2月9日（週一），美國眾議院難得以跨黨派合作方式，通過了《21世紀住房法案》（Housing for the 21st Century Act），並以390票對9票的決心，為美國人實現住房夢想又邁出了一步。但是這離正式成成法律，還有一段路要走。
事實上，去（2025）年10月9日，參議院也通過一攬子計畫的《住房之路法案》（ROAD to Housing Act）。對比眾議院的《21世紀住房法案》，其實參眾兩院的住房版本，有許多共同之處，也有部分差異。
因此，這兩個法案要想送到白宮，讓總統川普簽名，還要磨合好一陣子。可能的路徑是參院把眾院版本修改後投票，再送回眾院；或是兩院各自投票，同意「進入協商」並指定conferees（協商代表），經代表把兩案統一成一個版本，再讓兩院各自投票。
總之，兩院最終得形成共識，而法案通過的方式有多種形式，在此不多加贅述。
兩院版本的共通點
以下我就針對兩個住房法案的的共通點與差異點一一拆解，讓大家理解法案到底會如何幫助房地產市場重新啟動，最終讓美國人買得起房。
先說共通之處，其中大致上有5點：
一、供給端：加速流程、降低合規成本（特別是環評與審查）
環境審查流程的簡化，或分類調整，把部分住房相關行為改列為更低門檻的審查類別、縮短流程。
美國住城部（HUD）與農業部（USDA）雙重資金案的環評協調和簡化，避免同案重複審查、加速落地。
二、融資端：擴大融資上限與貸款工具箱
美國聯邦住房管理局（FHA）多戶型（Multifamily）貸款限額和調整機制的改革：兩案都在處理「FHA多戶融資，能不能跟上建築成本和市場」。兩院都要改善這個阻礙，只是技術路徑不同，眾院版偏向直接修改法定限額與指數、參院版偏向先把指標調整，再授權監管機構修改（差異性後面再說明）。
小額房貸（Small-Dollar Mortgages）：兩案都瞄準「小額貸款因合規與定價不划算，而供給不足」的問題，試圖用試點、門檻調整和研究或監管鬆綁，去把小額房貸市場做起來，用來幫助低房價的買家、中低收入族。
提高銀行「促進公共福祉」投資的上限空間，讓銀行更容易把資金導向社區發展、可負擔住宅等用途。這部分最可能影響的是LIHTC（低收入住宅稅額抵免）相關案、非營利和社福型住房，以及一些中低收入社區的再投資案。
2026美國住房法案懶人包：參眾兩院版本一次看懂｜環評很難過？融資卡上限？補助拿不到？這些都不再是問題 #美國地產熱點
三、計畫端：現代化HUD補助工具、提升執行效率
租屋補助券（HCV，也俗稱Section 8補助券）的驗屋和檢查流程的現代化：兩案都在推「更有效率的檢查與認定」，降低房東參與的門檻、加速租客入住，減少中低收入租客租不到房的窘境，只是細節上略有差異。
HUD Housing Counseling（購屋和財務諮詢）制度改革：兩案都強化、更新諮詢與認證機制，讓更多人別被房貸條款坑，也讓首購族更容易成功買到，或是遇到財務困難的人，更可能保住房子，避免被法拍。
改善家庭自立計畫（Family Self-Sufficiency，簡稱FSS）的複雜性，讓政府補貼更好拿到。這個計畫在幫助家庭提高收入的同時，把原本補助（如租房補助）可能會減少的部分先存起來，等達到計劃目標之後，這筆錢就可以拿去用。
因為現實中FSS的行政程序很麻煩，要做計畫、追蹤等等，導致該計畫推行困難。因此，法案要改善計畫的複雜度，先用相關試點把流程砍到最簡單、降低行政負擔，讓更多地方做得起來。
四、受益者與資格認定：讓特定族群「不被制度性扣分」
在HUD住宅計畫的收入認定中，排除「退伍軍人因服役受傷拿到的傷殘補償金」。為什麼要排除？因為很多住房補助（HUD的租屋補助、公共住宅等）會看「收入」來決定，因此排除傷殘補助，就可以避免把補償金算進「收入」，導致住房補助資格被削弱。
但核心適用對象就是退伍軍人（Veterans），不是泛指所有身心障礙者，或所有領補助的人。
五、跨部門協作與治理：把「住房」當成跨系統專案在管理
HUD–USDA–VA等部門的跨機關協調、報告機制，包括資訊整合、找出阻礙供給的制度點、提高政策一致性。
目前現實的做法，同一個住房案子要跑好幾個部門，結果規定不一樣、資料不互通、流程重複，導致案子就被拖慢、成本變高、供給出不來。
整體來看，兩案都要求不同部門定期協調、要求提交報告（哪裡有阻礙）、進而把標準統一化、然後有人追進度，目標是讓聯邦住宅政策更能規模化落地。
所以，總結兩案的共通之處，都在「把蓋房變更快、融資變更順、補助變更好用」，用供給端加上資金端，雙管齊下來增加住房供給、降低制度摩擦。
而法案也比較明顯針對「中低收入端的可及性」、「可規模化的供給（多戶或量產房）」；但也有部分是針對「改善整個供給系統」——市場型建案也會間接受益。
兩院版本的差異點
接著我來拆解兩案的最大不同之處，其實多數不在於目標的不同，而在於哪些槓桿用得更重、以及改善的方式的不同。以下用5個最關鍵的差異點講清楚：
一、環評差異部分：
眾院版直接把很多「跟蓋房沒直接關係、或不會動到土地或環境」的住房支出，改成「不用跑環評（NEPA）」或「很低階的審查」。
明確要求HUD重新分類一批住房相關活動為環評「豁免exempt activities」，例如，租客端補助、支持性服務、營運成本等，這些屬於偏向「一次到位」的降摩擦做法。
參院版也有簡化環評與跨部會協調，但在若干項目上更偏「協調、研究、授權」的設計，不像眾院版那樣大量用「直接豁免、直接分類」去簡化。直白地說，眾院版在環評端更像「砍流程」，參院版更像「優化流程」。
二、多戶型貸款上限差異：
簡單講就是，眾院版「直接修改FHA的法定融資上限」；參院版「先研究，再用監管調整」。
眾院版直接更新調整多戶建造貸款的法定最高上限，並改用更貼近建造成本的通膨調整公式，讓開發商、建案方比較借得到錢。此做法可能會比參院版更乾脆有力度。
然而參院版要求HUD先研究，更換調整指數的影響，並在一定上限內授權HUD透過監管去調整。做法上看似比較慢且保守。
三、參院版獨有的機會區激勵
參院版明確納入機會區（Opportunity Zones）的住房導向激勵和加權，也就是說，如果住房計畫是在機會區內，或主要服務那裡，在申請HUD的競爭型補助時，HUD可以給你「加分或加權」，讓你更容易拿到錢、把案子做起來。
機會區就是「比較落後、需要投資」的社區，給投資人一套稅務優惠，鼓勵把資金投進去蓋房子、做開發。但眾院版沒有這類條文。
四、模組化住宅的差異
參院版有一整個工廠化和模組化（Manufactured/Modular Housing）的改革條文，讓工廠造房更像是一般住房，限制更少、推展更快，更容易被當成「正常住宅」來使用與融資。
其中針對工廠造房，推動移除「一定要有永久底盤（Permanent Chassis）」的條文是亮點。工廠房的永久底盤，會增加成本、限制設計，還讓很多地方把它當成「拖車屋」而更排斥。換句話說，把「工廠房」從「像拖車」，拉回「像正常房子」，不僅造價更便宜，也更容易被社區接受。
眾院版雖然也有移除「永久底盤」的限制，但沒有參院版那種「一整個章節專門推動工廠化和模組化」的套裝，例如貸款流程調整、社區的競爭型補助等，這些在參院版更完整。
五、參院獨有Moving to Work（MTW）擴張
MTW是什麼？MTW 就是讓一部分地方住房局（PHA）拿到「特許權」——可以不依照原本的公宅或補助券（Section 8）規則辦事，可以有一套自己嘗試的新做法。
而參院版裡有一段（Sec. 504）稱：New Moving to Work Cohort，目的是再開一批新的MTW「名額/梯次」（cohort），讓更多住房局加入MTW，拿到那些彈性。
由於MTW的彈性很大，大到可能影響住戶權益，例如租金怎麼算、規則怎麼設計。支持者說這能提高效率、鼓勵自立；反對者擔心它會被拿來做一些像「時間限制、工作要求」這類更嚴的條件。
MTW一直有被批評「沒有被充分、大規模地證明整體效果」的聲音，但卻要擴大。
因此，參院版有擴張爭議，眾院版刻意不放入法案。公共住宅機構團體（PHADA）公開點名，眾院版不含參院版的MTW擴張條文，而這正是部分團體認為可能帶來風險、要求參院移除的爭議點。
業界與白宮看法
總的來說，這次兩院的住房法案其實許多方面都做出突破，不只是因為內容多，而是它把過去很難在同一個法案裡同時推動的幾個「供給端阻礙」打包處理。
法案在房地產業界的主流評價是，方向正確、屬於近年少見的跨黨派供給端改革，但影響力取決於最後兩院怎麼整併，以及是否搭配更多「直接補貼或租屋援助」。
另外，白宮也對法案給出正面回應，並點名多個重要改革亮點，但同時也表示法案仍缺少川普另一個優先事項：禁止大型機構投資人購買單戶住宅，並稱這是降低單戶住宅成本的「關鍵優先項」。◇
