有在追蹤本專欄的讀者們，可能已經知道現在美國房市正處在持續的降溫期：賣家逐漸變多、買家收手，連帶原本還不斷微微升溫的房價，現在也出現轉折！
近日Realtor.com就發布報告，點名那些降價最多次的都會區。另外，Redfin也報告，今年1月全美有近七分之一的房屋交易告吹，創下同期歷史新高。本集我們就一起來看看，接下來的春季房市正在發生什麼事！
房價最易降價的都會區
我們先來關心哪些都會區的上市房出現最多降價，顯示賣家可能急於求售的情緒。根據Realtor.com在2月20日發布的統計，確定了10個主要都市區，主要集中在房屋供應充足的南部和西部，這些地區的上市房最常經歷至少三次的降價調整。
德州奧斯汀是本次的榜首，這一點都不意外！因為自從房市開始冷卻，奧斯汀一直都是在各種降價、買方市場名單中的常客。當地的房市因為經過疫情期間的人口紅利，導致房市過度膨漲，所以現在漲太多的部分，就得吐回去，不然買家都不買單。
從數據可以看到，奧斯汀現在有22.2%的房源，自上市以來至少降價三次。在全美範圍來看，只有10.7%的上市房降價三次以上，所以奧斯汀幾乎是這個比例的兩倍之多！顯見當地的賣家終於開始接受正常市場的感覺。
名單中的第二名也是德州，在聖安東尼奧，當地有22%的上市房降價三次以上。第三名是佛羅里達州的坦帕，有20.8%。後面還有印第安納州的印第安納波利斯，這是是排名中唯一的中西部城市，降價比例為18.4%。第五名是佛州的傑克遜維爾，降價比例為17.8%。
其它多次出現降價的大都會區，包括達拉斯17.2%、佛州奧蘭多16.9%、俄勒岡州波特蘭16.6%、鳳凰城16.5%，以及丹佛15.9%。
可以看到這次名單正如前面講的，都集中在南部和西部，尤其德州、佛州都出現三個地點。佛州的一位房地產經紀人，就說出一個很殘酷的現實：如果沒有人來看房子或出價，無論你採取什麼行銷策略，最終都取決於價格！
事實上，佛州有很多屋主都是因為迫不得已才賣房，而不是在試探市場反應。許多人出售的是第二套房、度假房，或是要搬離該區，又或是年長者為了縮小居住面積入住養老院，或出售長期出租房產而出售。
房產交易取消增加
接著，我們從另外一個角度來看現在房市降溫的訊號，Redfin在2月24日發布新數據，指出今年1月，全美近四萬份房屋買賣合約被取消，占當月簽約房屋總數的13.7%。這個比例高於去年同期的13.1%，也是自2017年有紀錄以來，1月份的最高紀錄。
通常情況下，年底的房屋交易取消比例會比較高，而春季則比較低。但是，今年1月比往年都高，主要原因是目前市場進入買方市場，賣家比買家多出數十萬。這給了買家更大的議價能力；如果他們在房屋檢查期間，看到更喜歡的房子，或者檢查過程中出現問題，買家就可能會取消交易。
另一個主要原因是經濟情勢的不確定性。雖然房價已從高峰迴落，但仍接近歷史高點。一些在猶豫的買家取消了購屋計劃，主要是因為他們對裁員、關稅和地緣政治緊張局勢等問題感到焦慮，這時候對大額、大動作的交易就會終止。像是洛杉磯就有16.7%的房屋購買合同被取消，高於去年同期的15%。
但是取消率最高的都會區，出現在德州的聖安東尼奧，1月份有超過五分之一（21.2%）的房屋購買合同被取消。聖安東尼奧也是剛剛降價最多的第二名，顯示當地房市的明顯降溫。
緊隨其後的是亞特蘭大（18.5%）、克里夫蘭（17.9%）、加州河濱市（17.5%）和佛州奧蘭多（17.3%）。在這些地方，取消交易的原因，主要是因為這些地區大多是買方市場，房屋賣家遠多於買家，這使得買家可以選擇取消交易，轉而尋找下一套房產。
例如，在聖安東尼奧，賣家數量是買家的兩倍，而在亞特蘭大，賣家數量比買家多出八成。
另一方面，舊金山1月僅有3.5%的房屋購買合同被取消，是本次取消率中最低的都會區，其後是紐約州納蘇縣（4.8%）、加州聖荷西（5.3%）、威斯康辛州密密爾瓦基（7.6%）和加州奧克蘭（8.4%）。
事實上，大多數都會區的合同取消率都在上升，統計中的47個，只有11個出現下降。再次驗證房市的買方市場，正在逐漸加強。
以2月下旬的最新數據來看，今年美國春季房市會更接近「偏買方、但不會大崩或大漲」的盤整市場：買方議價空間比過去兩年大一些，但整體成交要真正轉熱，仍卡在「供給不足、高房價基礎」這兩個結構問題上。
降價地圖在這裡！賣家心慌慌？春季房市如何走 關鍵變數有這些 #美國地產熱點 2/28/2026
影響春季房市的關鍵點
以下來看看幾個影響今年春季房市的關鍵點：
一、利率：
首先一定是利率，這是本次春季的最大變數。30年期固定房貸利率最近已降到約5.98%（2月26日當週），這是自2022年9月以來，首次跌破6%，對春季買氣有心理與月付改善，具有一定效果。
但這次利率的下降，更像小幅改善，不是大反轉。多數經濟學家仍偏向：若沒有明顯供給改善，利率跌一點不太可能直接引爆全面房市熱潮。
另外，市場主流預測也傾向，2026年大部分時間利率在6%附近盤整。尤其，這次利率主下降的主要原因，是因為最高法院判決，川普的關稅措施違法，引發2月下旬，投資人的趨險情緒，將資金投入美債，造成殖利率下滑。
所以，有趣的是，川普一直希望利率降下來，現在確實有下降，但卻不是以他希望的方式下降。川普更希望是美聯儲降息，帶動房貸利率下走。
不過反過來說，這波關稅違法的震盪，的確把經濟前景往「更弱」方向修正，對美聯儲未來利率路徑的預期，通常也會偏向「更有可能降或降得多」的方向進行，這會把10年期殖利率往下拉，房貸利率也有機會跟著下滑。
二、供給：
第二是供給有回升跡象，但「鎖利效應」仍讓供給不夠用。供給正在「慢慢變多」，2月中旬最新發布的數據顯示，在售庫存年增約7%～7.5%，但是有放慢的跡象。
最近幾週的新上市房剛回到年增正成長（幅度不大），所以春季是否能繼續補庫存，還要看屋主會不會因為利率回落，而更願意出來賣房。
主要還是結構性短缺仍然存在，很多屋主握有低於5%的既有房貸利率，不願換屋，使得市場特別缺「可負擔的入門房」。如果以全美房地產經紀人協會在1月份的數據來看，未售庫存122萬戶、月減0.8%，但年增3.4%，有3.4個月的庫存量，這樣供給還是偏緊張，離真正寬鬆的買方庫存水位還有距離。
三、需求：
在需求方面，買方更挑、成交更慢，但春季總之會「比冬天更活一點」！近期成交節奏偏慢：Redfin指出1月成交房源，從上市到簽約時間拉長，約64天，待成交（Pending）也偏弱。
不過，隨著利率回落與新房源增加，業界對春季「會比年初忙」的期待正在升溫，但更像是冷清轉換到正常，不是用火熱來形容。抵押貸款銀行家協會（MBA ）2月25日當週的購買指數Purchase Index（未季調）週減1%，但 年增12%，顯見買氣有在鬆動，但還不到衝刺期。
四、價格與議價：
至於價格方面，多數2026年的展望都是小幅上漲或接近持平，代表「牛市沒有，也不用擔心熊市來臨」，就如開頭講的，在局部地區有降價比例較多的情況，整體來說仍是價格偏高。
所以，目前市場特徵是：庫存上來、降價比例偏高，春季如果供給續增、需求沒有同步放大，買方在不少都會區的議價力會比去年好。加上，利率稍降，買家今年春季更值得「出價、談條件」：要求賣方負擔過戶費用（Closing Cost）、利率買點（Buydown）、修繕，或直接砍價，通常會比過去兩年要好。
反觀賣方，如果你在「買方多、可替代房源多」的區域，策略可能會更像2018–2019年：定價要貼近市場、備好讓利籌碼，否則容易賣得慢，最後被迫降價求售。
最後，如果想要促成春季交易成功，要留意避免鑑價低於成交價的問題，因為區域成交案例如果很少，或是房市迅速轉冷，銀行鑑價用的已成交資料更保守，容易造成買方需要補差額的問題，最終交易就可能會取消。
另外，修繕談不攏、保費暴增、產權問題等也都是很容易造成交易失敗的項目。正當房市面臨轉換期，不是完全的買方市場或賣方市場，在這些問題上與其堅持一把抓，不如把握我方最在意的項目去談判，更能提高春季成交機率。◇
