很多剛到美國的朋友都有這個困擾：報稅年限不夠、收入結構不規則（比如自僱、做合約工、公司剛起步大量抵扣），一到核貸就卡關。這時，除了常規貸款（Conventional），市場上還有一條「備用通道」——不查收入貸款（常被歸類為 Non-QM，non-qualified mortgage）。名字雖然叫「不查收入」，但不是「什麼都不看」。它的核心只是：不用傳統的工資單和報稅表來證明收入，改用其他方式來證明你「有能力還」。
下面用最通俗的方式，帶你一次搞懂。
一、先把話說白：它不是「免審核」，而是「換種審核」
傳統貸款看三樣：收入、信用、資產。
不查收入貸款同樣看這三樣，只是「收入」這一欄不用 W-2/報稅表來證明，而改用「替代證據」。常見做法有：
銀行流水（Bank Statement Loan）：用你近 12–24 個月的個人或公司帳戶進出來推估收入。放貸方會按行業給一個「成本係數」，例如只認進帳的 50% 當「淨收入」。
資產折算（Asset Depletion / Asset-Based）：你雖然現金流不穩，但資產很厚（存款/投資資產）。銀行把資產按一定年限折成「可支撐月供的能力」。
房租覆蓋（DSCR，投資房常用）：看「租金是否能覆蓋月供」。例如把預估租金除以月供（含房稅、保險、HOA），若比值 ≥ 1.0–1.2（不同機構門檻不同），就過關。
外籍專案（Foreign National）：給沒有美國報稅/工資單，但有充足資產的外籍買家；規則更嚴，利率更高、首付更高。
結論：它不是「睜一隻眼閉一隻眼」，而是用現金流、資產或租金，替代報稅表來證明你的還款能力。
二、它為誰準備？
新移民自僱/合約工：收入波動、抵扣多，報稅上看起來「淨收入很低」。
資產多、現金流不規則：退休早、投資收益型、或剛賣掉海外資產但暫時沒有 W-2。
投資房買家：看租金覆蓋（DSCR）的方案，對「以租養貸」友好。
外籍買家：沒有美國報稅，也可能透過外籍方案入場（各家規則差很多）。
如果你明明可以通過常規貸款，通常還是先走常規——因為利率和費用通常更低。不查收入貸款多半是「過橋」：先上車，之後條件成熟再做 Refi（再融資）。
三、你最關心的 4 個差別（和代價）
- 利率較高
同一市場，不查收入利率通常比常規貸款高約 0.5%～1%（依個案和時點浮動）。
舉例（僅做概念示範，非報價）：
80 萬美元貸款，30 年期，年利率 6.5% 的月供約 $5,057；
若是 7.5%，月供約 $5,594；
每月差約 $537。
貸 100 萬時，差額大約 $671/月。
（重點：越大筆、越長期，利差越「燒錢」，能走常規就走常規。）
- 首付與儲備要求更高
常見首付 20%–30%，有時甚至更高；還可能要求6–12 個月的「月供儲備金」放在帳上（確保你就算短期收入出狀況，也還得起）。 - 費用更高、條款更多
可能有 1–3 個點（points）的手續/折扣費用；投資房方案（特別是 DSCR）常見提前還款罰金（例如首 3 年分段遞減）。條款家家不同，一定要看清楚提早出售或再融資是否有罰金。 - 文件照樣要齊
雖不看報稅表，但需要連續銀行對帳單、資產證明、首付來源說明、信用報告、身份證明等。外籍方案還會看境外資金去向與合規。
四、市面上常見的幾種「不查收入」做法
1）銀行流水貸（Bank Statement Loan）
怎麼審？ 提交 12–24 個月銀行流水，銀行用「入帳平均 × 認定比例」推估可支撐的月供。
適合誰？ 自僱、合約工、公司抵扣多、稅表「好看不起來」的人。
常見門檻：信用分數 660–700 起更有利；首付常見 20–30%；需留儲備金。
優點：不被報稅數字「卡死」。
注意：現金存入、關聯轉帳、短期大額流動，容易被問來源。
2）資產折算貸（Asset-Depletion / Asset-Based）
怎麼審？ 看你的金融資產（存款、券商、退休金等），折算成若干年的「可用收入」。
適合誰？ 資產厚、現金流不規則或半退休。
常見門檻：首付與儲備金要求較高；資產需能證明「穩定可動用」。
優點：不用證明薪水；對資產型家庭友好。
注意：折算比例保守，能貸的額度未必像你想的那麼高。
3）DSCR 投資房貸（以租養貸）
怎麼審？ 看租金/月供比值（常見門檻 1.0–1.2）。
適合誰？ 投資房買家、新移民用投資房先站位。
常見門檻：首付 20–30%+、信用分數 680 起會好談，常見提前還款罰金。
優點：不看個人報稅表，重點是房子能不能「自己養自己」。
注意：空置、維修、地稅上升都會壓縮覆蓋率；要留足現金墊付。
4）外籍專案（Foreign National）
怎麼審？ 以資產與首付為核心，輔以海外收入/資產證明。
適合誰？ 沒美國報稅/信用，但有足夠合法資金的外籍買家。
常見門檻：首付更高（有時 30%–40%），利率更高。
注意：資金路徑要合規，稅務問題需事先問會計師。
五、跟「常規貸」怎麼取捨？
能走常規，就走常規：利率低、費用低、選擇多。
走不動再考慮不查收入：把它視作「先上車、再優化」的方案。
利率下行或條件成熟時做 Refi：把不查收入貸換成常規貸，省利率、去掉罰金/不利條款。
六、一步步的實操建議
先試常規預批：哪怕你覺得過不了，也先測一次；過得了就是最省錢的方案。
比對不查收入選項：同時找可靠的銀行／經紀人，了解你更接近哪一種（流水/資產/DSCR/外籍）。
準備文件：
連續 12–24 個月銀行對帳單（最好乾淨、規律、來源可說明）。
資產證明（存款、投資賬戶、退休金等）。
身分/居留、信用報告、首付與過戶費資金來源。
看清條款：
利率、年限（30 年固定或 5/6 年 ARM 等）。
points（點數/費用）：1 點＝貸款額 1%。
是否有 PMI？（多數不查收入貸沒有 PMI，但用較高利率與首付換來風險緩衝。）
提前還款罰金有無、多久、怎麼算。
- 留足現金墊：特別是 DSCR 方案，要預留空置、維修、房稅上升的緩衝金。
- 設定「退出計畫」：什麼條件下轉常規？利率到多少、信用分到多少、報稅到什麼水位？提前想好。
七、幾個常見誤解，直接澄清
誤解 1：不查收入＝不用審核
錯。仍要證明「還得起」，只是證明方式不同。
誤解 2：有錢就萬事 OK
也不對。資金要合法可追溯，信用太差仍會被拒或代價更高。
誤解 3：一定比常規快
未必。流水/資產核驗有時更花時間，信息不清楚反而拖更久。
誤解 4：適合所有新移民
不是。能走常規，不要硬走不查收入；不查收入更像「特殊情況的備用方案」。
八、風險與紅線
現金流壓力被低估：利率高一點、再加投保/稅費，就會很吃現金流。
提早賣房或再融資的代價：有罰金的條款，提前動作要先算清楚。
文件作假是紅線：來源不明、虛構流水，風險極高，也可能觸法。
投資房 DSCR 的「租金高估」：市場回落、空置期延長，DSCR 立刻下滑——別把最理想租金當常態。
九、總結一句話
不查收入貸款是「有規矩的靈活」：
當你的報稅數字不好看，但確實有能力還款（體現在穩定流水、充足資產、或可驗證的租金）時，它能讓你先上車。代價是利率與費用較高、首付和儲備要求更嚴。最聰明的用法，是把它當作過渡：先買到合適的房子，接著養信用、穩報稅、等利率，時機到就再融資，把成本降下來。買房是馬拉松，不是百米衝刺。能活得長久、月月睡得安穩，才是好貸款。
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