美國地產熱點

房地產經紀:拉斯維加斯湧進投資客

文:李歐

【2023年02月21日訊】雖然從去年利率上揚以來,拉斯維加斯房市確實受到凍結,買氣懸崖式下跌、銷售下滑、價格下滑,但是今年開春以來,市場已經不一樣了。因此,我們請拉斯維加斯房地產經紀Ramon吳,來介紹當地新消息!

問:請Ramon先跟大家自我介紹。

Ramon:我在台灣出生長大,很年輕就來到美國,在美國已經四十年了,之前二十年在洛杉磯也是從事房地產,16年前在某種機緣之下來到拉斯維加斯,因為當時在洛杉磯以70萬買的房子,後來賣到130萬。我就想130萬要投哪裡?在洛杉磯只能買一套房子,為何不在拉斯維加斯買5套!所以我就真的舉家搬遷到拉斯維加斯。

一開始我自己買了5套,後來家人、朋友也參加(投資),很快就累積五十套、一百套,到現在我們公司已經累積六百套房子在管理。我們這邊跟加州比起來,有很多相似的地方,也有很多不相似的地方,例如我們的法律是保護房東,加州是保護租客;我們這是小兵立大功,不需要砸一百萬、兩百萬去做Airbnb,三十幾萬可以買到全新的聯排屋、四十幾萬買到獨立屋、五十萬可以買到四個單位,相比(投資)機會很多。

拉斯維加斯Henderson社區的住房。(Shutterstock)

問:聽聞現在很多投資人又回到市場上,而且有很多是外地來拉斯維加斯。請問真實的情況如何?

Ramon:基本上拉斯維加斯的投資客,都是集中在南北加州,洛杉磯過來只要四小時,灣區飛過來也只要一個半小時,所以一直都是這樣子。但是最近有很多加拿大人過來買,我感到詫異:為何會有加拿大的人過來,也有些本來要去德州的投資客?就是因為新聞上說,加拿大政府宣布不歡迎中國的公民(註1)來投資,甚至是加拿大華裔(綠卡)身份,還有德州也想要這麼做,佛州聽說也要跟進。

所以投資客都人心惶惶,就想到拉斯維加斯。我不敢保證百分之百,但百分之九十幾,這個事情應該不會在拉斯維加斯發生,因為這裡本來就是一片沙漠的綠洲,大家都是外來客,沒有人是當地人,因此這裡很平等、多元、國際,所以這裡有「小紐約」外號,一直都是很歡迎任何人來投資的。

而且,我們這裡沒有州稅,外國人來內達華州開設那公司也非常容易,今天註冊,明天就下來了。

問:去年利率漲了很多,房市一下子冷卻很多,但是現在房市回暖了嗎?

Ramon:去年初房市很火熱,北加州搶一套房子可以加三十萬,三十萬在拉斯維加斯都可以買一套房子了。在拉斯維加斯搶房,大概加三萬到五萬,不必加三十萬。但利息漲了之後,房地產就退燒了,大家都在等待,看看什麼時候才是進場的好時候。從那時候,拉斯維加斯真的開始跌價,因為利息實在漲太兇,最高漲到7%,很多當地人的收入是固定的,沒辦法負擔兩倍的利息。

所以,去年初有賣到80萬的房子,到去年年底降到60萬,降價25%的跌幅,非常可觀!很多先知先覺的投資客,在去年11、12月就已經來抄底,買了很大一部分的好房子。很多人是後知後覺,在最近的一個月裡面,開始衝進場。去年先跑的投資客有些一次買五套十套,有些還是全現金,今年開始的大多是買一套,有從舊金山飛過來的,從洛杉磯開車過來的,所以我最近非常忙碌。

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問:你剛剛說的降價25%,是新房還是二手房?

Ramon:是新房,二手房不會降這麼多。因為新房建商他們有(貸款)壓力,他們蓋房不是拿自己的錢。在拉斯維加斯可能就有20個樓盤在興建,每個樓盤兩百套房子,所以建商都是跟銀行做建築貸款,期限只有幾個月,而不是10、15年的固定利率,一蓋好房子,銷售完了就要還錢。之前(房市冷卻時)建商減緩蓋房速度,現在終於看到有人要買了,就趕緊庫存大清倉,但是等庫存慢慢減少,優惠就越來越少了。

拉斯維加斯的房產價格不高,投資出租房有正現金流。(Shutterstock)

而且,我建議(投資人)不要貸30年固定利率,貸10年、7年就夠了,而且現在利率在往下走,10年固定利率可能拿到5%,這和6%以上的30年固定已經相差很多,對投資人來說,10年也是相當足夠的持有時間了。

問:關於加拿大人到拉斯維加斯買房的情況,可以再詳細說明嗎?

Ramon:我去溫哥華真的是大開眼界,隨便的房子都要150萬、200萬,可以考慮買的房子更是要三四百萬。200萬在拉斯維加斯已經可以買5套全新房了。不需要用這麼大一筆錢炒一套房子,聽說現在很多(加拿大)人的資金已經被套了,但根據預測加拿大(房價)還要跌很深。尤其,他們現在(今年1月1日開始,為期兩年)不讓中國人(外國投資客)買房。

所以說,(投資客)如果把錢套出來可以在拉斯維加斯買三五套房子,這裡的房價反彈也是指日可待,因為太多洛杉磯的人搬過來。加州現在的稅很高,治安也不好,交通也差,所以加州過來的投資客、退休的人很多。

拉斯維加斯現在的人口是230萬,UNLV(內華達大學拉斯維加斯分校)預測未來十年,人口會增長到300萬。代表真的有很多人要搬進來。我自己沒有什麼大數據預測,但是我親身感受到交通越來越擁擠,尤其在尖峰時刻,很快會變成洛杉磯第二。

問:外國人買房如何操作?

Ramon:外國人買房,美國的銀行是沒有辦法貸款的,它們都要遵循房地美、房利美的規範。但是中國人可以找華資的銀行,比如說華美銀行、國泰銀行等等,它們都會放貸。你放四成的首付,它們就會給六成的貸款。拉斯維加斯的房價本來就便宜,以40萬全新房為例,投資人只要放16萬就可以,有100萬現金的人,可以買6套房子了,就算利率是6%,還是會有正現金流的,尤其現在是非常適合抄底的好機會。

問:當地租賃的法律請再給我們詳細介紹一下。

Ramon:是的,我自己的公司目前管理六百套房子,但是,不是我有多厲害,我也不是律師,而是(內達華州)法律保護房東、保護房產管理人,所以基本上門有什麼賴帳的房客,如果房客不繳房租,兩週至一個月就被驅逐了。這不像在加州,加州(部分地區)過去三年(疫情期間)都不用繳房租。據說洛杉磯市還要通過一個法律,讓租客不用繳房租(註2)。這實在很離譜,給房客免費居住,但是房東還是得付貸款和雜七雜八的費用、修理費、房產稅。所以很多人離開了加州到拉斯維加斯,說不回去了。

問:請問你現在有實際的投資標的嗎?例如川普酒店或是實惠的住宅單位?

Ramon:川普酒店一直都是很出名的,金碧輝煌,是真正的24K金(酒店外層窗戶上鍍),不是油漆塗料,所以長久以來一點都沒有褪色。現在這個酒店有二十幾萬美元的Studio(工作室公寓),家具俱全,馬上可以入住,他們幫你管理,有清潔工、櫃檯、保全,非常便利,很適合外地的投資客,平時可以(酒店)出租,但是租金要與酒店各分一半,他們要賺管理費用,如果自己到拉斯維加旅遊,就可以自己免費享用,因為我們(買家)自己是房東。

拉斯維加斯金碧輝煌的川普酒店。(Shutterstock)

問:其它的獨立房投資如何?

Ramon:像是全新的聯排房(Townhome),兩層樓3房2.5浴,兩車庫,售價大約33、35萬,很容就出租2200、2300一個月,都是簽一年租約。所以說,假如投資客貸六成貸款,每月所有費用約1800,那就還有四五百塊的現金流。這種聯排房的投資是小兵立大功,比起獨立屋售價約40萬,租金約2500,雖然租金較少,但房價也便宜好幾萬,所以是相當不錯的投資。而且聯排房的管理比獨立屋要方便很多,沒有後院或泳池需要打理,但是社區都有公用的泳池、健身房,當作長租、短租都很省心。

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問:最後請再介紹拉斯維加的現況。

Ramon:拉斯維加斯的氣候很好,冬季白天大約五六十度(華氏),沒有下雪或是下大雨,也沒有惱人的小昆蟲;德州地稅是3%,內達華州只有0.7%,實在太容易養房了;這邊的夜生活活動很多,華人餐廳也多,中國超市有5家;航空來說,直達世界各地,到日本、首爾、歐洲、加拿大⋯⋯所以我們這裡是一個國際都市;另外,這裡沒有什麼天災,也不在地震帶裡面,非常安全。

這裡的夏天天氣雖然很熱,但是有泳池等著各位,當地的賭場都免費招待當地人,去玩的旅客當然也是免費的。

還有,我們的美式足球館已經蓋好了,我們還有曲棍球隊,主場館在T-Mobile Arena,現在在討論蓋一個棒球場館,相信未來就會有一個三萬個座位的新場館。所以,拉斯維加斯現在正在從「娛樂首都」,轉型成一個「運動首都」,因為現在年輕人比較喜歡運動,比較不喜歡賭博。

拉斯維加斯計畫轉型成「運動首都」,圖為曲棍球隊主場館T-Mobile Arena。(Shutterstock)

而且,目前嬰兒潮邁入退休年齡,一天有一萬多人達到退休年齡,這麼多人退休後要去哪裡?歡迎來拉斯維加斯退休!◇

註1:加拿大外國買家禁令細節出爐
https://www.epochtimes.com/b5/22/12/29/n13893783.htm
註2:了解洛杉磯的新租戶保護法(What to know about L.A.’s new tenant protection laws)
https://www.latimes.com/california/story/2023-02-07/what-to-know-about-l-a-s-new-tenant-protection-laws

責任編輯:李曜宇

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