很多加拿大人過來買，我感到詫異：為何會有加拿大的人過來，也有些本來要去德州的投資客？就是因為新聞上說，加拿大政府宣布不歡迎中國的公民（註1）來投資，甚至是加拿大華裔（綠卡）身份，還有德州也想要這麼做，佛州聽說也要跟進。

所以投資客都人心惶惶，就想到拉斯維加斯。我不敢保證百分之百，但百分之九十幾，這個事情應該不會在拉斯維加斯發生，因為這裡本來就是一片沙漠的綠洲，大家都是外來客，沒有人是當地人，因此這裡很平等、多元、國際，所以這裡有「小紐約」外號，一直都是很歡迎任何人來投資的。

而且，我們這裡沒有州稅，外國人來內達華州開設那公司也非常容易，今天註冊，明天就下來了。

問：去年利率漲了很多，房市一下子冷卻很多，但是現在房市回暖了嗎？

Ramon：去年初房市很火熱，北加州搶一套房子可以加三十萬，三十萬在拉斯維加斯都可以買一套房子了。在拉斯維加斯搶房，大概加三萬到五萬，不必加三十萬。但利息漲了之後，房地產就退燒了，大家都在等待，看看什麼時候才是進場的好時候。從那時候，拉斯維加斯真的開始跌價，因為利息實在漲太兇，最高漲到7%，很多當地人的收入是固定的，沒辦法負擔兩倍的利息。

所以，去年初有賣到80萬的房子，到去年年底降到60萬，降價25%的跌幅，非常可觀！很多先知先覺的投資客，在去年11、12月就已經來抄底，買了很大一部分的好房子。很多人是後知後覺，在最近的一個月裡面，開始衝進場。去年先跑的投資客有些一次買五套十套，有些還是全現金，今年開始的大多是買一套，有從舊金山飛過來的，從洛杉磯開車過來的，所以我最近非常忙碌。

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問：你剛剛說的降價25%，是新房還是二手房？

Ramon：是新房，二手房不會降這麼多。因為新房建商他們有（貸款）壓力，他們蓋房不是拿自己的錢。在拉斯維加斯可能就有20個樓盤在興建，每個樓盤兩百套房子，所以建商都是跟銀行做建築貸款，期限只有幾個月，而不是10、15年的固定利率，一蓋好房子，銷售完了就要還錢。之前（房市冷卻時）建商減緩蓋房速度，現在終於看到有人要買了，就趕緊庫存大清倉，但是等庫存慢慢減少，優惠就越來越少了。

而且，我建議（投資人）不要貸30年固定利率，貸10年、7年就夠了，而且現在利率在往下走，10年固定利率可能拿到5%，這和6%以上的30年固定已經相差很多，對投資人來說，10年也是相當足夠的持有時間了。

問：關於加拿大人到拉斯維加斯買房的情況，可以再詳細說明嗎？

Ramon：我去溫哥華真的是大開眼界，隨便的房子都要150萬、200萬，可以考慮買的房子更是要三四百萬。200萬在拉斯維加斯已經可以買5套全新房了。不需要用這麼大一筆錢炒一套房子，聽說現在很多（加拿大）人的資金已經被套了，但根據預測加拿大（房價）還要跌很深。尤其，他們現在（今年1月1日開始，為期兩年）不讓中國人（外國投資客）買房。

所以說，（投資客）如果把錢套出來可以在拉斯維加斯買三五套房子，這裡的房價反彈也是指日可待，因為太多洛杉磯的人搬過來。加州現在的稅很高，治安也不好，交通也差，所以加州過來的投資客、退休的人很多。

拉斯維加斯現在的人口是230萬，UNLV（內華達大學拉斯維加斯分校）預測未來十年，人口會增長到300萬。代表真的有很多人要搬進來。我自己沒有什麼大數據預測，但是我親身感受到交通越來越擁擠，尤其在尖峰時刻，很快會變成洛杉磯第二。

問：外國人買房如何操作？

Ramon：外國人買房，美國的銀行是沒有辦法貸款的，它們都要遵循房地美、房利美的規範。但是中國人可以找華資的銀行，比如說華美銀行、國泰銀行等等，它們都會放貸。你放四成的首付，它們就會給六成的貸款。拉斯維加斯的房價本來就便宜，以40萬全新房為例，投資人只要放16萬就可以，有100萬現金的人，可以買6套房子了，就算利率是6%，還是會有正現金流的，尤其現在是非常適合抄底的好機會。

問：當地租賃的法律請再給我們詳細介紹一下。

Ramon：是的，我自己的公司目前管理六百套房子，但是，不是我有多厲害，我也不是律師，而是（內達華州）法律保護房東、保護房產管理人，所以基本上門有什麼賴帳的房客，如果房客不繳房租，兩週至一個月就被驅逐了。這不像在加州，加州（部分地區）過去三年（疫情期間）都不用繳房租。據說洛杉磯市還要通過一個法律，讓租客不用繳房租（註2）。這實在很離譜，給房客免費居住，但是房東還是得付貸款和雜七雜八的費用、修理費、房產稅。所以很多人離開了加州到拉斯維加斯，說不回去了。

問：請問你現在有實際的投資標的嗎？例如川普酒店或是實惠的住宅單位？

Ramon：川普酒店一直都是很出名的，金碧輝煌，是真正的24K金（酒店外層窗戶上鍍），不是油漆塗料，所以長久以來一點都沒有褪色。現在這個酒店有二十幾萬美元的Studio（工作室公寓），家具俱全，馬上可以入住，他們幫你管理，有清潔工、櫃檯、保全，非常便利，很適合外地的投資客，平時可以（酒店）出租，但是租金要與酒店各分一半，他們要賺管理費用，如果自己到拉斯維加旅遊，就可以自己免費享用，因為我們（買家）自己是房東。

問：其它的獨立房投資如何？

Ramon：像是全新的聯排房（Townhome），兩層樓3房2.5浴，兩車庫，售價大約33、35萬，很容就出租2200、2300一個月，都是簽一年租約。所以說，假如投資客貸六成貸款，每月所有費用約1800，那就還有四五百塊的現金流。這種聯排房的投資是小兵立大功，比起獨立屋售價約40萬，租金約2500，雖然租金較少，但房價也便宜好幾萬，所以是相當不錯的投資。而且聯排房的管理比獨立屋要方便很多，沒有後院或泳池需要打理，但是社區都有公用的泳池、健身房，當作長租、短租都很省心。

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問：最後請再介紹拉斯維加的現況。

Ramon：拉斯維加斯的氣候很好，冬季白天大約五六十度（華氏），沒有下雪或是下大雨，也沒有惱人的小昆蟲；德州地稅是3%，內達華州只有0.7%，實在太容易養房了；這邊的夜生活活動很多，華人餐廳也多，中國超市有5家；航空來說，直達世界各地，到日本、首爾、歐洲、加拿大⋯⋯所以我們這裡是一個國際都市；另外，這裡沒有什麼天災，也不在地震帶裡面，非常安全。

這裡的夏天天氣雖然很熱，但是有泳池等著各位，當地的賭場都免費招待當地人，去玩的旅客當然也是免費的。

還有，我們的美式足球館已經蓋好了，我們還有曲棍球隊，主場館在T-Mobile Arena，現在在討論蓋一個棒球場館，相信未來就會有一個三萬個座位的新場館。所以，拉斯維加斯現在正在從「娛樂首都」，轉型成一個「運動首都」，因為現在年輕人比較喜歡運動，比較不喜歡賭博。