美國地產熱點

寒冬還沒來 2023年影響美國地產的重磅消息!

文:李歐

【2023年01月23日訊】大家應該都知道這一波房地產市場的調整是由於美聯儲升息,帶來房貸利率上揚所造成的衰退,不過很幸運的是,我們已經看到通脹率(CPI)從最高的9.1%,連續下降到1月12日最新公布的6.5%。從數據來看當然值得慶幸,因為房貸利率有可能也會進一步下調,然後讓房市再度進入熱潮。不過,這次我就要來和大家談談,還有哪些消息我們不能掉以輕心,而且還有一個是重磅的黑天鵝消息,雖然不是最新訊息,但是這個訊息在未來,我認為有可能會引發難以想像的海嘯。

跌幅最大的城市

我們先看幾個最新的房市數據,從Zillow的統計,12月份的美國房價比上個月略下降了0.2%,來到大約35萬7,320美元,但是仍比一年前高出8.4%。環比跌幅最大的出現在西雅圖,有4.8%的跌幅,其次是德州達拉斯、德州聖安東尼奧、加州聖地亞哥,不過跌幅都沒有超過2%。但是,如果是看同比,跌幅最大是德州奧斯汀4.2%、舊金山2.0%、西雅圖0.6%,而硅谷的聖荷西則是房價持平。

我們可以看到,這些跌幅最多的,都有一共通點——都是科技重鎮,也是從去年開始,我們聽到的最多的裁員消息的行業,同時股價大跌,對科技業員工來說,也是雪上加霜的情況。但是,這波影響恐怕還沒有結束,因為對抗通脹、需求減弱的信號其實沒有根本上的好轉,我還沒有觀察到經濟轉向的拐點,而且對於美聯儲來說,經濟還需要再往下走,才能把通脹真正的打下去。

乾淨世界:影響美國地產的重磅消息!|市場有價無市 真正寒冬還沒到來|科技重鎮繼續遭受衝擊|通脹有這快消退嗎?|黑天鵝消息是…中國人口大量消失【美國地產熱點】1/19/2023

最新房市銷售量 疫情以來最低水平

再來,我們看Redfin比較即時的房市數據,在截至1月8日的四個星期內,Redfin的數據紀錄到疫情以來最慢的銷售速度,待過戶銷售數量同比下降了32%;房屋在市場停留的中位天數是44天,也是疫情以來最長的時間;房貸購買申請量,同比下降44%,是2014年以來的最低水平。這個有季節性的緣故,也有前一陣子冬季風暴的緣故,加劇了市場的冷卻程度。

不過Redfin也統計到,購房者需求指數比上個月增加6%,換句話說,可能開始有些人準備進入春季的房市,因為接下來通常美國房地產會迎來一年中的第一波高潮,這是季節性的因素造成的,除非遇到某些因素的影響,例如2020年的疫情讓市場瞬間冰凍了兩個月。

另外,同樣是截至1月8日的四個星期內,在美國人口最多的50個大都市中,有20個大都市的房價較去年同期下跌,要留意的是,上一個月出現下跌的都市只有11個,所以最新的這一個月,又增加了9個下跌城市。Redfin統計的全美中位房價是351,250美元,同比上漲0.8%,但較去年6月時的峰值,已經下跌約10%。

從城市來看,舊金山價格同比下降10.6%是跌幅最大的,接下來是西雅圖下降5%,聖荷西下降4.9%,奧斯汀下降4%,底特律下降3.8%,鳳凰城下降3.7%,加州奧克蘭下降3.4%,波士頓下降3%,洛杉磯3%,加州沙加緬度3%,聖地亞哥2.6%,芝加哥2.5%。

其中至少自2015年以來,拉斯維加斯房價是首次同比下跌。另外,也是自2015年以來,舊金山、西雅圖、鳳凰城、芝加哥、波士頓、波特蘭和聖地亞哥房價,同比跌幅最大的一次。

市場有價無市 買家獲得買房優惠

現在也因為銷售速度大幅減慢,銷售數量大大減少,待過戶銷售(Pending sales)在拉斯維加斯出現同比下跌62%的跌幅,其它像是佛羅里達州傑克遜維爾、鳳凰城、奧斯汀和田納西州的納什維爾,也都有超過百分之五十的跌幅。真正進入一個有價無市的市場,所以我們可以看到Redfin的一個調查,有高達42%的買家在去年第四季獲得買房優惠,這些優惠包括賣家承擔房屋維修、承擔交易費用,還有幫助買家買低房貸利率,這一部分在上一的報導中《有買房需求 一種方式立馬降低利率!》有特別和大家解說,如果確實還有買房剛需的人,務必要去看一看。

所以說,我們現在看到價格下跌緩慢,同比仍是有些微漲幅,這也可以說明,經濟還沒有真正打壓到房地產市場,大部分賣家比較不擔心拖長銷售時間,他們沒有受到嚴重的經濟衝擊,所以不著急賣房,在價格上就咬得比較緊,但是畢竟市場上乏人問津,所以賣家也不得不做出一些讓步,吸引買家加快交易的進行。

美聯儲新的升息信號

最新的房市情況,我們大概就談到這裡,接下來我要談談利率。相信大家都已經知道利率對房市有多大的影響了,這次就是因為疫情緣故,美聯儲把基金利率拉到最低,使得30年房貸利率只剩兩三個百分點,直接點燃了房市的火焰,然後通脹飆升,房市的火燒得正旺的時候,美聯儲開始大力度升息,把房貸利率不斷推上去,一下子再把房市的一把烈焰無情地澆熄。所以大家可以看到,利率對房市的影響就是這麼大。而且,你或許會難以相信,就連遠在太平洋另一端的台灣房市,也是被美聯儲的降息又升息,搞得上上下下。這個以後有機會我可以說一說。

美聯儲的聯邦基金利率(Federal Funds Effective Rate)對經濟、房市影響巨大。(美聯儲Fed提供)

現在看通脹率表現,確實逐月在下降當中,雖然說最近的30年固定利率,最高曾飆到7%,近一兩個月也有些下滑,但兩者不完全是相同走勢,30年固定利率會更向10期美國國債的收益率靠攏。現在因為投資者湧入美國國債,導致收益率下降,因此,30年固定利率也出現跌勢。不過這一切跟通脹脫離不了關係,現在通脹雖然下跌,美聯儲官員也釋放出消息說:一次加息75個基點的日子已經過去,今後加息25個基點將會是適當的,但是今年還是會有幾次的加息。

30年固定利率房貸在截至1月19日的一週,又出現下走。(房地美提供)

對抗通脹已經成功了?

不過,不知道大家有沒有感覺到,我們現在看到的官方數據和我們在報導上看到的表現,不太一致。首先通脹率,雖然在下滑,但是細看通脹的成分數據,主要是汽油價格的回落,還有二手車價的下降,其餘的跌幅並不大,甚至有些還在漲,然後在生活上,我們有感受到任何的物價的降價嗎?

摩根士丹利全球投資辦公室的主管邁克‧洛文加特就認為,能源價格的下降是不可持續的,可能在未來幾個月反彈。然後,俄烏戰爭的持續,對糧食危機的風險也沒有解除,最近加州還得面對高額的雞蛋價格,在新聞上炒得沸沸揚揚。因此,我認為通脹這個問題,並不像數據上看到的這麼簡單,我們還需要更謹慎對待這個問題,防止進一步的經濟崩盤,所帶來的巨大財富損失。

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黑天鵝:重磅消息

最後,我該來說說我開頭時提到的黑天鵝了。大家也都知道,中國現在疫情異常嚴峻,如果你有常常在追蹤「大紀元、新唐人」的報導,相信你不會陌生,每天從間接消息傳出的感染情況和死亡情況,都相當悲觀,甚至可以說是慘烈,但是從這場疫情一開始,外界從來都不知道病毒的來源、中國的感染人數、死亡人數等等,儘管中共自己是有釋放出一些數據,但是各國也都知道這些都是假數據。

但是就在不久前,1月16日大紀元報導了,法輪功創始人李洪志先生直指,中共一直掩蓋在疫情,中國因疫情已經死了4億人。而且還說這波疫情結束的時候中國死亡人數會到達5億人。李洪志先生說,上次薩斯出現的時候,中國死了2億人。多年後,中共發現人口減少了,才馬上放開二胎制、三胎制。

這則消息出來之後,確實引起各界不小的震動,質疑這麼大的死亡人數正確嗎?在多篇報導中給疑問提供了部分解答。《華盛頓郵報》1月10日引用的美國馬薩爾科技拍攝的衛星圖像顯示,從北京到南京、從成都到昆明,分布在中國東南西北,不同位置的城市殯儀館的活動都異常忙碌。然後,在南京幫助運屍體的司機對《華郵》說,他開了幾十年靈車,從沒見過這樣的成天載運屍體的現象。

上海寶興殯儀館一名員工去年12月28日對大紀元說,「我們8點鐘開始發號。現在天天都是四五個小時排隊,拿不到的,就只能後面再來了。現在天天是四五百火化屍體,原來每天90具屍體已經是封頂了。工作人員已經是加班加點在工作了。」這還是一家殯儀館,上海共有15家殯儀館。而在其它縣市也出現類似的情況,原本正常遺體火化只需要幾天時間,現在不是要排隊就是要塞錢,然後殯儀館還要加緊訂製火化爐,火化的數量都是以往的幾十倍。

還有另外一種估算法,中國有3萬5,000多家醫院,還有3萬6,000多個鄉鎮衛生院。疫情肆虐的這三年,若每家醫院和衛生院平均每天因染疫而死亡6人,總數就有4億6,000多萬了。掩蓋死亡人數還有一種方式,就是死亡原因不准許寫新冠死亡,那就像大饑荒時代,假報、虛報一樣,單位不能報餓死,你只能報有病而死。

好了,這些跟美國房地產有何關係?或許沒有直接關係,但這跟經濟或許能扯上關係,大家想一想,一下子地球上少了這麼人,對經濟的衝擊會有多大?雖然說,中國一向是很封閉的系統,但是許多商品還是要依靠中國生產、消費,各國的名牌、iPhone、各種智能設備、汽車,吃的用的等等,但是這麼大一群人的消費力、生產力都沒了,對經濟的影響肯定不會小,但我們現在似乎感覺不到影響力,或者可能是影響力有滯後性。

我們看現在的美國科技公司、金融公司陸續在裁員,這背後的因素或許不只是美國消費力下降,難保和中國人口巨大的消失有關。大家可以細想看看,這個事件所引發的漣漪可能會有多大。當年的雷曼兄弟宣布破產,導致金融海嘯席捲世界,如果說雷曼事件是一個人打了一個噴嚏,如今中國的疫情可能是火山正在噴發。

所以,中國疫情對世界的影響性,需要我們多多關注後續的發酵,對美國經濟,間接到美國房地產的影響都可能不小,所以,這段期間的投資最好尋求更保守的投資策略,手裡多存點錢。從另一個角度來說,我們發現這個病毒的攻擊非常有針對性,唯獨在中國肆虐,目前為止世界各地都沒有出現類似慘況。因此,此時此刻抱持對中共的理性認識非常重要。◇

責任編輯:李曜宇

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