很多剛到灣區的朋友會同時想兩件事：「先有個家安定下來」和「順便把房子當資產、未來用來出租」。聽起來像一件事，其實在銀行眼裡是兩種完全不同的風險，所以貸款規則、利率、首付、審核都不一樣。
蔣院長用最白話的方式，把「自住房（Primary Residence）」與「投資房／出租房（Investment Property）」的差別講清楚，幫你決定該先走哪條路。
為什麼銀行給「自住房」較好條件？
一句話：你會更用力守住自己的家。如果經濟轉差、收入波動，大多數人寧可停掉投資，也會優先保住自住房。所以在銀行的風險模型裡，自住房比較安全，利率更低、首付門檻更寬、審核也相對友好。相反，投資房的現金流來自房客，會遇到空置、修繕、租金下跌等變數。風險更高，銀行自然提高利率、拉高首付、查得更細。
三分鐘看懂 7 個關鍵差異
1）利率
自住房：通常更低。
投資房：通常更高（常見比自住房貴 0.5%～1% 左右，實際以當天市場與個人條件為準）。
小例子（僅為概念）：同樣 80 萬貸款，利率差 0.75%，30 年期每月可能多出五六百美元。金額越大、時間越長，差更多。
2）首付
自住房：首付彈性大，首次購房者最低可到個位數%（具體看產品），首付低於 20% 時，多半要加 PMI（房貸保險）。
投資房：常見 20%～25% 甚至更高，很多機構通常不提供 PMI，所以想壓低首付的空間不大。
3）審核尺度（文件、比率）
自住房：重點看穩定收入、信用、資產；規則較多數人能達到。
投資房：除一般文件外，還會更在意現金儲備（常見要準備好幾個月至一年的「月供備用金」）、租金是否能覆蓋月供等。有些方案（例如 DSCR）直接看「租金／月供」比值是否達標。
4）PMI（房貸保險）怎麼算？
自住房：首付 < 20% 時，通常需要 PMI。PMI 是保「銀行」不是保你，但它讓你用較少首付就能買房。當貸款降到房價 80% 以下，可申請取消。
投資房：多數情況下沒有 PMI 這條路，所以銀行直接要求高首付來降風險。
5）提前還款罰金
自住房：主流產品多半沒有或限制很少。
投資房：特別是「不查收入／DSCR」類，很常見提前還款罰金（例如前 3 年或 5 年）。打算短期再融資或快速出售的，要看清條款。
6）保險與持有成本
自住房：買 Homeowner’s 保單。
投資房：要買 Landlord／出租型保單，保費通常較高；維修、空置期、管理成本都要自己扛在現金流預算裡。
7）占用規則（很重要）
自住房貸款要求你真的住進去。一般會在文件裡承諾「一年內把這裡當主要居所」。
千萬不要用自住房利率買來立刻出租，這會被視為占用欺詐（嚴重可被加速還款、拉黑、甚至法律風險）。
走正途：先自住 ≥ 12 個月，之後把房子轉出租，通常就合規了（以實際貸款文件為準）。
兩條典型路線，哪種更適合你？
路線 A：先自住房，穩住基本盤
目標：先有個家，孩子上學、通勤、生活都安定。
做法：
走自住房貸款（利率較低，首付可彈性）。
用「土方法」先粗估可貸額度：年薪（稅前）× 4～5 倍 ≈ 可貸金額（只作溝通起點，實際以銀行審批計算為準）。
住滿一年後，若收入上來、利率轉好，可再融資；或把這套轉出租，自己再換更適合的自住房。
適合人群：新移民大多數家庭。先把信用、報稅、現金流養起來，再談投資更踏實。
路線 B：先投資房，追求現金流或佈局未來
目標：先用租金覆蓋月供，等合適時機再自住。
做法：
走投資房貸款（傳統投資房，或 DSCR 等不查收入方案）。
把空置、維修、房稅上升等情況算進去，設定保守現金流。
注意提前還款罰金與再融資窗口。
適合人群：已有充足首付與儲備、對租賃管理有經驗、能承受波動的人。
友情提醒：若是第一次接觸美國房市，路線 A 通常更穩。等你對稅務、租務、維修都有把握，再擴張到路線 B，成功率更高。
貸款時常見的幾個「名詞解釋」
ARM（可調利率）：前幾年（如 5/7/10 年）利率固定，之後每年或每半年調整。好處是起始利率常比 30 年固定低；風險是固定期過後可能上調。很多家庭因為 7～10 年內會換屋，會選擇 ARM 來先減月供。
Points（買點）：交一筆費用換更低利率。1 點＝貸款額的 1%。要不要買點，看你預計持有多久、幾年內是否會再融資。
再融資（Refinance）：用新貸換舊貸，目標多是降利率、降月供或改產品。別忘了計算總成本與回本期。
投資房專屬：現金流怎麼抓？
保守抓才睡得著。建議用下面這個「耐打版」做心裡帳：
租金：用市場租金的保守值，別拿最理想行情。
月供：本金＋利息＋地稅＋保險＋HOA（如有）。
預留：
空置／周轉：至少抓 1–2 個月租金／年。
維修：抓租金的 5%～10%／年（老屋更高）。
不可預期：法律規費、屋頂熱水器、白蟻、下水管…總會輪到一次。
借款人的「備用金」：就算貸款沒硬性規定，也建議自留6–12 個月的月供在手上，以防萬一。
真正能長期持有的投資，靠的是穩定現金流 + 充足備用金，而不是「單靠漲價」。行情好時人人會做，行情抖時才看出底子。
稅務只說方向（細節請問會計師）
自住房：房貸利息、地稅有扣抵上限（受聯邦規則與各州限制影響）。
投資房：租金收入需要申報，但可扣除房貸利息、地稅、保險、維修、折舊等費用。
提醒：不同身份、收入結構、州別差很多，請務必找會計師做整體規劃。
申請前的「三件套」與一張清單（橫排版）
三件套：信用、收入、資產。
不論自住房或投資房，這三樣都是根；只是在投資房上，銀行會把「資產與儲備」看得更重。
利率：自住房＝較低｜投資房＝較高
首付：自住房＝彈性，可低於 20%（首付＜20% 通常需 PMI）｜投資房＝常見 20%～25% 起，通常無 PMI
審核：自住房＝常規審核｜投資房＝更嚴，常要準備多個月的月供儲備，並看租金是否能覆蓋月供
提前還款罰金：自住房＝少見｜投資房＝較常見（尤其是不查收入／DSCR 類型）
保險：自住房＝自住房保單（Homeowner’s）｜投資房＝房東／出租保單（Landlord），費用通常更高
占用規則：自住房＝必須真自住，常見需承諾至少 12 個月｜投資房＝以出租為目的，按投資房規則辦理
常見誤區，提前避坑
「先拿自住房利率，馬上出租就好」
這是典型的占用欺詐風險。別做。
「租金一定能蓋住月供」
市場會變，空置、維修、房稅上升都會吃掉利潤。用保守數字算。
「投資房比自住房更容易致富」
前提是你能長期扛得住。資金準備不足、對租賃不熟，容易被「小問題」拖垮現金流。
「先投資再安家」
如果你是第一次接觸美國房市、信用和報稅都還在建立，先自住更穩。穩定後再擴張，效率反而更高。
結論
自住房：給你更友善的利率與首付，是大多數新移民的首選起點。先安定、先把信用與報稅養厚。
投資房：是進階課，不是必修課。當你有充足首付與儲備、對租務與維修有把握、願意承擔波動，再上這條路更舒服。
任何時候，記得簡易速算法（只做起手式）：
年薪（稅前）× 4～5 倍 ≈ 可貸額度。
用它和家人先討論「能借多少」與「每月能付多少」；然後交給專業的貸款顧問做正式試算與預批。
買房不是考一次的測驗，而是要跑多年的馬拉松。
先跑得穩，再跑得快；先把「家」站穩，再談「投資」。
這樣，你不只買到房，還能睡得著覺。
咨询邮箱:benjiang98@gmail.com
咨询電話（408）621-9920
华夏佳景地产及贷款公司https://goodviewrealty.net/
WeChat ID:BenJGreat
