【2025年11月24日訊】長期的供需失衡，現在美國房市正在轉變風向，朝買方市場奔去！多份最新的報告指出，房價漲幅微小，各地起伏不同，買氣雖有起色，但賣家更多。對於出租房投資者來說，來年的投資方向正在出現變化。
買方市場增強
現在的市場簡單用一句話形容「卡在高價、買氣偏弱」，根據Redfin最新報導指出，2025年10月，全美賣家比買家多出36.8%，Redfin認為這是2013年有記錄以來買方權力最強的一次，甚至可能是2008金融危機後最偏買方的階段。
估計有1,966,633個「賣家」（Active Listings），對比1,437,864個「買家」（積極看房、出報價的人）。也就是賣家比買家多36.8%（約52.9萬戶）──Redfin把「賣家多超過 10%」定義為買方市場，現在遠超這個門檻。
全美多數大都會都處在「買方市場」狀態，50個最大都會區裡：35個是買方市場、9個是平衡市場、6個是賣方市場。簡而言之，買方市場集中在太陽地帶（德州、佛州等南方）、美西屬於平衡市場、東北與中西部則是賣方市場偏重。
德州、佛州和太陽帶的很多城市，現在是「價格開始鬆動的投資機會區」，但保險、稅金、天災和供給過量也是同一時間在敲警鐘。
紐約三州區等賣方市場，短期要殺價不容易，但中長期保值性仍被市場認可。
同時在房價方面，全美整體都在低個位數成長（年成長率約1%～2%）。全美房地產經紀人協會（NAR）統計，9月全美二手房售價中位數415,200美元，比去年同期增加2.1%。
另外，Redfin統計10月份，全美所有房型的「成交價中位數」439,701美元，年增率約1.2%。8月，全美Case-Shiller房價指數年增約1.5%，較前一個月的1.6%再略微降溫。所以，整體來看，全美房價目前是「緩慢小幅上漲」，而不是暴跌或暴漲。
原來房客都愛這個福利 美國出租房投資新趨勢｜給投資人三個重點｜哪些城市人口在外流｜租金要暴跌了嗎？ #美國地產熱點 11/22/2025
出租市場報告
但因為本週我們要探究租屋的投資市場，所以現在來看看全美的租房情況。目前租房市場大致可以用一句話形容：租金成長已大幅降溫、部分城市甚至微幅下跌，供給偏多，對租客相對友善，但長期仍不算便宜。
根據Zillow數據，10月份，全美平均月租金約1,949美元，月減約0.2%、年增約2.3%，屬於「溫和成長、接近通膨」的速度。
再看到Apartment List以合約中位租金為主的數據，10月份全美中位數租金約1,381美元，月減0.8%，年減0.9%，已經連續三個月出現月減。實際上，過去兩年多來，租金年增率一直略為負值，全美租金中位數已較2022年的峰值累計下降了4.2%，等於把疫情後的一部分暴漲吐回去了。
Apartment List估計，全美多戶住宅空置率約7.2%，創本輪周期新高，這代表很多新蓋的公寓還在「找房客」。租金價格連續下跌的主要原因，就是空置率正在上升。不過，最近新建案開工速度在放慢，如果2026年之後新供給變少，未來幾年租金又可能反彈。
因此整體來說，現在是「出租供給略多，租客議價能力變強」的階段，特別是在近年大量蓋公寓的德州、佛州和亞利桑那州等地。
各地租金差異
南部和西部的太陽帶地區，例如：德州、佛州、亞特蘭大、鳳凰城等地，前幾年建案瘋狂開工，現在供給充足、空置率偏高，租金下降力道最大，很多城市租金是持平或微跌。房東開始提供免一個月租、減免停車費等，各種優惠。
中西部，如印第安納波利斯、克里夫蘭等地，租金基期低，但近一年成長率反而較快。東北部大都會，像是紐約周邊、新英格蘭部分城市，因為供給有限、需求穩定，租金仍有溫和成長。
超高租金城市，紐約、舊金山、波士頓等，租金水平依舊很高，例如紐約市，公寓中位租金仍超過3,300美元。疫情期間有過一段下跌，現在多數是高位盤整或小幅波動，談不上大跌。
尋找跨區租房
最新的Realtor.com租金報告，還出現幾個有趣現象：越來越多租客想搬離原本城市。有20個主要都會區，相比疫情前，現在有更高比例的需求來自「外地租客」。很多人想從貴的地方（例如紐約、舊金山）往「相對便宜但有工作機會」的城市移動。
租金壓力仍然很大。一般建議租金不要超過「稅前收入30%」，但在不少大城市，實際上很多家庭早就超標。因此租客更願意：接受合租、搬遠一點通勤、或是談判要「優惠或減租」。
報告中還指出，過去六年，全美50個最大都會區中有20個的租賃需求發生了轉變，從以本地租客為主導，轉向更多地受到外地租客的青睞。
當地市占率下降幅度最大的城市，包括：底特律（-24.6%）、費城（-23.4%）、加州薩克拉門托（-18.9%）、舊金山（-16.2%）和北卡羅萊納州夏洛特（-14.5%）。
雖然這些城市的房價總體而言並不一定便宜，但與附近的大都會區相比，租金相對較低，因此對外地租客更具吸引力。
例如，現在在「舊金山租屋頁面」上看到的流量裡，有18.4% 來自聖荷西的人，而六年前只有7.5%。雖然大家印象中「舊金山很貴」，但實際上舊金山的租金中位數，反而比聖荷西低15.8%。
原本「在聖荷西工作生活的人」不太會看舊金山的房子，覺得那裡更貴、更遙遠。現在因為聖荷西租金漲得更凶，反而變成「舊金山相對便宜一點」，所以越來越多人願意：乾脆往北搬，或至少把舊金山納入「可考慮的租房選項」。
同樣，現在「費城租屋頁面」上，有25.3%的瀏覽來自紐約的人。疫情前，來自紐約的流量只有6.7%，現在暴增將近四倍。這代表：很多住在紐約的人，開始認真看費城這種「生活成本更低的城市」，可能是因為：租金負擔太高，遠距、混合辦公變多，感覺在紐約付的房租，不如去費城換更大的空間和較低的生活成本。
從這個報告中可以整理出三個重點：
一、租客的「跨城市」流動正在加速。不再只是「在同一個城市裡搬家」，而是跨都會區找更划算的租房。
二、「昂貴城市」裡也可能出現「相對便宜的租金」。看起來舊金山還是很貴，但一旦和聖荷西比，「舊金山租金中位數便宜15.8%」就變成誘因。對租客來說，考量的是：「在可以接受的通勤、生活型態下，哪裡CP值最高？」
三、對租屋市場與房東的啟示。被「輸出人口」的城市（比如聖荷西、紐約）：長期如果人往外搬，本地租金漲幅會被壓抑，空置風險上升。「承接外來租客」的城市（比如舊金山、費城）：外地需求增加，形成租金下跌空間較有限，甚至有支撐或再度上漲的可能。某些社區可能快速「搶手化」，特別是交通便利、生活機能好、但價格仍低於輸出城市的區域。
其實這給出租房投資人一個訊號：不只看「目前租金高不高」，更要看 「哪裡正在被外地人大量關注」。像這種租金比鄰近科技城、金融城便宜10%～20%，又有高比例外地瀏覽流量的城市或社區，很可能是未來幾年人口與租金支撐力較強的標的。
這個福利 讓人願意支付更多租金
另外，根據全美房地產經紀人協會的最新調查，購屋者現在越來越願意為某些額外福利支付更高的房價——而這些福利並非游泳池、三車位車庫或兩個廚房。調查顯示，美國人對步行便利性的重視程度，呈現自亨利福特時代以來從未有過的重視。
根據2023年的調查，79%的受訪者認為步行便利性「非常」或「比較」重要，78%的受訪者表示，他們願意為此支付更多費用。而且高達九成的Z世代和千禧世代受訪者表示，他們願意為步行便利的社區的房屋支付更高的價格；其中三分之一的人表示，他們願意「支付更高的價格」。
房地產公司Howard Hanna Real Estate Services的首席執行官霍華德・漢納（Howard Hanna）表示：「我們發現，購房者願意為那些真正能提供『即出即走』生活方式的房屋多支付10%到20%的費用。」而且年齡遍布年輕到年長者，從希望街道適合推嬰兒車的年輕家庭，到優先考慮行動能力、健康和長壽的老年人。
全美大都會的綜合研究發現，走路方便的都會區，商辦、零售、出租公寓、出售住宅的價格或租金，普遍有35%～45%的溢價。2019年版本更細分出：可步行區的多戶出租住宅，租金每平方英尺溢價約39%～61%。
也就是說，同一個都會區裡，交通必須開車的郊區，租金較低；可步行、混合使用、靠近捷運或公交，租金明顯較高。房地產公司Baird & Warner一份2024年的報告指出：住在可步行社區的租客，平均要付大約41%的租金溢價。
另一篇2025年的統計分析，用1～20的步行便利性（walkability）指標去看租金：步行便利性提高一個標準差，租金約增加1.1%；如果從指標從1分到20分，租金就會上漲4.9%。
而且最讓研究者驚訝的是，犯罪率似乎並沒有降低步行便利性的溢價。原本預期高犯罪率的步行區域的溢價會比較低，但數據並不支持這一觀點。事實上，汽車失竊率高的社區，反而表現出最高的步行便利性溢價，這或許是因為那裡的居民非常重視，無需開車就能享受生活。
雖然步行便利性高的社區，往往是「好地段＋高收入住戶＋機能集中」的綜合結果，而不只是人行道鋪得好。但研究最後也提醒，研究者無法將所有影響社區宜居性的因素考慮在內，例如宜人的氣候、平坦的地形或便利的公共交通。當他們嘗試控制更多因素時，步行便利性的影響反而縮小了，這表明實際影響可能比研究中發現的還要小。
所以，如果你打算搬家，可以多比價不同城市，越來越多美國人跨城市找租屋，尤其是「大城市薪資，加上中型城市房租和步行便利性」的組合，同樣這也是對出租房投資者的對準方向。但不要期待「全國性租金崩盤」現在比較像是：高檔盤整、區域性調整，而不是2008那種全國性房價和租金崩跌的重演。◇
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